谢逸枫：广州房价再创新高领涨全国楼市
导读：2012年8月14日,广州国土局发布7月广州十区房地产市场通报显示，七月一手楼网签均价达14305元/平方米，成交量达79.67万平方米，成交量同比增104.5%，二手楼均价则是今年来首次破万，成交量环比涨35%。广州国土局公布《2012年7月广州市10区房地产市场运行情况的通报》显示，2012年7月全市10区新建商品住宅网上签约均价14305元/平方米，同比上涨8 .2%，环比上涨4 .2%，这是今年以来自一二月份后第三个超过1 .4万均价的月份。比2011年8月的“最高价”———14234元/平方米还要高，创2011年以来一手楼楼价新高。除住宅外、包括商业及写字楼的七月新建商品房网签金额达144 .99亿元，同比增加34.7%，环比增加12.6%。
2012年8月14日，广州住房公积金管理中心(以下简称“公积金中心”)方面就表示，今年以来，公积金贷款数量一直保持逐月递增的态势，并且在7月份达到增幅最高峰。为了保证公积金贷款的速度，公积金中心还特地召开专题会议，从审批流程、审批人员、银行监管等方面进行调整。2012年，随着房地产市场的变化，广州市住房公积金贷款审批件一直保持逐月递增的趋势，特别是7月份，贷款审批件更是出现了大幅增长，环比大增37.08%。据介绍，截至今年7月，我市共审批发放公积金贷款16725户，与去年同期相比，增加了3270户，增长了24.3%。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“央行连续三次降准、二次降息，楼市成交回暖，加大了市场对房贷的需求。”
2012年1-7月广州10区新建商品住宅网签均价/元/M2
月份 均价/元/平方米 同比均价 环比均价
1月 14040 3.5% 5.7%
2月 14159 1.1% 0.8%
3月 12465 -3.1% -12%
4月 13824 6.6% 10.9%
5月 13792 10.5% -0.2%
6月 14457 11.9% 4.8%
7月 14305 8.2%% 4.2%
（注：数据来源于-广州官方阳光家缘网 谢逸枫整理）
月份 均价/元/平方米 同比均价 环比均价
1月 14040 3.5% 5.7%
2月 14159 1.1% 0.8%
3月 12465 -3.1% -12%
4月 13824 6.6% 10.9%
5月 13792 10.5% -0.2%
6月 14457 11.9% 4.8%
7月 14305 8.2%% 4.2%
（注：数据来源于-广州官方阳光家缘网 谢逸枫整理）
记者：你是怎么看广州7月份官方发布的房价数据？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“7月房价第二次创历史新高，同比六个月房价保持上涨，而环比则四个月房价保持上涨，说明广州房价上涨凶猛，房价控制难度超过市场预期，回归合理水平有待调控进一步落实。但是相比北上深三个一线城市均价2万元/平方米以上，广州楼价远未到15000元/平方米，还是相对合理价位。毫无疑问，2012年7月房价再创历史新高，领涨全国楼市。这是今年以来一、二、五月份后广州第四个超过14000元/平方米均价的月份。比2011年8月的历史最高价-14234元/平方米还要高，创2011年以来一手楼楼价二次新高。但是与上月相比较，房价下降152元/平方米。”
记者：为什么调控没有遏制广州房价疯狂上涨趋势？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：主要原因四个方面，一是房企资金相对宽松，缺乏下降动力。而部分房企取消价格折扣优惠政策，上调价格。二是7月广州高价楼盘集中成交，拉高整体价格。同时郊区产品价格出现上涨，推高7月房价。三是调控累积下的购房需求释放，购房者积极入市。四是全国多个城市调控微调和房贷政策及货币政策放松的刺激下，购房者购房意愿强烈，提前下手。”
2012年1-7月广州10区新建商品住宅网签面积/万/M2
月份 万/平方米 同比 环比 套数 同比 环比
1月 31.87 -56.5% -7.7% 6348 -33.7% 1.3%
2月 25.35 -45.8% -20.5% 4058 -22.7% -36.1%
3月 50.05 56.5% 97.5% 7414 53.4% 82.7%
4月 49.87 9.6% -0.4% 7236 10.2% -2.4%
5月 71.14 39.1% 42.7% 8809 10.7% 21.7%
6月 67.76 23.9% 4.7% 8662
7月 79.67 104.5% 22.9% 8859
（注：数据来源于-广州官方阳光家缘网 谢逸枫整理）
月份 万/平方米 同比 环比 套数 同比 环比
1月 31.87 -56.5% -7.7% 6348 -33.7% 1.3%
2月 25.35 -45.8% -20.5% 4058 -22.7% -36.1%
3月 50.05 56.5% 97.5% 7414 53.4% 82.7%
4月 49.87 9.6% -0.4% 7236 10.2% -2.4%
5月 71.14 39.1% 42.7% 8809 10.7% 21.7%
6月 67.76 23.9% 4.7% 8662
7月 79.67 104.5% 22.9% 8859
（注：数据来源于-广州官方阳光家缘网 谢逸枫整理）
记者：为什么7月广州成交量出现“井喷式”？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“广州楼市成交量“井喷式”上涨，表示房地产市场回暖预期明显。主要原因是购买需求力旺盛与购房者积极入市及房企积极推货等货币宽松、银行房贷和公积金贷款微调，释放大量的购房力。当然不排除6月网签备案的部分数据未及时上传或更新，出现滞后的现象，在7月份集中放大。”
记者：今年广州楼市“金九银十”是否会出现？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“目前全国楼市“金九银十”大决战房企早已经提前打响，相信2012年楼市“金九银十”比2011年更火爆，作为传统商品房销售旺季的楼市黄金周，今年楼市“金九银十”买房是最佳时机，一旦错过铁定悔青肠。从调控层面上看，全国多地调控放松微调，预示调控见底进入“维稳”状态，楼市回暖指日可待。从房价层面上看，房价由下降到涨幅回落收窄再连续上涨二三月，见证房价已触顶见底，无下降空间，最低点已经过去了。
从房企资金层面上讲，整体资金紧张，“以价换量”依然作为房企销售策略，不存在大幅度上涨的可能性。从供求关系层面上看，商品房库存和新增商品房供应巨大，市场处于供大于求，价格最优惠和产品选择性大。对房企而言，成交量才是销售回款最重要的保证。从购房者层面上看，中央和地方支持鼓励刚性合理购房需求的政策刺激和楼市连续二三个月回暖迹象拉动下，购房者购房意愿最强烈，后市信心十足。因此，2012年楼市“金九银十”纯色将比去年好，楼市销售成交量再创一个历史新高。”
2001年—2011年广州市十区一手房均价与土地出让金
年份 均价元/平 同比均价 亿/元
2001年 4222 一3.2% 58.9
2002年 4143 一1.8% 33.8
2003年 3887 一6.2% 63.5
2004年 4818 18.17% 86.3
2005年 5117 10.8% 83.8
2006年 6343 24% 143
2007年 8599 35%% 207
2008年 9339 8.6% 173
2009年 9346 0.1% 323.4
2010年 13107 38% 455.6
2011年 13401 2.60% 475
（注：数据来源于-广州官方阳光家缘网 谢逸枫整理）
年份 均价元/平 同比均价 亿/元
2001年 4222 一3.2% 58.9
2002年 4143 一1.8% 33.8
2003年 3887 一6.2% 63.5
2004年 4818 18.17% 86.3
2005年 5117 10.8% 83.8
2006年 6343 24% 143
2007年 8599 35%% 207
2008年 9339 8.6% 173
2009年 9346 0.1% 323.4
2010年 13107 38% 455.6
2011年 13401 2.60% 475
（注：数据来源于-广州官方阳光家缘网 谢逸枫整理）
2012年1月-6月全国70大中城市新建商品住宅广北上深房价环比与同比对比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 -0.3% -0.37% -0.1% 0.1% -0.1% -0.37% -0.2% -0.37%
2月 -0.2% 0.3% -0.2% -0.5% -0.2% -0.3% -0.2% -0.4%
3月 -0.2% -8.9% -0.5% -0.5% -0.8% -0.5% 0.5% -12.2%
4月 -0.4% -1.2% -0.2% -1% -2% -1.3% -0.3% -1.6%
5月 -0.1% -1.6% -0.1% -1.6% -0.2% -0.2% -0.3% -2.3%
6月 0.2% -1.6% 0.3% -1.3% 0.2% -1.9% -0.1% -2.5%
（注：数据来源--国家统计局 谢逸枫整理）
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 -0.3% -0.37% -0.1% 0.1% -0.1% -0.37% -0.2% -0.37%
2月 -0.2% 0.3% -0.2% -0.5% -0.2% -0.3% -0.2% -0.4%
3月 -0.2% -8.9% -0.5% -0.5% -0.8% -0.5% 0.5% -12.2%
4月 -0.4% -1.2% -0.2% -1% -2% -1.3% -0.3% -1.6%
5月 -0.1% -1.6% -0.1% -1.6% -0.2% -0.2% -0.3% -2.3%
6月 0.2% -1.6% 0.3% -1.3% 0.2% -1.9% -0.1% -2.5%
（注：数据来源--国家统计局 谢逸枫整理）
中心六区———越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区（以下简称中心六区）七月一手楼网签均价21654元/平方米，同比下降2 .4%，环比上涨5 .6%.其中，天河区以29489元/平方米排在首位，后面分别是26563元/平方米的越秀区及25037元/平方米的海珠区。七月中心六区新建商品住宅网上签约均价21654元/平方米，同比下降2 .4%，环比上涨5 .6%；外围四区新建商品住宅网上签约均价10719元/平方米，同比上涨2 .2%，环比下降1.7%.外围四区均价为10719元/平方米，与上月环比下降1 .7%.最低价者是南沙及花都，分别只需7993元/平方米和8181元/平方米。
《通报》显示，海珠区沙园街七月均价只要5000元/平方米，原因是该街道七月成交的3宗住宅均坐落于江南苑，该楼盘的成交价格较低；而天河区猎德街七月均价34657元/平方米，是因为该街道七月成交的143宗住宅中，有27宗坐落于嘉裕花园、93宗坐落于中海花城湾、23宗坐落于珠江璟园，这三个楼盘的成交价格较高。广州市国土局抽取2012年6月和7月成交面积均大于5000平方米的26个典型楼盘的网上签约情况，均价涨幅超过5%的楼盘有7个，比如南沙区的时代山湖海花园，6月签约均价9678元/平方米，7月签约均价10607元/平方米，均价涨幅达9.6%.均价基本保持不变的楼盘有18个，均价跌幅超过5%的楼盘有1个。
七月广州中心六区成交面积达26.13万平方米，同比增加187.8%。总体而言，广州十区七月成交量更达79 .67万平方米，同比增加104.5%，环比增加22.9%，达一月份以来成交量之首。中心六区七月成交量占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的3 2 .8 %，与去年同期相比比重增加9 .5%，与上月相比比重增加3 .4%；花都、番禺、南沙、萝岗区新建商品住宅网上签约面积53 .54万平方米，同比增加79.2%，环比增加16.9%，占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的67.2%，与去年同期相比比重下降9.5%，与上月相比比重下降3.4%.
其中，成交量最大的是番禺和花都，分别占25 .50万平米和19 .09万平米，成交量最小的则是黄埔和萝岗，分别是0.41万平米和1.70万平米。二手楼方面，七月量价均达全年最高，其中，全市10区存量住宅交易登记面积47.64万平方米，同比减少0.1%，环比增加35.0%.二手楼均价则达10025元/平方米，最高价的是天河区，达14726元/平方米。