房地产信托开始做春节前的最后冲刺，事实上，近两月来信托发行数量呈现抬头趋势，单周发行规模曾一度突破百亿元，2012年最后一周（12月23日-30日），共有13只房地产信托成立，足可看出房企通过信托融资的需求依然强烈。根据公开信息不完全统计，2012年12月四周内（12月3日-30日）有34只房地产信托成立，融资规模达58.9亿元，同时32只房地产信托发行，募集资金95.5亿元。而据用益信托工作室统计，11月共成立房地产信托54款，共募集资金169.49亿元。此前银监会主席尚福林在公开场合表明房贷整体风险可控，从而为市场注入稳定剂，加之原预期的2012年房地产信托兑付集中的二、三季度也已安然度过，目前中小房企融资需求依然强烈。

   据不完全统计，2012年全年房地产信托产品发行数量达648只，募集资金总额为1531亿元，和2011年相比出现大幅下降。用益信托数据显示，2011年房地产信托发行数量为984只，总规模为2728亿元。2011年楼市销售低迷，银行信贷紧缩，开发商纷纷转道信托补充资金，使得房地产信托规模猛增，收益率也水涨船高。2012年楼市低开高走，随着二季度销售逐渐火爆，同时货币政策出现放松，很多房企都以销售回款提前偿还了信托。2011年12%-14%的成本属正常，但近期和一家北京国企谈合作时，对方要求将信托成本从12%降至10%，投资方式也要求由回报稳定、风险较小的债权转为股权。以龙头万科为例，2012年，12月20日万科向华润深国投信托有限公司申请信托借款11亿元，用于南京、唐山等项目开发，但借款年息仅为6.75%，借款期限也缩短至1.5年，几乎与银行基准利率相当。

   美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，目前信托公司主攻中小房企，融资额也较小，如11月每只房产信托的平均规模为2.4亿元，而由于房企整体资金面较充裕，信托成本也有所下降。近期中信信托位于青岛的房地产项目遭遇拍卖，成为2012年信托行业内信托资产拍卖的首个案例，再次引发了市场对于房地产信托兑付问题的热议。尽管受益于2012年楼市转暖，房地产信托风险并未发生大规模兑付问题，2013年房地产信托将再次迎来兑付高峰。

   这一推算是通过对国内各房企经营状况分析测算得出，预计今年房企数量有约12%的减少，主要是因为在调控常态化的政策环境下，市场集中度会越来越高，到2015年房企都将保持年均10%的递减。蓝皮书介绍，目前绝大多数房地产开发企业都采取多项目开发的模式，而这些项目公司实际都归属于一家企业。根据兰德咨询对其500多家房企客户的统计，平均每家企业下属有5.7个法人单位。根据蓝皮书的模型测算，到2015年，国内控股公司级别的房企很可能会降至1万家以下。全国房地产开发企业法人单位数量在2008年后已连续呈现下降趋势，反映出金融危机后房地产市场的“洗牌”已经开始。

   蓝皮书预计，未来3年里，国内房地产开发企业法人单位数量的减少程度不会低于2009和2010年两年里12.28%的平均降幅，照此推算，到2015年，国内房企总量可能会减至3.5万家。目前的房地产调控政策继续持续下去的可能性很大，基本到2015年调控的总基调不会有大变，加上未来几年内经济发展速度可能放缓，预计未来三年里，房地产开发企业法人单位数量的递减速度将不会低于2009-2010年平均降幅12.28%。蓝皮书介绍，房地产开发企业法人单位数量只表明经工商注册的独立法人单位数量，不代表房地产开发企业的实际数量。实际上，目前绝大多数房地产开发企业都采取多项目开发的模式，而这些项目公司实际都归属于一家企业。根据兰德咨询对其500多家房企客户的统计，平均每家企业下属有5.7个法人单位。照此计算，到2015年，国内控股公司级别的房企很可能会降至1万家以下。深圳证券信息有限公司数据显示，预计今年有23家A股上市房企净利润为负，处于亏损状态。蓝皮书指出，随着房地产调控政策的常态化，预计未来几年内房地产市场将会呈现出几大竞争态势的变动。

   一是业绩分化加剧，市场集中度进一步提高。预计2012年百强企业的市场占有率或将达到30%，2015年将会超过三分之一。2011年，有几家企业销售额出现了负增长，同时佳兆业、华润置地、融创等企业却实现了快速增长。预计未来几年内，第一、第二梯队企业中仍有部分企业会“跌落”，也会有新的企业“晋级”。二是规模增速放缓，利润率越来越低。2011年，全国商品房销售面积10 .99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。根据2011年的数据来看，绝大多数企业的规模类指标都呈现出了增速放缓，预计未来几年内仍将会延续这种态势。也就是说，过去“年均增长50%”或几年翻一番的可能性越来越小了。另外，行业平均利润率也将会越来越低。地价成本、融资成本成为当前最大的运营成本。宋延庆也表示，这方面的支持在财务中逐渐攀高，而占比过高意味着财务成本费用几乎吃掉了全部项目利润。

   三是企业并购和联合竞标土地、合作开发将越来越多。近年来，房地产企业的并购起数呈现快速增长态势。另外，企业战略合作、联合竞标土地和合作开发项目的也越来越多。预计这一趋势还会进一步持续下去。第四，中小企业的生存和发展空间逐渐缩小，多层次竞争态势越来越明显随着市场集中度进一步提高，必将导致中小企业的生存和发展空间逐渐缩小。但也应看到，中小企业群体占全部行业企业的90%以上，未来的市场占有率仍将有百分之六七十。这意味着中小企业也并为全面丧失竞争力，如果能够变被动为主动、尽快地转变发展模式，走品牌化经营、经济化管理、规范化服务之路，也极有可能实现逆势突破。

   以万科为例，继续占据了行业领先地位，全年销售额达1418亿元，同比2011年增长17%，上半年万科采取相对稳健的发展策略，对推案、销售节奏均衡把控，而在下半年抓住市场回暖的窗口期，明显增大了销售力度，在10月、11月、12月分别取得了137亿、171.3亿和147亿元的销售业绩。伴随着绿地和保利原有的两个第二梯队企业晋级至第一梯队后，绿城和华润成为第二梯队的新秀，个数仍保持在5个。同时，第三梯队个数从2011年的6个增加至9个，300-500亿的阵营竞争进一步加剧。标杆房企整体业绩好转的同时，中小开发商的日子却并不好过。

   2012年百强企业的市场占有率或将达到30%，2015年将会超过三分之一。2012年十大标杆房企销售超6千亿。这不是什么神话。按此发展速度，在未来十年，千亿阵营的房企将达到近20家；而实现2000亿年度销售的房企将达到6家左右。类似美国和香港的经验，中国房地产行业的寡头竞争时代也真正来临，在即将过去的2012年，排名前十大的房企市场占有率升至13%左右。其中万科的市场占有率升至4%以上。在未来，房企面对的将不仅仅是产品的竞争，更是金融和融资手段的竞争。根据中国指数研究院20日最新出炉的报告，2011年，百强房企销售额占全国的比重达28.1%，较2007年提高10个百分点，其中前十房企占比接近10%，2012年1-11月继续扩大至11.6%。而中原地产前十大标杆房企的市占率研究显示，在2012年上半年，前十大房企的市占率更达到13%。其中，两家机构对前十大房企的样本选择略有差别，但数据都反映了大型房企集中度提升的趋势。2002年到2012年，以万科、保利等为代表的品牌房企年均复合增速达到43%，明显高于全国平均水平（24%）。

   根据对未来宏观经济增长及新增人口等的假设，结合近两年数十家百亿以上房企进行分析，中指院认为，目前销售额领先的企业将逐步进入千亿俱乐部，预计到2015年有7家千亿以上企业、9家500亿-1000亿企业，到2020年将有6家两千亿级企业、13家1000亿-2000亿企业、17家500亿-1000亿企业。这一“寡头竞争”趋势，可从今年的土地市场明显感受到。自三季度以来，土地招拍挂市场便成为万科、保利、绿地、华润、招商、龙湖等的秀场。无论是一线城市的核心地块还是二三线城市的大块土地，“大佬们”纵横捭阖，所向披靡。万科与保利、绿地等多次联手，将中小房企几乎完全排斥在外。未来，高昂且持续增长的土地成本将成为阻挡中小房企发展的障碍，从而促使寡头们拥有更大的定价权。

   美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，房企分化正愈加剧，千亿房企大军扩容，一些中小房企却被远远甩在后边，甚至有出现掉队的危险。调控下，房地产行业两极分化格局越演越烈。万科招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然亏损。强者越强、弱者越弱，这是市场规律的表现，而楼市调控加剧了房企的分化。对于大房企来说，有着几百个项目，有不同的开发周期，不同时期都有收入，可以平衡企业的业绩，风险也相对分散，企业发展也相对稳定。而中小企业项目较少，受调控影响比较大，业绩不稳定。”然而，就在大型房企之中，也存在着业绩的分化不均的现象。近两三年来，房地产开发企业业绩分化表现出不断加剧的趋势。一方面，销售额的增速分化较大。如华润增速达到40%-50%以上，而有些企业则表现出负增长，比如SOHO中国在去年上半年及2011年都在负增长。营业能力的分化比销售额的分化还要明显，如中海近两年来一直是万科净利润率的两倍以上。今年市场整体会好于去年，今年的房企分化还会进一步加剧。”

   据相关机构测算，一线城市优质住宅地块总价普遍在15亿元以上；杭州、武汉等二线城市目前优质地块售价也都普遍在10亿以上，天津、沈阳等二线城市地块也普遍超过5亿元。三线城市之间差别较大，东南沿海三线城市住宅用地比较稀缺，土地市场准入门槛甚至超过二线城市。随着寡头竞争时代的来临，过去十多年以住宅开发商为主的行业格局，将一去不复返。以万科、保利、龙湖、华润等为代表的传统大型住宅房企在近几年来已经迅速做出调整，进入了商业地产、旅游地产、养老地产等多样化的领域。较早在业内进入商业地产领域的，是华润、富力和远洋，三家至今发展各不同，从年报和半年报来看，华润以万象城系列为核心全国复制，已见到收益；富力和远洋前期投入太多，尚在培育中。今年年初，保利地产将商业公司独立设为一级子公司，业界惊讶地发现，保利地产的商业地产布局已成气候。在中心城市的城市中心，保利地产持有的优质写字楼已成为新的城市地标。而会展、购物中心、五星级酒店等复合商业业态，也出现在其业态组合中。

   美国格理集团首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，无论是规模化扩张，还是进入商业地产带来资金沉淀压力，所有的开发商都将面对一个多元化融资的问题。房地产是资金密集型行业。观察过去几年来的房企的财务报表，可以发现，在市场行情向上时，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长；在市场行情向下时，降价和存货减值风险会带来房企利润的双杀效应。从财务报表来看，房企的经营性现金流持续负值。这意味着，房企需要持续的融资来保持运营和增长。长期受融资之困的楼市，在2012年得到一定程度的缓解。信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升房地产新增贷款稳步提升，三季度房地产贷款占总贷款余额比重已有所提高。

   统计数据显示，2012 年二、三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226 亿元，三季度增长 29%至4168 亿元，同比增幅达 107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2 个百分点至 19.7%。随着货币政策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。在2011年到2012年上半年的时间里，国内的房企主动进行战略调整或转型的企业明显增多。有些企业纷纷转向旅游地产、养老地产等新领域，百强企业中超1/3已涉足旅游地产。数据显示，2012年，房地产行业的并购交易是最为活跃的领域。8月中国并购市场共完成82起，其中房地产行业最多。