谢逸枫：取消商品房预售制纯属谣言
导读：2012年8月2日，沪指午后在2100点上方窄幅震荡，深成指盘中跌破9000点整数关口，并再创本轮调整以来的新低。截至14:00，沪指报2105.16点，跌18.20点，跌幅0.86%，成交302.5亿元；深成指报8964.95点，跌201.03点，跌幅2.19%，成交327.7亿元。盘面上仅医药、钢铁、银行等极少数板块飘红，房地产、有色、金属、保险等跌幅居前。早盘沪深两市围绕5日线展开窄幅震荡，地产板块成为杀跌主力，苏宁环球（000718）一度逼近跌停。滨江集团（002244）、招商地产（000024）、宜华地产（000150）等跌幅超过3%。
地产股午后加速下挫，“招保万金”盘中大幅跳水，招商地产一度跌停，保利地产跌7.85%，金地集团跌7.07%，万科A跌5.79%。其他个股方面，苏宁环球封跌停，中南建设、首开股份、重庆实业、华侨城A等跌幅都在6%之上。2012年8月2日，市场上有消息称下跌源于市场关于北京试点取消商品房预售制度的传闻。
记者：为什么地产股出现比较大幅度下跌？是否具备反弹的因素？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析，地产股出现下跌主要原因有五个，一是地产股利好政策停止，而不利政策与负面消息过多，缺乏支撑地产股的政策底。二是房企销售业绩下降，还债高峰期来临，销售回款缓慢，负债率上升，缺乏支持地产股的上升资金底。三是中央高层领导密集表态房地产调控不放松，防止房价反弹的决心，而国务院8组督查16省楼市调控执行情况，房地产开发贷款成主要检查对象。另外是银监会对房地产贷款风险的提醒，加深地产股不稳定的下行趋势。四是地产股资金出现外逃的现象，一些机构做空地产股。况且部分股民观望与抛股及套现，缺乏稳定地产股的利好因素。五是国内经济下行压力大，经济刺激措施见效缓慢，市场上商品房库存积压部分房企的资金，业绩受到影响。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，地产股仍具备反弹的动能。从市场层面上，今年7月全国商品房销售成交保持良好业绩，房价连续两个月上涨。而市场上观望局面打破，投资者信心逐渐恢复，入市意愿强烈。从资金层面上看，楼市“金九银十”将提前来到，销售业绩必然上涨。而房企资金目前相对宽松，融资渠道逐渐好转，去商品房库存加快。从调控层面上看，全国57个城市调控微调，后市回暖强烈。而国务院督组反馈的消息是利好的，调控效果很满意，新的政策不会出来。从经济层面上看，7月制造业环比降幅也在继续减小，反映出7月制造业增速下滑的势头在继续减弱，“稳增长”刺激政策起到了一定效果。预计3季度政策维持放松态势，经济增速有望企稳回升。从货币政策看，7月央行回购的资金依然紧张和外汇上升，8月降准可期待。而今年信贷量将达到8万亿到8.5万亿以上。
记者：与北京取消商品房预售制的传言是否有直接关系？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，地产股出现下跌，与北京取消商品房预售制的传言没有直接关系，只是炒作做空的借口而已。
记者：市场传言北京取消商品房预售制可靠吗？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，市场传言北京取消商品房预售制纯属谣言，中央政府官员不可能愚蠢到此时提出。一是一旦全国都取消，供求不平衡将导致房价上涨。二是商品房预售制虽有小弊端，但是还是一项比较合理的制度。三是保留比取消更有利，如一旦全国取消，全国楼尾楼与银行烂债及房屋买卖纠纷等不良现象必爆发。四是全国99%城市都是期房销售，房地产一旦崩溃，经济肯定崩溃。所以，中国住房体系未完善建成与无好的销售模式前，取消商品房预售制度的时机未到。商品房预售制度在中国内地已经有将近20年的历史，最初借鉴于香港地区，每年的人大会议上都有代表提出，但从未获通过。
记者：督查组对16省城市调控执行结果反应如何？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析，从督查组在对北京、广东、安徽、河南、沈阳等城市调控执行的调查看，北京的房价“稳中有降”，广东等省份“调控很到位”，证明中央对于调控结果还是比较满意的。所以，下半年中央政府层面不会再出新的政策，只是对现有房地产调控加码。而是维持既有政策，保持原来的调控。但是不排除地方政府继续调控微调。
记者：今年三季楼市是否企稳？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，7月传统楼市淡季不淡，“金九银十”即将到来，楼市回暖的态势已经铸成。从货币政策层面看来，央行很可能在8、9月份再度下调存准率并下调利息。地产商方面，预计第三季度，各大地产商会以去库存为主，届时楼市供应量将增加。房价到第三季度的走势基本可以确定，在维持稳定的基础上会出现小幅上涨。综合各方因素决定，在成熟的住房体系建成以前，房价会一直保持相对稳定的增长态势，该过程可能持续近二十年。
记者：今年楼市“金九银十”是否比明年好？
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，2012年楼市“金九银十”比2011年更好更火爆，作为传统商品房销售旺季的楼市黄金周，今年楼市“金九银十”买房是最佳时机，一旦错过铁定悔青肠。从调控层面上看，全国多地调控放松微调，预示调控见底进入“维稳”状态，楼市回暖指日可待。从房价层面上看，房价由下降到涨幅回落收窄再连续上涨二三月，见证房价已触顶见底，无下降空间，最低点已经过去了。从房企资金层面上讲，整体资金紧张，“以价换量”依然作为房企销售策略，不存在大幅度上涨的可能性。从供求关系层面上看，商品房库存和新增商品房供应巨大，市场处于供大于求，价格最优惠和产品选择性大。对房企而言，成交量才是销售回款最重要的保证。从购房者层面上看，中央和地方支持鼓励刚性合理购房需求的政策刺激和楼市连续二三个月回暖迹象拉动下，购房者购房意愿最强烈，后市信心十足。因此，2012年楼市“金九银十”纯色将比去年好，楼市销售成交量再创一个历史新高。