高楼林立、空置率过高、鲜有人居住、夜晚一片漆黑……这样的城市在中国被形象地称之为“鬼城”，这背后反映的是城市房产库存积压的情况。在内蒙古鄂尔多斯被冠之以其名之后，位于长三角的江苏常州在最近又被戏称为鬼城第二。事实上，这样的噩梦正在中国的三四线城市不断上演。
鬼城第二的真面目
位于江苏常州武进区政府旁边的武宜路，是一条南北走向的主干道，连接着常州老城中心区和新城区，道路两侧已经封顶的高层住宅一个紧挨着一个，密密麻麻的塔吊矗立在建设工地上，各种巨幅楼盘促销广告也随处可见。
但与这种热闹相比，各个售楼处却极为冷清。武宜路附近区域已经交付的楼盘目前尚不足一半，多数将在2014年建成交付，但由于周边配套还没有跟上，交付的楼盘入住率也很低，到了晚上多数住宅楼亮灯的只有二三成，甚至整栋大楼只有一户亮灯。
眼下常州大部分在售楼盘的价格是每平米5000元至7000元之间。这对当地居民来说，他们的土地被征都有安置房，不再需要买新房。而这个价钱于刚需客户又没有太大吸引力，开发商在着眼未来房价，他们在比对现在的价格，在某种程度上买卖双方都在赌未来房价。再说占常州常住人口36.4%的外来人口，他们以青壮年居多、受教育程度以初中为主，大多都在从事一线的劳动密集型工作，购买力不强。
唯一有希望的潜在客户是持有可投资资产超过1000万人民币的高净值人士，他们往往是带动房地产市场的主力，但数量毕竟有限。从常州市房地产信息中心的统计数据来看，截止到2012年12月末，常州全市商品房可售余量为1360.26万平方米，按照全年的月度成交平均水平计算，全部的商品房库存量需消化20.9个月，住宅则需要14.18个月。
或许常州的不幸在于其前面有苏州和无锡，客户到了苏州或无锡，觉得房价、环境等不错，就会留在那里，如不满意还可以去南京，如此常州就处在了一个尴尬的境地里面。加之星河地产、绿城集团、绿地集团和招商地产等房企巨头的进驻，导致开发量直线上升，到最后只能闲置出更多的房子。
海南房价跳水
在海南，从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开发商以低价冲击市场，推出名目众多的新开楼盘，却在售老盘时甚至以6.4折的价格“跳水”，房产市场不容乐观。
从2010年海南获批国际旅游岛以来，楼市的发展就迅速起来。未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量，会达到惊人的1.079亿平方米，至少需要10年才能消化。其中库存量最少的三亚需要24个月来消化，海口需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月，最严重的陵水则需要101个月。
在海南这个以外地投资者为楼市主要需求支撑的候鸟型地区，每年春节前后当地楼市总是格外火爆。2013年以来的前两周，商品房签约1965套、签约面积189277平方米，但在供应剧增、消化不畅、投资需求减少的情况下，其销售价格较跌幅却高达30%-40%。例如位于海口市中心的龙昆南和信广场2011年销售价格在12000元/平方米左右，而如今的开盘价仅8500元/平方米，降幅为30%。
虽然很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应，短期内海南楼市不存在存量大难消耗出现崩盘及楼市泡沫的问题，但在2012年下半年，海南陵水、三亚、琼海、文昌等地出现了多起开发商拖欠工程款和欠薪情况，这种资金链压力会迫使越来越多的开发商陷入半停工和停工状态，加之部分地区在房地产调控前的非理性发展，不可避免将出现连续调控后的泡沫风险。
贵阳的超级大盘
2012年贵阳楼市成绩喜人，商品房住宅共成交100295套，成交面积为996.1万平方米，与2011年相比，分别上涨了112%和93%。但这成交量的翻番却“得益于”低价吸引刚需策略的奏效。在去年，贵阳商品房销售均价为4577元/平方米，较2011年的5154元/平方米下降11.2%；单套平均面积为87平方米，也比2011年减少了23平方米。
值得注意的是，在贵阳这个中小型城市，几乎是以楼建“城”。目前，贵阳400万平方米以上楼盘有14个，800万以上有9个，1000万平方米以上有6个，2000万平方米以上1个。其中规划用地5000余亩，总建面1830万平方米的花果园，规划居住人口就达35万人。
在当地，花果园这个超级大盘和未来方舟被称作贵阳楼市的“花舟二人转”。两盘成交量加起来，在市场中处于绝对主导地位。例如花果园项目在2012年签约商品住宅54843套，占到了贵阳整个楼市销售量的55%，其销售面积更是位列全国第八。但他们却以4000多元的均价入市，甚至提前调动了1到2年的刚性需求。这样的做法沉重打击了一些中小开发商，使之不得不退出这个市场。
此外，在红火的销售业绩之下，贵阳楼市仍隐藏着不少隐忧。尽管贵阳不同于鄂尔多斯和海南，其楼市的发展不存在所谓的“崩盘”可能，但其商品房住宅在未来数年内存在的潜在库存会高达3490万平方米，去化约需4年，这使得在未来销售势头减缓的情况下仍可能出现过剩之虞。
从以上的分析来看，海南和贵阳尽管都想以降价来吸引客户，但客户似乎并不愿意买账，从而导致房市空置率过高，去库存化难，不是又一个鬼城吗？城镇化可解救他们吗？
城镇化不是救命稻草
从2012的整体情况来看，中国房地产趋于平稳，但呈现出明显分化，一二线城市相对需求高，但土地供应不足，导致房价上涨，而三四线城市却面临供应过剩、需求不足的情况。
在本轮调控初期，各大房企纷纷把资金转向三四线城市，成为承载调控压力之下的刚性需求和投资性需求的主要市场。然而随着一二线城市楼市的回暖，部分三四线城市却陆续传出了投资增长减速、潜在需求逐渐减弱等信号。
的确相比较三四线城市而言，一线城市更具有优势，是房企必争之地。在此背景下，三四线城市房价可涨空间正逐步受到限制，虽然一些城市可趁借着城镇化渡过难关，但一些实业经济基础薄弱、泡沫过大的城市则会面临崩盘的危机。
然而，城镇化不是简单的盖房子，而是需要从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变，城镇化的路还很远，不会有人住没有配套的房子的，加之难以吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，部分城市仍然存在过剩风险。因此，城镇化不是房地产的救命稻草。
从中国加快城镇化建设到出台房地产调控政策，三四线城市的房市快速繁荣起来，这是一个甜美的梦，但却因为没有前期的基础而只能如此，甚至等醒来还发现一个现实的鬼城噩梦在逼近。如此的反复足以警醒房企在以后的发展中把眼光看得更远一些，因为城市房屋建设不仅仅关乎个别企业的利益，更关乎社会的经济发展。