进入2012年，政策依然没有温暖冰封中的楼市，成家量的萎靡不振和库存量不断攀升令诸多房企倍感压力，中国房地产的“剩房时代”已然到来。

　　房地产行业目前已经由卖方市场转变为买方市场，前些年的卖方市场很像理工科院校里的情形，众所周知，在理工科院校里，女生的比例远远低于男生，某些院校出现了1:7甚至1:10的恐怖比例，在基本1:1的感情世界里，女生自然而然的处于优势地位，无论是钟无艳还是石榴姐，都是不愁嫁的。而如果学校可以给出一纸禁令，比如只有拿奖学金的男生才可以谈恋爱，或者只有在学校读满3年的男生才可以，想必女生找男友的形势就和当前的售楼形势有的一比了。

　　近期，华润、远洋、中海、保利和招商五家“央”字头地产企业陆续发布了2011年业绩报告，这五家地产央企待售物业、发展中物业和其他存货总计约人民币3458亿元，同比增长33%，和万科、龙湖一样，上述五大地产央企在年报中均强调了2012年去库存的重要性。

　　二月份以来，几大房企均采取了降价促销动作，保利某楼盘的单价从之前的每平方米19000元降至17000元，交房标准则从毛坯房升级为精装修房，实际单价下降超过3000元/平方米，甚至引起了众多老业主维权。招商地产在上海的某高端的项目传出大幅低开的消息，该项目之前的报价在4.8万元/平方米至5.2万元/平方米，本次开盘均价仅为此前价格的六折。金地方面则有消息称，上海宝山的金地艺境推出高层公寓，单价低至1.1万元/平方米，而就在去年该项目洋房售价普遍都在1.7万元/平方米以上。

　　在这个亟需消化存量的“剩房时代”里，除了降价之外，各大房企也频频在营销方式上创新，比较有代表性的几种风格分别是：“全民营销”、“网络营销”、“精准营销”等。

　　“全民营销”的代表房企是去年风雨飘摇的绿城，3月15日起，绿城正式启动了新的营销策略，即“全民营销”模式。这一模式的核心是改变房地产企业被动等待客户上门的销售模式，转向全开放的经纪人模式。销售人员均转换成经纪人，在社会上寻找客户，甚至连宋卫平自己都将带头承担销售指标。另外，绿城还将借用社会上的二手中介经纪人，从面试中挑选出两三百人作为绿城签约经纪人。不仅如此，绿城还向全社会开放其房源，即社会上任何一个人都可以帮绿城卖房子，任何成交的销售人员皆可获得丰厚佣金。

　　而早在去年，绿城在“网络营销”上就已经走在了前面， SOHO中国对此也甚是热衷，到了今年，另一地产巨头保利也加入“网络营销”的大军，保利以敏锐的触觉抓住市场机遇，在2012年伊始，率先在全国开展史上最大规模的营销活动——以30城市联动的“囍春行动”，率先打响了2012年营销第一枪。其中，将106个在售及未售项目全部加入EJU品牌旗舰店进行展示，项目遍及全国各地，并将在电商平台推出独家优惠。

　　其实，“全民营销”和“网络营销”虽然合乎行业发展大势，但更多的是政策调控下的无奈之举，究竟能产生多大效力目前来看犹未可知，而接下来要提到的“精准营销”则有不同。房地产企业的未来发展不外乎两个方向，大型企业可以依靠成本规模优势，用工业化的方式做“大众住宅”，走规模化生产的道路；中小型企业则可以通过“精耕细作”，在细分市场中找寻市场。所谓“精准营销”即是在细分市场上做足功课，对目标客户进行深入研究，采取更高效、更有针对性、以客户导向为指导的营销策略。在2008年第一次房地产调控来临之时，就已经有企业开始转型关注细分市场，京汉置业就是从那时候起开始全力打造婚房品牌。据北京市统计信息网数据显示，2007年，北京市20-30岁适婚年龄人口为559万，占全市户籍人口的22%；到2009年，在北京结婚的人数超过18万对，适婚年龄段的青年群体已经成为北京房地产市场的重要客群。这无疑蕴藏着是一个巨大的市场，不仅包括了当年的适婚人群，更包括了已经结婚多年的年轻夫妇，京汉为此成立了专门的研发部门，研究什么样的房子才是最适合婚姻人群居住的，大到户型升级，小到卫生间的细节设计，诸多细节无一不考虑周全。不仅仅是中小企业，即便是金地这样的龙头房企，近期也开始调整策略，开始主攻首次置业产品，关注细分市场的趋势已经日益明显。

　　“剩房时代”里，各路诸侯都在想方设法的去存量、回现金，为了企业的生存，不免会有无可奈何之下的应急之策，而如果寻找到类似“精准营销”这种方式，在帮助企业度过危机的同时，还可以借势完成企业转型，实在是一举两得的妙笔。

　　蓝海无处不在，只看我们能否拥有一双慧眼。