谢逸枫：房企资金最紧张时期已过去
导读:2012年7月19日,人民银行公布的《2012年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，2012年6月末全部金融机构人民币各项贷款余额59.64万亿元，同比增长16%。上半年增加4.86万亿元，同比多增6832亿元。6月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点。《2012年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年我国主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款增加5653亿元，同比少增2271亿元，上半年增量占同期各项贷款增量的12.3%，比1季度占比高2个百分点。
《2012年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，6月末主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点；其中，地产开发贷款余额8037亿元，同比增长0.8%，增速比上季度末高8.8个百分点。房产开发贷款余额2.92万亿元，同比增长11.3%，增速比上季度末高0.3个百分点。个人购房贷款余额7.49万亿元，同比增长11%，增速比上季度末低1.1个百分点；上半年增加3455亿元，同比少增2220亿元。6月末，保障性住房开发贷款余额4784亿元，同比增长62.7%，增速比上季度末低1个百分点。上半年增加869亿元，占同期房产开发贷款增量的49.7%，比1季度占比高2.6个百分点。
《2012年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，小微企业贷款增速持续回升，当年新增额占比明显提高。6月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社和外资银行人民币企业贷款余额38.51万亿元，余额同比增长15.6%。其中，小微企业贷款余额10.87万亿元，同比增长21.4%，增速比上季度末高0.9个百分点，比同期大、中型企业贷款增速分别高10.1个和5.9个百分点。小微企业贷款余额占全部企业贷款的28.2%，比上季度末高0.3个百分点。上半年人民币企业贷款增加2.85万亿元，其中小微企业贷款增加9332亿元，占同期全部企业贷款增量的32.7%，比1季度占比高4.4个百分点。
《2012年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，工业中长期贷款增速继续放缓，服务业中长期贷款增速回升。6月末，主要金融机构本外币工业中长期贷款余额6.31万亿元，同比增长5.8%，增速比上季度末低1.5个百分点；上半年增加2029亿元，同比少增1481亿元。其中，轻工业中长期贷款余额6434亿元，月末余额同比增长3.6%，增速比上季度末低2.8个百分点；重工业中长期贷款余额5.66万亿元，同比增长6.2%，增速比上季度末低1.2个百分点。此外，6月末，服务业中长期
贷款余额15.51万亿元，同比增长7.4%，增速比上季度末高0.4个百分点。
什么叫房地产贷款？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“根据央行的解释，所谓房地产贷款，是指房地产开发贷款、购房贷款和证券化的房地产贷款。其中，房地产开发贷款包括地产开发贷款和房产开发贷款两部分。”
2004年-2012年6月末新增房地产贷款数据：谢逸枫统计与整理
年份 信贷总款 房地产贷款 地产和房产开发贷款 个人购房贷款 贷款余额
04年 2.26万亿 7810.9亿元 1471.6亿元 6339.3亿元 2.63063万亿元
05年 2.5万亿 3841亿元 1328亿元 2513亿元 2.77万亿元
06年 3.18万亿 6653亿元 2996亿元 3630亿元 3.68万亿元
07年 3.63万亿 1.1261万亿元3613亿元 7648亿元 4.8万亿元
08年 4.91万亿 4973.91亿元 1802.67亿元 2831.67亿元 5.3万亿元
09年 9.59万亿 2万亿元 5764亿元 1.4万亿 7.33万亿元
10年 7.95万亿元 2.02万亿元 5916亿元 1.4万亿元 9.万多亿
11年 7.47万亿元 1.26万亿元 4600亿元 8000亿元 10.73万亿元
12年 4.86万亿元 5653亿元 2198亿元 3455亿元 11.32万亿元
近几年中国房地产贷款是下降还是上涨？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“2010年-2011年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。资金面总体偏紧，渐趋缓解。可分为两个层面：外部资金和内部资金。外部资金主要与货币供应量有关。从外部资金看，2009、2010、2011年全国新增贷款分别为约9.59万亿元、7.95万亿元、7.47万亿元，去年偏紧，2012年预计将达8-8.5万亿元。其中2009、2010、2011年进入房地产贷款资金分别2万亿元、 2.02万亿元、1.26万亿元。说明新增房地产贷款下降明显。”
如何判断房地产资金层面是否紧张？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“从外部资金看，主要的指标是M1(狭义货币供应)，自2010年1月M1增幅触顶后持续回落，2011年11月低探7.8%，12月回升0.1个点，很有可能正在筑底，2012年必然上行。M1与房价关系密切，一般M1触底反弹后，房价先是跌幅减小，后由跌转涨。当然，这次形态与08年有差异。2008年9月步入降息通道，11月推出四万亿投资计划，M1于11月触底，2009年1月再探底，之后大反弹；这次救市力度小，M1反弹的也会慢些，房价下跌、筑底的时间也会长于上一轮。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“从内部资金面看，房地产企业资金继续吃紧。2011年，房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点，比1-11月回落4.9个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与2010年持平；利用外资814亿元，增长2.9%；自筹资金34093亿元，增长28.0%；其他资金35775亿元，增长8.6%。在其他资金中，定金及预收款21610亿元，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿元，下降12.2%。尤其个人房贷，连续9个月负增长。”
2012年房企资金缺口究竟有多大？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“从统计局最新公布的数据看，2011年房企自筹资金大幅度增长28%，在资金来源中占比超过四成。贷款和按揭可视为直接来自银行的资金，两项合计占比四分之一略强，而过往至少要占三成以上，这说明银行对房地产金融限制明显，房企借银行的钱很难，特别是中小房企。2012年中国地产市场的资金需求将达10.84万亿元，而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款等途径，房企只能筹集9.49万亿元。这也就意味着，今年资金缺口将达1.35万亿元。”
为什么二季度涉房贷款环比增逾3成，房地产贷款增速上升原因是什么？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“主要是6月楼市有所回暖影响，根据国家统计局公布的数据测算，70个大中城市6月新建商品住宅的平均价格环比上升了0.02%，这是房价连跌8个月后，首次出现正增长。而这在房贷数据上也显现了出来。二季度金融机构人民币房地产贷款出现明显回升。从分项数据来看，《报告》显示，地产开发贷款同比由降转升增。6月末地产开发贷款余额8037亿元，同比增长0.8%，增幅比上月末提高6.7个百分点，比上季度末提高8.8个百分点（上季度末为同比下降8%）。房产开发贷款增速继续回升。6月末房产开发贷款余额2.92万亿元，同比增长11.3%，增速比上季度末高0.3个百分点。此外，截至6月末个人购房贷款余额7.49万亿元，同比增长11%，增速比上季度末低1.1个百分点。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“企业新增贷款减少，除了楼市，《报告》还显示，6月末全部金融机构本外币企业及其他部门贷款余额47.38万亿元。其中，上半年增加3.92万亿元，一季度增加2.05万亿元，据此测算二季度仅增加1.87万亿元，少于一季度。从期限看，上半年金融机构本外币企业及其他部门中长期贷款增加1.11万亿元，而一季度金融机构本外币企业及其他部门中长期贷款增加6282亿元。据此测算，二季度企业中长期贷款仅新增4818亿元。
这意味着，之前项目审批加快对企业信贷的影响尚未真正体现。分产业来看，工业中长期贷款增速继续放缓。6月末金融机构本外币工业中长期贷款余额6.31万亿元，同比增长5.8%，增速比上季度末低1.5个百分点；上半年增加2029亿元，同比少增1481亿元。从短期贷款及票据融资数据来看，上半年增加2.68万亿元，其中一季度为1.36万亿元，二季度为1.32万亿元，和一季度相比基本持平。上半年数据还显示，固定资产贷款增速回升。其中，6月末金融机构本外币企业及其他部门固定资产贷款余额20.28万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.4个百分点。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“下半年随着一批重大项目审批提速对贷款需求的带动作用将进一步显现，楼市成交量回升对个人贷款的拉动也将逐步显现，同时政策向松微调下银行信贷供应能力也较强。但鉴于政策不会大幅放松，总体信贷环境也不会过于宽松。预计下半年贷款增量较为平稳，新增中长期贷款占比有望回升，贷款结构有所优化。
谢逸枫
2012年7月22日
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“2012年1月8日，央行报告显示，在开发商资金状况方面，2011年末房地产开发企业资金压力较大，但低于2008年金融危机发生时的资金压力水平。报告提供的数据显示，1-11月中国房企资金来源与房地产开发完成投资的比率为1 .78，略低于2009年和2010年的水平，但远高于2008年1 .57的水平，反映当前房地产开发企业不存在普遍性的资金短缺。央行2012年1月8日，公布的数据显示，去年全年跨境贸易人民币结算业务累计发生2.08万亿元，直接投资人民币结算业务累计发生1109亿元。初步统计，2011年以人民币进行结算的跨境货物贸易、服务贸易及其他经常项目、对外直接投资、外商直接投资分别累计发生1.56万亿元、5212.7亿元、201.5亿元、907.2亿元。”
今年上半年进入房地产贷款资金如何？下半年是否存在资金压力？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“从外资金看，今年上半年新增加贷款4.86万亿元，同比多增6832亿元。而进入房地产贷款5653亿元，同比少增2271亿元，上半年增量占同期各项贷款增量的12.3%，比1季度占比高2个百分点。如果看上半年累计数据，上半年共增加房地产类贷款5653亿元。其中，一季度为2427亿元；二季度为3226亿元，较一季度增加799亿元，增幅达32.92%。上半年增量占同期各项贷款增量的12.3%，比一季度占比高2个百分点。从同比（较去年同期）数据来看，今年上半年房地产贷款仍少增2271亿元。说明新增房地产贷款增速首次正增长，呈现出上涨趋势。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“从内部资金看，狭义货币(M1)增长出现复苏，其中当月M1余额28.75万亿元,同比增长4.7%，比上月末高1.2个百分点，比上年末低3.2个百分点。2012年上半年全国商品房销售额23314亿元，同比下降5.2%，降幅比一季度缩小9.4个百分点，上年同期为增长24.1%。随着上半年楼市回暖和调控微调及购房需求释放，全国楼市销售成交上升，说明房企销售回款增速降幅收窄，资金压力不断下降。2012年上半年房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%，资金压力下降明显，主要是上半年拿地资金减少。其中，国内贷款增长8.1%，自筹资金增长12.9%，利用外资下降53.9%，其他资金下降0.7%。显然，房企自筹资金的下降将表示房企资金最坏时期已经过去了。”
2012年上半年房企资金缺口是多少？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“从2012年上半年房企自筹资金看，今年上半年房企自筹资金增长自2011年房企自筹资金增长20%下降到12%，在资金来源中占比超过四成下降到二成多一点。贷款和按揭可视为直接来自银行的资金，两项合计占比四分之一略强，而过往至少要占三成以上，现在下降到二成，这说明银行对房地产金融由限制转成放松明显，房企借银行的钱将比去年容易，特别是中小房企。2012年中国地产市场的资金需求将达10.84万亿元，而包括开发商自有资金、商品房销售、银行贷款以及信托贷款、基金、A股、新上市、民间、同行拆借、土地与房屋抵押等途径，房企可以筹集10万亿元。这也就意味着，今年资金缺口由1.35万亿元下降到只有8400亿元，资金缺口越来越小，表明房企资金最紧张时期已经过去了。”
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“2012年7月19日，央行报告显示，在开发商资金状况方面，2012上6月末房地产开发企业资金压力下降，低于2008年金融危机发生时的资金压力水平。报告提供的数据显示，今年上半年6月末中国房企资金来源与房地产开发完成投资的比率为1 .80，略低于2009年和2010年的水平，高于2008年1 .57的水平，多出0.2。反映当前房地产开发企业不存在普遍性的资金短缺，并且资金压力越来越。央行2012年7月19日，公布的数据显示，今年上半年利用外资下降53.9%，其他资金下降0.7%。”