谢逸枫：上半年全国房价上涨5.3%
导读：2012年7月18日上午9时30分，国家统计局发布2012年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有57个，持平的城市有2个，上涨的城市有11个。6月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。《凤凰房产》记者连线亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生，解读2012年6月70个大中城市新建商品住宅价格变动与2012年上半年70个大中新建商品住宅价格变动的数据，分析上半年房价与下半年房价及下半年中央房地产调控走势。
2012年1月-6月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 48 22 0 70
2月 45 21 4 70
3月 46 16 8 70
4月 43 24 3 70
5月 43 21 6 70
6月 21 24 25 70
2012年1月-6月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 15 2 53 70
2月 27 6 37 70
3月 38 3 29 70
4月 46 1 23 70
5月 55 0 15 70
6月 57 2 11 70
（数据来源----国家统计局 注：谢逸枫整理）
记者:谢先生，你如何看国家统计局今年6月70大中城市新建商品住宅价格变动情况的数据?是否存在房价继续上涨压力？
谢逸枫：6月房价呈现筑底上涨反弹痕迹明显，总体上保持下降方向，涨幅继续回落，降幅收窄。主要原因是限购限贷政策不放松和去投资化需求明显及刚性需求力旺盛等因素。从环比看，房价上涨城市达到25个，由6个城市上升到25个，比5月增加19个城市。房价下降城市21个，由43个城市下降到21个，比5月减少22个城市。持平城市24个，由21个增加到24个，比5月增加3个城市。从同比看，超8成城市房价下降，房价下降城市达到57个，由55个城市上升到57个，比5月份增加2个城市。而同比价格上涨的城市11个，由15个城市下降到11个，比5月份增加4个城市，房价涨幅均未超过1.2%，涨幅比5月份回落的城市有6个。
谢逸枫：但是从今年上半年全国商品房销售成交均价走势看，2012年上半年全国商品房销售成交均价同比上涨5.3%，房价呈现逆市触底止跌之后小幅度扑涨反弹态势，表明房价下降期已经结束，房价上涨的拐点来临，中国楼市下半场房价正式进入补涨阶段。前1月-2月房价同比下降8.02%，房价调控效果最明显，下降幅度最大。前1月-3月房价同比下降1.20%，房价调控效果减退，房价降幅收窄，总体保持持续下降趋势。前1月-4月房价同比上涨1.84%，房价调控效果丧失，房价最低点已过去，并且出现首次止跌回涨，房价上涨已露端倪。前1月-5月房价同比上涨3.77%，房价调控效果正式崩溃，房价涨幅反弹不断扩大。前1月-6月房价同比上涨5.30%，房价上涨已成为事实，调控宣告破产。下一步，楼市面临着新一轮“价随量涨”。
谢逸枫：房价上涨的压力依然存在，一是城市化的进程和民间资本的泛滥及市场潜在大量的购买力等土地价格上涨的因素存在。二是各个地方政府调控微调城市不断扩大。保经济增长背景下，货币政策宽松趋势明显。三是上半年全国房地产投资和开始建设数据显示，新开工面积步入负增长通道后，明年商品住宅供应偏紧。四是房价上涨根源未解决，特别是土地制度和商品房预售制度及货币政策等财政税收分配制度的根本性制度未发生实质改革情况下，地方政府依赖土地财政和地价推涨房价的现象将越来越严重。
记者：如此严格的限购政策下，上半年房价为何还会回升？
谢逸枫：上半年房价上涨主要原因在于产品结构性因素，高价的高端楼盘产品集中入市拉高房价。一方面是房地产调控微调和市场刚需集中入市及地价上涨推高房价等货币政策调整的后果。另外一方面是居民收入上涨和购房成本下降及市场回暖，使购房者买房意愿逐渐加强，使得房价上涨。
记者：限购限贷虽然短期遏制了房价，但这一政策在业内也饱受诟病，如何从根本上平抑房价？
谢逸枫：目前房地产调控政策漏洞多，显然靠限购限贷具有行政色彩的干预手段，只可短期内控制房价上涨，可谓“治标不治本”，必须要靠房地产调控长效机制和长期性的政策调整，并且 “多管齐下”，方可彻底根治中国房地产市场问题。一，完善住房体系。二，逐步取消商品房预售制度。三，调整税费分配制度。四，改革中国土地制度。五，完善中国房地产项目资本金制度和货币政策。
记者：随着一些城市楼市成交的回暖，房地产市场是否迎来拐点了？
谢逸枫：事实上，今年3月以来，在不少地方微调楼市调控政策的刺激下，房地产市场出现了明显的复苏迹象。目前房地产市场仍在继续筑底，但是市场最低点已经过去。上半年房价上涨，行业基本面出现拐点迹象。即使下半年房价出现小幅回升，政策上也主要是“坚持既有措施”，再度加码的可能较小，一是考虑到经济恢复和财政的压力；另外一方面，如果再加压，不利于楼市走出低迷。在兼顾宏观经济形势的前提下，中央抑制投资投机需求的决心短期内不会松动，下半年地方频频“微调”可能成为常态。
记者：一旦房价反弹，中央调控是否还会有新的政策出台？
谢逸枫：楼市调控是否会有新的政策关键是要看中央政府的决心和房价走势及国内经济恢复情况等因素。目前中央房地产调控政策储备随时准备实施。一旦面临房价再度反弹的局面，新的紧缩性政策出台可能性仍然存在。首先是中央可以增加房产税的试点城市。其次是实施价格控制目标。最后是扩大限购限价城市和收紧首套房贷政策。
记者：2009年楼市小阳春之后，房价开始飞速上涨，恐慌性购房入场，而近期楼市成交增加之后，一些楼盘也开始提价。2009年的情况又要重复上演吗？
谢逸枫：今年和2009年有一个相同点，都是在五六月份左右成交量就突然上来了，但两者也有很大不同，一是2009年是全民都在买房，而今年主要是刚需群体在买房。二是信贷松紧的程度不同，2009年政策上是鼓励买房，银行房贷可以给七折利率的优惠，但现在整个货币宽松度其实不如2009年，对购房者的实际信贷支持不够。今年下半年房价不可能出现大涨的现象，更不可能出现2009年呈“V”形的大涨大跌现象。首先，由于3—5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，况且房贷二套和禁第三套的限购政策未实质松绑。最后是开发商的库存巨大和保障房下半年集中入市，同时未来潜在的新增供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。另外，在经济下滑背景下，下调存款准备金率和各地出台的楼市微调政策给置业者以“底部”的预期，需求开始逐步释放。从政策角度而言，房价不存在大幅度下跌或暴跌现象。
记者：2012年上半年房价如何走趋？今年整年楼市房价是否保持上涨还是下降？
谢逸枫：今年国内房价将是“先抑后扬”，房价上半年“降中回稳”，下半年将“稳中有升”。从2012年上半年70大只城市房价数据看，根据国家统计局的数据预算，2012年上半年全国成交均价同比上涨5.3%，房价呈现触底小幅度反弹趋势。从房市层面上看，销售面积和投资额及购买土地面积等销售额下降，市场底部凸现，但6月回升明显。从调控趋势看，已有53个城市调控微调，45个城市通过，通过率90%调控基本见底。从经济层面上看，今年保增长的背景下，国内经济持续下滑，信贷和货币政策宽松将是大趋势。毫无疑问，二季度房价涨幅回落停止后将转平稳。三、四季度房价则显小幅度上涨，全年房价比较平稳，不会出现大起大落的波动。”
谢逸枫：今年国内房价依然保持上涨的趋势，上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。一是从经济发展层面看，今年国内GDP增长幅度依然是7.5%-8.2%之间,而今年CPI政府控制目标与去年一样,是4%,而去年是CPI上涨5.4%,今年CPI要控制在4%内估计比较困难。剔除除通胀因素，今年房价上涨3%-5%是没问题。二是根据国家统计局的数据预算，2012年上半年全国成交均价同比上涨5.3%，房价呈现触底小幅度反弹趋势。三是从今年国内中央房地产调控看，微调正式进入密集期，市场底部凸出。可以判断出中央不会再出新的严厉政策和收紧调控。四是从国内房地产发展趋势看，未来城市化走完需要二十年，市场潜在巨大购买力。况且国内的投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在，房子依然最具有投资价值，又能够抗通胀的保值增值产品。
记者:2012年下半年中国楼市怎么走?
谢逸枫：2012年下半年中国楼市将朝向“稳定与回暖”方向发展，整年处于楼市盘整与上升期。从房地产发展周期看2012年上半年处于中周期和短周期的下行阶段，周期性触底之后，2012年下半年则呈现维稳的态势发展。从市场行情和调控层面看，一方面是今年6个月房地产开发投资的增长逐渐止减回落反升，而商品房销售的低迷行情走出低谷，6月全国主要重点城市成交火热。房地产市场下行趋势虽然难在短期之内扭转，不过部分城市楼市回暖痕迹越来越明显。另外一方面是房地产调控不会实质放松，但是房地产调控微调的城市不断蔓延，房贷和货币政策及其他利好政策的呈现，表明调控见底。
谢逸枫：从供求关系和库存量及房企资金层面看，一方面是随着首套房首付和7折利率及降准降息等免税费的利好政策城市扩大，刚需和首次置业的市场购买力将不断释放。6月全国主要城市成交火爆，显示出市场强大的购买需求市场。由于新开工量和新完工量及保障房实际建量的下降，2013年市场将出现“供小于求”的局面。另外一方面是库存量下降明显。虽然市场商品房库整体压力力比去年大，开发商又将应对信托和信贷及基金等债务高峰期。
谢逸枫：不过，上半年大部分房企销售业绩良好和拿地的资金减少及融资渠道宽松等因素考虑，今年房企资金最坏最困难时期已经过去了。所以，下半年楼市会以稳定为主，房价向上涨和向下跌的空间都不太大，即便房地产企业想涨价，但因这两年累积的商品房库存较大，市场消化也还需要时间。而一旦房价继续下降的话，会影响地方的税收和土地收入，地方政府的土地财政压力会更大。
记者：中央房地产调控到底有没有效果?
谢逸枫：中央房地产调控效力不断弱化，已经丧失遏制力。从上半年和6月房价数据指标看，房价上涨的拐点来临，房价埋下反弹炸药包。从调控政策层面上看，截止到2012年7月18日，全国共有53个城市调控微调，45个城市通过，8个城市叫停，说明调控见底，下半年不会有新的严厉政策出现，微调到放松可谓指日可待。从成交量看，全国主要城市销售成交火爆，市场底部呈现。从经济层面上看，保增长经济的背景下，房地产是拉动GDP的火车头和政府财政重要经济来源。从房企资金层上看，上半年大房企和上市房企销售业绩火爆及拿地惜金策略等开拓新的融资渠道下，获得大量的现金，房价缺乏下降空间，而上涨的空间却增加了。
记者：今年下半年是否买房入市好时机？
谢逸枫：在房价真正全面反弹之前，政策不太会发生明显变化。房价最低点已经过去，现在出手仍然为时不晚。今年下半年该下手买房了，楼市春天正式逐渐降临，房价虽不会暴涨或大幅度反弹，但是房价小幅度回涨是指日可待。首先是调控触底，全国53个城市调控微调。同时货币政策转向宽松,三次降准和一次降息。其次是保增长，新一轮经济刺激计划打响，有利房地产发展。而首套房贷逐渐放松，二套房贷放松发出强烈信号。最后是多个城市销售成交回暖,多个城市价格上涨，土地价格也见涨。买房早买比晚买好，因为负利率时代未结束，房子依然是保值增值的最好抗通货膨胀产品。历年房产调控经验告诉大家，越调控越应该买房子，现在不买房是傻瓜。