王浩数次和我讲武清佛罗伦萨小镇的奥特莱斯不错，交通便利、停车场巨大、进入的品牌多、逛起来很爽。
国庆节全国各地都堵，北京当然不会例外，我们优先选择了短途游，佛罗伦萨小镇的奥特莱斯就成了必选项。
谢天谢地交通非常之好，一路走高速差不多都在120km/小时左右，一个半小时就到了佛罗伦萨小镇。
进入小镇的第一印象就是停车场真够大的，加之是早晨，人家组织得非常有序，停车一个单元、一个单元展开，秩序井然。逛两个小时离开时，整个停车场都已经停满车了。
整个场子按购物公园形式设计，中间一条“运河”和几个广场让整个规划显得灵动，各个广场上不同表现的喷泉吸引了不少人驻足观看，运河上的刚朵拉还真有人乘坐，整个是人观景、景观人。
转了一圈没有发现什么特别吸引人的东西，齐红和我吃了“吉野家”就开始往回返。稍加观察就可以发现，客流还算充分，但提袋率非常低——闲逛的人多、购物的人少，佛罗伦萨小镇已经有点旅游点的意思了。
贴切
记得北京第一个奥特莱斯是燕莎奥莱，开业于2002年，十多年来经营得还算有声有色。场子里已经有不少莫名其妙的国外品牌，更是出现了不少国内的二三线品牌，国外的一线名品折扣店根本就填不满如此规模的场子。
决定商业生存的最大因素就是客流，只要有充分的客流，做什么都能成功。问题在于这个客流是不是稳定的，是不是有效的，能否有很高的费效比。
如果武清的奥莱平时也是看客多、消费者少，那尽管开业有一段时间了，未来仍然值得担心。走在人群中就听几个人讲：不想来第二次了。
看来就是好评较多的奥特莱斯，定位的贴切性也值得探讨了。结果证明不了一切，至少证明了一部分。
理解
小梁和我讲：这两年大量房企开始涉足商业地产。我强调了一下：已经有不少企业想离开商业地产，只是一旦陷入其中，想抽身就没有那么容易。
商业中最重要的其实还不是招商资源（商家有限是不争事实），而是最终的消费者，他们的消费能力和特点对于物业的生存影响最直接、最具体。
理解消费者、解读市场是商业地产的基本功，是决定生死的关键所在。中国的政策市对于商业有着不小的影响，中央政府倡导节俭之风，对于以个人消费为主的不少奢侈品牌影响不大，但对于集团消费影响较大。
理解市场需要真心投入，这种投入不仅值得而且必要。