谢逸枫:越秀地产轻松击败对手收获开发区地块
导读:2012年9月26日下午，广州市开发区将再举行一宗住宅用地的拍卖仪式，这宗编号为SDK-A-2的地块，占地面积为90545平，建筑面积达226362.5平，起拍价100098万，均价4422元/平，地块靠近广州开发区开源大道以南。截止2012年9月26日，共五家开发商报名竞买本次拍卖的开发区地块，截止拍卖仪式前，最高报价为101298万元，楼面地价为4475元/平，竞买人包括越秀地产和保利地产及中海等万科，另外一家是深圳房企。
2012年9月26日下午,国企越秀地产集团一举轻松击败地产“三巨头”（保利、中海、万科），仅仅用了不到15分钟时间，越秀以12.5亿价格拿下广州萝岗区科学城开源大道开发区SDK-A-2地块，折合楼面地价5522元/平，超过起拍均价1100元/平，超过起拍价格10.0098亿2.4902亿元，溢价率近25%。开发区土地拍卖中心表示，接下来萝岗区还将拍卖一宗住宅用地,编号为CPPQ-A1-2的地块位于广州市开发区长岭路以南，面积157152平方米，起始价格约12亿元。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此评论与分析
记者：谢先生怎么看越秀地产集团拿下开发区该地块一事？为什么会出现房企抢地?是否意味土地市场回暖?
谢逸枫：越秀地产集团对该地块是势在必拿，一方面是越秀地产集团去年9月首次进军开发区，以14.1亿元拍得萝岗科学城KXC-I4-7地块，有利形成开发规模与片区优势。另外一方面是越秀地产集团现金流富裕，资金实力雄厚，况且目前地价相对便宜，是抄底好时机。三是越秀地产集团对开发区房地产市场发展潜力非常看好，市场具有旺盛的需求购买力。同时，超前的规划与广州市政府的大力开发，该区将形成房地产开发热点。
谢逸枫:房企抢地最主要原因有四个方面,一是地块所在区域具备发展潜力与地价相对便宜，拿地时机最好，具有抄底的感觉。二是房企资金链相对宽松，楼市回暖明显，拿地热情高涨。三是房企看好后市和该区域开发价值，况且上半年新增土地储备不多。同时该区域住宅土地的稀缺性，市场购买力旺盛。四是房地产调控见底，房企销售业绩良好，资金压力随着销售成交与开发贷款放松而大减。
谢逸枫：当前广州土地市场的确有回暖的信号，一方面是成交的溢价空间与楼面单价依然相对低。另外一方面是房企拿地的积极性有所提高与政府推地的动作不断加快。但是，调控没有放松的情况下，土地市场难言回暖，况且政府一直以抑制房价上涨过快和防止地价上涨推高房价作为管理市场预期。
记者：楼面价格是否合理？房价卖到多少才可以保证一定的开发利润？
谢逸枫：越秀地产轻松击败“三巨头”拿下该地块，这个楼面价格非常合理，与市中心地块和新城区地块相比较，楼面地价不高，比较划算，完全符合市场开发利润预期的价位水平。根据SDK-A-2地块总价12.5亿计算，折合成楼面地价5522元/平，超过起拍均价4422元/平，高出1100元/平，超过起拍价格10.0098亿，高出2.4902亿元，溢价率近25%。该地块楼面价低于2009年10月29日雅居乐地产创下的7074元/m2“地王价”，还有少1552元/平方米。
谢逸枫：按照楼面地价占房价约三分之一计算，加上建安和税费及配套等运营成本，整体开发成本单价最多不会超过9000元/平方米。而萝岗作为一个新兴的开发区，2011年开始楼价早已破万。2012年7月广州十区一手均价14305元/平，萝岗均价13125元/平，环比上升0.66%。如果到2014年开发上市销售，该盘开盘后均价起码要卖到15000元/平方米，如规划的产品是联排别墅价格将达到1.8万-2万元以上/平方米,而独栋别墅的价格可能达到2.5万-3万元以上/平方米。根据开发成本与房价的数据计算，开发预期利润高达30%以上，甚至达到50%以上。”
记者：萝岗房地产市场前景如何？房价还有多大升值空间？
谢逸枫：萝岗房地产市场发展前景潜力巨大，一是从规划角度上看，房地产投资价值无限。根据《广州市城市发展总体规划(2010-2020)》明确规定，广州未来要用10年时间基本建成能容纳200万人口的宜居宜业的东部山水新城。另外是《广州萝岗总体发展战略规划》 显示，根据广州市委市政府提出的“东进”要求，经过近10年的开发建设，广州科学城已建成为宜业宜居的创新型科技园区。二是从交通配套投资看，房地产升值可期望。未来5年，配合广州东部山水新城的建设，广州开发区、萝岗区在基础设施上计划投入400亿元，推进轨道交通、道路交通、能源保障、生态环保、智慧城市五大战略性基础设施建设，按照构建与中心城区“半小时生活圈”的目标，加快推动地铁六号线二期、知识城线等轨道建设。
谢逸枫:三是从经济发展潜力看，房地产市场具有巨大的购买力与市场需求。中新广州知识城、科学城就像广州‘东进’的两个轮子，既在广州转型升级中集聚高端产业、汇聚高端人才，又能逐步抽疏广州中心城区的人口，完善城市功能，提升人居生活品质。2011年已经将广州科学城及周边地区的规划进行了整合提升，提出打造60平方公里萝岗中心城区，目前已达到30多万人。四是从投资力度看，房地产市场成熟的体型越来越快。2012年将再安排40亿资金投入中新知识城基础设施建设，目标就是搭框架，构筑良好的发展环境，同时加快东部山水新城核心区建设，环境相对比较优美，居住舒适度比较高，将萝岗中心城区打造成一片宜居宜业的热土。因此，萝岗的配套环境和经济实力愈发加强，而且未来将开通地铁，也吸引越来越多在东部工作的人将购房目光投向了萝岗，甚至很多实力派改善型买家，也因为萝岗道路顺畅，环境优美而选择到萝岗购买。
谢逸枫：萝岗房价二十年内将保持上涨的趋势。一是萝岗作为“东进”大广州规划与开发战略的三个副城区之一，是东部独立的最有价值楼市开发板块。尤其是中新广州知识城、科学城的规划与投资快速推进之后，萝岗楼市板块区位的地位获得明显的提升。二是地铁六号线二期、知识城线等轨道建设的计划开始实施并获批，萝岗和广州中心主城区及周围的城市出行将更加便捷。况且萝岗拥有良好自然环境与聚集大量科技高端人才创业及人居生活新城市。
谢逸枫：三是萝岗当前正处于发展的起步阶段，区域内拥有许多全新的市政配套和未来几年将完善市政生活配套。另外是萝岗区内相对较为成熟的科学城板块已经吸引大批的公务员与企业事业单位职工及周围的城区居民关注与购买及投资，明年萝岗有望成为广州楼市热点区域之一。四是萝岗房价相对市中心而言，依然是属于价格洼地的区域，性价比特别高。而萝岗住宅土地具有稀缺性，土地升值将推动房价上涨。同时萝岗住宅市场处于供不应求的状态，市场需求缺口比较大。不出十年，萝岗房价将与珠江新城相提并论。
2012年9月5日，万科13.65亿获广州开发区宅地。经过22轮竞价，该地块被万科以13.65亿竞得，成交楼面价4720元/平方米。现场每轮加为500万起，而中海曾一次加价1000万，但没有坚持到最后。观点地产新媒体现场采访获悉，主要原因是中海觉得楼面价超过他们之前在同一区域竞得的地块。挂牌公告显示，该地块位于广州开发区开源大道以南，为二类居住用地；地块面积115671平方米，容积率为1-2.5，建筑面积289177.5平方米，挂牌起始价12.6亿元，折合楼面地价4360元/平方米，竞买保证金26000万元。
根据出让要求，该地块建筑面积90平方米（含）以下套型住房面积须占住房开发建设总面积的40%以上。公告还明确，竞买申请人应当符合房地产市场外资准入和外汇管理的规定。联合竞买的，竞买申请书应列明各成员单位并签章，各成员单位为竞买及竞得后的行为承担连带责任，联合竞得的地块不得分割。另外，竞得人须在签订《土地出让合同》后1个月内缴纳成交价款50%的首付款，并在2012年11月30日前缴清余款。同时，自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起计，竞得人3个月内必须向规划部门报送符合本地块规划设计条件和相关规范的用地规划方案，方案获批后6个月内动工（打桩）建设，自《土地出让合同》签订之日起计24个月内完成总开发建筑面积的50%以上，36个月内必须全部竣工并投入使用。
自2011年下半年起，开发区板块的土地受到开发商的青睐，地产巨头看好后市扎营囤兵，万科、中海和越秀地产已经分别通过招拍挂程序拿下开发区近50万平居住用地。由于本次推出的地块所在板块集中万科东荟城、中海誉城等目前萝岗主要楼盘，本次拍卖地块有望再吸引有实力的开发商再度出手。最近两年，萝岗住宅用地拍卖受到不少大型开发商关注。万科、中海、保利、越秀等知名房企活跃在拍卖场。几年前万科和保利的几个中高端项目，为萝岗带入了第一批住家。
今年下半年，萝岗将迎来三大全新项目，其中包括雅居乐的科学城项目富村山居、中海誉城、长江实业御湖名邸，可见开发商对该区域信心十足。雅居乐富春山居将推出逾200平方米的大户型，多为1层1户或2户设计；中海誉城将推出50~130平方米的洋房和210~350平方米的四房至五房的别墅；御湖名邸推出的是200~500平方米的别墅。另外，萝岗区在售的飞晟文汇、科城山庄、龙光香悦山、万科东荟城等下半年预计也会有新货推出。