五一假期广州楼市人气回升，成交业绩有所提升，开发商降价促销效果明显。

　　广州楼市底部特征已经越来越明显。

　　1．从成交量看，楼市已经触底反弹。第一季度，楼市消费信心严重不足。广州十区二市一手住宅成交面积为169.6万平方米，与2011年第一季度211.8万平方米的成交面积相比，同比下降19.9%。环比2011年第四季度179.5万平方米的成交面积下滑5.5%。

　　广州中心十区在经历了1月和2月的销售低迷后（1月：销售面积31.68万平方米 ，2月销售面积25.35万平方米）3月份的销售面积回升至50.25万平方米。4月份，不少开发商促销力度放缓，一手房网签依然达到5951套。

　　5月份，在政策调控不放松，货币政策没有大逆转的背景下，楼市成交难以有很大突破。但广州楼市已经彻底走出了每月成交30-40万平方米的低谷期。下半年，只要政策方面有所松动，成交马上就会被激活。

　　2． 从成交价格看，广州楼价已经“接近成本线”。

　　广州公开出让的经营性居住用地近三年的平均地价是：2009年5780元/平方米，2010年6908元/平方米，2011年7253元/平方米。如果用地价7253元/平方米作为基数测算，商品房开发成本要加上土建费用（每平方米1600-2000元/平方米）、装修费用（平均为1500-2000元/平方米），绿化费配套费、有关税费（销售价格的13-14%），管理费、营销费、资金成本等。开发商至少要卖到13000-15000元/平方米才能保本。

　　2012年4月广州一手房网签均价为11944元/平方米。这意味着，开发商以现在政府卖地的价格购入项目，再以现在的市场价格卖出，开发商将“集体亏损”。

　　2012年开发商能够大量打折促销，主要原因在于，大部分项目的土地取得成本较低，开发商还有一定的回旋余地。

　　从成本分析的角度看，广州楼价已经触及底线。广州楼价的合理水平应该在13000-15000元/平方米。

　　只要经济基本面不发生重大转变，地价水平hold得住，广州楼价具有强大的支撑力。

　　3、购房信心已经触底回升。

　　在遭遇了“调控政策惊吓”、“经济滑坡惊吓”、“开发商甩卖惊吓”后，广州楼市消费信心已经逐渐回升。近期一手、二手市场人气开始回升。

　　开发商在五一假期的降价幅度比大家普遍预期的小得多。大部分楼盘促销力度远远低于预期。部分开发商甚至有了惜售的心理。

　　下半年，买家入市将更踊跃。

　　4、广州楼市将迎来“政策底”。

　　年初的时候，广州就研究推出“差别化限购政策”。后来，由于管理层发话，几个城市碰壁，才不了了之。

　　在2012年，严重依赖出口，外向型特征明显的广东经济面临挑战。一季度广东财政收入仅增长9.7%，较上年同期回落12.32%，创近3年来同期最低增幅。

　　要保经济增长，必须激活内需。房地产业的繁荣，是扩大内需的最重要一环。

　　有理由相信，广州在2012年不会搞“物业税试点”这些让楼市杯具的政策，反而会想方设法激活本地楼市需求。

　　广州楼市，底部特征已经越来越明显。

　　下半年充满着希望。