记者：谢先生如何看广州土地出让金收入和房地产税收收入数据？

   谢逸枫：楼市低迷拖累土地出让出让金收入，导致地方政府财政吃紧。今年上半年广州土地出让金收入创下历史降幅最大，意味着广州土地财政面临破产局面。而上半年广州房地产税收收入呈现大幅度下降，表明房地产税收连续6个月出现负增长。目前中国土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的30%以上，甚至高达到50%以上。毫无疑问，土地出让金和房地产税收作为地方政府主要财政收入来源，一旦严重下降，将影响到政府财政收入和保障房建设速度及城市基础设施投资等新城建设。

   记者：广州土地出让金占财政收入比例究竟有多大？广州土地出让金可支配有多少,如何分配？

   谢逸枫：广州对土地出让金的依赖越来越大，2006年广州财政收入1729亿，土地出让金收入143亿，占比0.08%;2007年广州财政收入2116亿，土地出让金收入207亿，占比%0.09%;2008年广州财政收入843.1亿，土地出让金收入173亿，占比20.5%；2009年广州财政收入1107.7亿，土地出让金收入323.4亿，占比29.2%；2010年广州财政收入1399亿，土地出让金收入455.6亿，占比32.6%。2011年广州财政收入1607.2亿,土地出让金收入475亿,占比29.5%。

   谢逸枫：根据相关管理规定，在广州市土地收益中，5%上缴中央，10%上缴广东省财政，按财政部规定扣除5%业务费，剩余的80%则由地方政府自行支配。这意味着，2006年到2011年五年间，广州可支配土地出让金为1421.6亿元。

   谢逸枫:广州土地出让金主要用于六个方面,一是12%用于保障房建设。二是15%用于农业土地开发。三是20%用于农田水利建设。四是10%用于教育资金。五是30%用于城市基础设施建设。六是13%用于征地、拆迁、补偿、税费等成本。 按照财政部、水利部2011年6月26日联合发布了《关于中央财政统筹部分从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关问题的通知》以下简称《通知》。《通知》指出，从2012年1月1日起，中央财政按照20%的比例，从土地出让收益中计提农田水利建设资金。如果以此执行，就意味着地方要拿出55%的土地收益来用于民生。”

   记者：地方政府债务压顶，是否会增加政府卖地压力？

   谢逸枫：绝大多数地方融资平台搭乘了应对国际金融危机一揽子刺激政策的便车，在2009年大举借贷，全年净增约3万亿元贷款，其中2009年上半年为举债高峰期。而地方政府的国有土地出让收入是地方融资平台日后还债的主要来源。偿债压力增大的确考验着地方政府的财力。审计署的数据显示，我国已迎来地方债的偿债高峰期，2012年全国共有1.84万亿元地方债务到期，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。上半年的土地收入的普遍锐减无疑为下半年完成全年土地出让任务增加了压力。开发商对优质地块的需求将逐步增加。从供应来看各个城市从7月开始也将会有明显增加。这种借债开发、卖地还债的城市建设模式将地方政府进一步捆绑在了土地财政上，会造成地价、房价居高不下，城市建设盲目求大。

   根据央行的调研结果显示，截至2009年5月末，全国共有政府投融资平台3800多家，总资产近9万亿元，负债升至5.26万亿元，平均资产负债率约为60%。其中，很多地方融资平台没有固定的收入来源。这5.26万亿元的负债相当于2009年全国GDP的15.7%，相当于2009年全国财政收入的76.8%，地方本级财政收入的161.35%。二中金公司研究报告预计，2009年末，地方政府融资平台贷款余额(不含票据)约为7.2万亿元，其中2009年净新增约3万亿元。预计2010年和2011年后续贷款约为2万-3万亿元，2011年底达到约10万亿元。报告称，2009年底主要上市银行地方政府融资平台贷款约占贷款总额的10%，国开行和地方性金融机构占比相对较高。10万亿元的地方政府负债约占中国2009年GDP的三分之一，相当于中国外汇储备的70%。

   记者：为什么广州土地出让金下降幅度如此之大？

   谢逸枫：今年上半年土地市场“寒意浓浓”，土地出让金下降原因有六个方面，一是中央房地产调控的持续,国内经济陷入困境，房地产市场的持续低迷，影响到土地市场回暖。二是广州土地出让溢价率和溢价水平比较低,土地出让成交大幅下降，主要以底价和低价成交为主。三是销售回款缓慢和楼市不稳定及后市信心不足,导致房企拿地颇为谨慎。四是房企融资渠道受限，商品房库存和负债压力大，拿地资金紧张。五是所推土地品质不高,位置偏僻或地块品质低，房企拿地不积极，缺乏热情。六是当前中央房地产调控存在不确定性，影响到后市的发展。

   记者：房地产税收下降原因是什么？

   谢逸枫：房地产税收下降主要是商品房销售额下降和中央房地产调控持续性及国内经济下滑等楼市回暖缓慢有直接关系。

   记者：地方政府财政减收是否会通过放松调控增加收入？下半年广州土地供应计划和土地出让金收入目标是否能够完成？

   谢逸枫：受到土地财政和房地产税收持续性低迷的影响，地方政府早已经被逼放松调控。现阶段，土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的3成以上。同时，与房地产有关的多个上下游产业的景气程度，也随楼市的阴晴而变化。因此，短期内地方经济增长尚难以摆脱对房地产业的依赖。土地出让金大幅下滑短期难以扭转，楼市调控对地方政府“财源”影响明显，“土地财政”岌岌可危，未来地方政府松绑调控的动力仍存。而在兼顾宏观经济形势的前提下，中央“抑制投资投机需求”的决心短期内不会松动。因此，下半年地方频频“试盘”可能成为常态。地方紧贴“红线”甚至略有突破的“微调”政策可能增多。

   一是国土资源部全国主要城市地价监测系统的最新报告显示，截至目前全国105个监测城市中，33个城市从不同角度出台楼市微调政策。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下，部分城市的市场预期正在出现变化，未来一段时间内，房地产市场再次进入敏感阶段。

   二是据北京中原市场研究部统计，截至目前已经有近40个城市出台的不同程度的楼市调控政策微调。地方政策微调不断，且力度有进一步加大的趋势。除了原有的购房入户、提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准等政策外，一些城市对个人购买成品住房提供房款4%。~6%。的政府奖励、放宽城镇落户条件、大幅提高公积金贷款额度，均明显超过了之前政策微调的幅度。

   三是根据笔者最新跟踪统计：自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年7月27日，全国共有57个城市调控微调，51个城市通过（其中包括6个城市有通过有叫停和4个城市新政微调“摆乌龙”）， 8个城市调控微调叫停（其中包括6个涉及限购放松城市和1个契税补贴和购房补贴扩大范围和额度城市及1个上调房价限价标准城市叫停）。

   谢逸枫：今年下半年广州土地出让形势难言乐观，估计很难完成如此巨大的任务。建议各地方政府及时掌握市场需求，对出让地块合理定价，尽量促进土地出让的成交。同时适度松动土地出让政策。比如下调出让起始价、放宽付款方式、改招标为挂牌等。

   记者：地方政府土地财政是否具有可持续性？

   谢逸枫：在保增长、保业绩及财政支出的巨大压力下，地方政府的一个重要政策就是在尽可能的情况下，通过土地“招拍挂”不断推高土地价格，从而获得最大的土地出让收入来增加财政收入。土地价格的上涨直接导致房价居高难下。此外，“寅吃卯粮”的土地出让金制度，超额透支了未来经济发展的动力，从长远来看不利于经济的可持续发展。

   当天，广州市发改委主任潘建国在国民经济和社会发展计划执行情况报告中披露，广州市房地产投资预计将持续放缓。广州房地产开发投资增速从1－2月的38．6％快速下滑到1－6月的16．1％，预计下半年将持续放缓。作为经济三驾马车之一的固定投资上半年累计完成1310亿元，增速低于同期GDP增幅。统计部门此前发布的数据显示，广州市地区生产总值6214亿元，同比增长8．3％，高于全国同期增速。广州市市长陈建华表示，下半年将重点抓好年度投资714亿元的101个重点项目建设和列入广东省现代产业500强的120个项目建设，以及国有企业总投资超千亿元的76个续建和新开工项目建设。

   从国际看，短期内全球经济进一步恶化可能性不大，从国内看国家加大政策微调力度。房地产开发投资增速从1-2月份38.6%快速下滑1-6月份16.1%，预计下半年将继续放缓。实际上，土地收入大幅减少的并不仅是广州，2012年7月1日，中国指数研究院的数据显示，今年上半年，全国300城市土地出让金总额为6525.98亿元，同比下降38%，土地出让金的缩水额度达4000亿元。除土地收入外，与房地产有关的税收也在下滑。根据财政部的数据，5月全国房地产营业税减少22亿元，同比下降6.9%。

   2012年7月13日，财政部公布2012年上半年全国政府性基金收支情况，其中受土地出让成交额大幅下降影响，全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。而在营业税收入中,房地产营业税则减少183亿元,下降8．5％。无独有偶,国家统计局7月13日发布的数据也印证了房地产市场的不景气。

   数据显示,上半年我国房地产开发投资增速继续回落,商品房销售降幅缩小。前6个月,全国房地产开发投资30610亿元,同比名义增长16．6％,增速比一季度回落6．9个百分点,比上年同期回落16．3个百分点。此外,上半年全国商品房销售面积39964万平方米,同比下降10．0％,而上年同期为增长12．9％。全国商品房销售额23314亿元,同比下降5．2％,上年同期为增长24．1％；其中住宅销售额下降6．5％。总体看,房地产调控成效比较明显,房地产价格上半年延续了去年以来稳中有降的态势,投机性需求得到了明显遏制,房地产的投资虽有明显的回落,但还是一个比较适中的速度。

   尽管数据印证了上半年房地产市场依旧低迷,但此次公布的6月份单月数据也传递出市场回暖迹象。财政部数据显示,5月份单月依然负增长6．9％的全国房地产营业税,进入6月份后逆势反弹,增收453亿元,增幅回升至23．6％。与此同时,6月份,与房地产相关的一些地方小税种中,土地增值税和城镇土地使用税同比分别增长56．6％和51．2％,不过契税仍同比下降0．9％。6月份房地产营业税增长较快,主要与近一段时间一些城市房地产销量回暖有关。受房地产市场调控影响,有购房需求的部分消费者近一年多来一直持观望态度,受6月份央行连续降息等政策影响,购房者对市场的预期有所改变,使得6月份成交量较前几个月出现回升。

   全国政府性基金收入,主要包括中央政府性基金收入和地方政府性基金本级收入。财政部数据显示，上半年累计，全国政府性基金收入15191亿元，比去年同期减少3997亿元，下降20.8%，主要是地方土地出让收入减少较多。中央政府性基金收入1525亿元，同比增长10.5%。主要项目：铁路建设基金收入267亿元，港口建设费收入66亿元，彩票公益金收入186亿元，国家重大水利工程建设基金收入98亿元。地方政府性基金本级收入13666亿元，同比减少4142亿元，下降23.3%。其中，国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%，主要受土地出让成交额大幅下降影响；车辆通行费收入438亿元，同比下降16.7%，主要受清理取消部分收费等因素影响；地方教育附加收入457亿元，同比增长58.4%，主要是为支持地方教育发展，近年来部分地区按规定陆续开征了此项基金。

   支出方面，上半年累计，全国政府性基金支出13587亿元，比去年同期减少2335亿元，下降14.7%，主要受地方土地出让收入大幅下降影响，用国有土地出让收入安排的支出相应大幅减少。中央本级政府性基金支出827亿元，同比下降1.1%。主要项目：铁路建设支出266亿元，港口建设支出27亿元，彩票公益金用于社会福利、体育、教育等社会公益事业支出63亿元，国家重大水利工程建设支出41亿元。地方政府性基金支出12760亿元，同比减少2326亿元，下降15.4%。

   财政部指出，地方政府性基金支出中，国有土地使用权出让收入安排的支出11139亿元，同比减少2606亿元，下降19%。其中，征地拆迁补偿等成本性支出8600亿元，占国有土地出让收入的75%左右、农业土地开发整理和农村基础设施建设以及补助农民等支出605亿元、用于保障性安居工程支出196亿元、按城市房地产管理法规定用于城市建设支出1613亿元。另外，地方政府性基金支出中，车辆通行费用于偿还建设公路的贷款、有偿集资款及公路维护建设等支出511亿元(含上年结转安排支出)，同比下降0.6%；地方教育附加安排的教育支出126亿元，同比增长1.1倍。