谢逸枫：为啥国庆楼市海珠越秀黄埔网签零成交？
导语：2013年10月8日广州日报报道，“十一”长假昨日结束，根据广州某网站房产数据中心的统计，国庆假期前六日（10.1~10.6）广州十区二县级市共计网签716套单位，同比去年增长7.8%。由于大部分新开楼盘为了规避政府指导价，大多采取购房合同与装修合同“双合同”分拆销售的模式，网签成交均价显示为9423元/平方米，同比下降18%，但对实际市场走势已欠缺参考价值。国庆期间网签排名前十的楼盘当中，除了白云区有一个楼盘上榜外，其余全部为外围区域的楼盘。区域方面，增城共计网签386套独领风骚，其他区域网签套数均不过百，海珠、越秀、黄埔三区更录得“零成交”，市场外热内冷的局面进一步显现。二手楼市在国庆期间则呈现量价齐涨的局面。满堂红研究部的数据显示，国庆假期经其促成的二手楼交易比去年同期增加23%，均价为19540元/平方米，比去年同期上升38.0%。 作为楼市传统旺季，广州各楼盘在国庆黄金周纷纷大展拳脚吸金。数据显示，国庆假期前六日广州十区两市共计网签716套单位，同比去年增长7.8%。
据广州某网站一手楼网签统计纪录显示，黄金周1-6日广州十区两市共成交716套一手楼，面积为7.96万平方米，金额为7.5亿元，均价为9423元/平方米，其中十区均价为1.18万元/平方米。按照十区的口径统计，今年成交量(按面积计)比去年同期减少12842平方米，成交金额比去年同期减少2.5亿元；如果增加从化增城这两个不限购的县市，按十区两县市的口径统计，今年成交量比去年同期增加4217平方米，成交金额比去年同期减少1.2亿元。按照统计数据，1-6日期间网签成交量排在前三的分别是：增城(386套)、南沙(84套)、花都(79套)，排在最后三名的是海珠、越秀、黄埔，成交量价均为零；而成交金额排在前三的分别是增城(3.1亿元)、番禺(1.2亿元)和花都(0.9亿元)。比起十区“限购两套”的严苛标准，“不限购”的增城无疑为投资客提供更大空间。这个国庆黄金周，不论是网签套数还是售出面积，增城都名列全市第一。据广州某网站房产数据，增城在10月1日到6日，一共网签售出386套，售出面积达到41151平方米，均超过全市楼盘网签总数的一半。据网站此前统计，十月期间广州十区两市推新楼盘项目数最多的便是增城，包括2个全新盘和12个加推项目。
今天上午我在接受电视台财经频道记者电话采访时就全面深入分析过：一是针对黄金周期间的网签数据。我认为，广州黄金周期间住宅网签数据滞后严重，根本无法反映广州楼市实际成交，官方与民间机构的数据只可作为参考，不能作为判断楼市走势与买房的依据。一方面是网签数据与实际成交情况因网签滞后性导致成交数据失真，网签数据的滞后性基本是半个月。另外一方面是受到政府不同程度实施“限售、限价(即指导价)、限签”政策与“双合同”的干预，网签时间恐延长至1个月-3个月时间。毫无疑问，某网根据官方系统数据统计的结果，无法反映是黄金期的真实网签成交数据。
二是针对广州海珠越秀黄埔国庆网签零成交出现原因。我认为，零成交是不可能的，因为在售的住宅楼盘都有存货，并且有成交。说明导致国庆楼市海珠越秀黄埔国庆网签零成交主要原因是官方网签滞后性与市场在售住宅供应小及在售出房子房价过高受到限价（即指导价）、限签、限售政策的行政调控手段管制。不排除与“双合同”限制和商务公寓成交未统计在内，另外是在售商品房批预售延后，有意延长网签时间。说明网签数据与市场实际发生失真现象，零成交的数据毫无实际意义。
三是针对广州中心区与郊区分化现象。我认为，目前广州楼市呈现中心与郊区冰火两重天的现象，出现分化最主要原因就是政府行政管制手段扭曲市场，导致楼市不平衡发展。由于广州市十区限购、限贷与中心六区限购、限价、限贷、限价、限签、限售具有直接关系。一方面是中心区房价凶猛上涨、高价盘多但供应小、成交量大跌。另外一方面是外围区域房价开始上涨、供应大、中低价盘多供应大、成交现“日光盘”。三是广州两市不限购但限价，况且房价比广州市区便宜二分之一，吸引中心大批购房者疯抢。
四是针对广州房价控制目标。我认为，按照今年广州前8月与9月房价涨幅同比超过20%的指标看，即使第四季度广州房价负增长，今年根本无法完成年初价格控制目标。
2013年10月8日南方都市报报道。“新国五条”实施半年以来首个国庆黄金周终告一段落，普遍认为一手楼价与去年同比均上升，市场价约在1.6万元/平方米左右，同比涨幅20%或以上。不过，根据广州某网站房产统计官网的数据显示，1-6日广州十区二市的网签数据与去年同期相比量升价跌。广州某网站的统计报告显示，今年10月1日至10月6日期间，广州十区二市共计网签716套单位，同比去年增长7 .8%，均价为9423元/㎡，同比下降18%。而海珠越秀黄埔三个中心区在黄金周头六日量价方面均吃“鸭蛋”，呈现0纪录。然而，昨日记者从广州市国土房管局获悉，国庆假期7日，广州国土房管局房屋交易监管中心联合市物价局随机对市内部分在售楼盘进行的抽查中，并没有对任何一例存在“双合同”情况的楼盘下发过整改通知书。该局说，国庆假期整个检查过程共下发了两份整改通知书，主要针对在售楼盘未按一房一价要求标示房价的违规情况下发。
广州市国土房管局说，从检查情况看，楼盘销售总体上比较规范，但也有个别楼盘存在未按一房一价要求标示房价、签订房屋交易和装修“双合同”等情况，检查人员对两个销售项目发出了整改通知书。监管中心相关负责人表示，将约谈存在问题的开发企业，并根据整改情况依法作出处理。的确存在冰火两重天的现象，与外围刚需盘开盘“日光”相比，广州市中心六区高价盘却出现分化。例如：位于天河区车陂板块的富力天禧花园于9月末正式发售，项目首推244套新货，尽管折后均价高达2.8万元/平方米，但由于紧邻广州国际金融城板块，项目深受买家追捧，开盘当日去化率约为六成。然而，位于越秀区长堤大马路的广州民间金融大厦开盘却是另一番情景，该项目首期推出约338套公寓类产品，均价为3.5万元/平方米，尽管开盘当天项目敲锣打鼓吸引了附近不少居民，但买家对总价动辄至少150万元的公寓显得有些犹豫，开盘当日仅售出96套，去化率仅三成。
正如媒体所报道的，国庆期间广州外围刚需大盘承接今年以来热销的势头，几百套新货开卖即“日光”几乎成为常态，尤其是位于花都区的刚需楼盘，成交十分火爆。与之相对的，是中心城区楼盘出现分化，部分高价中小户型项目受“双合同”变相提高首付的影响，销售不及预期。由于受政府指导价影响，部分新开楼盘采用了双合同（即将购房款分拆为购房合同与装修合同），导致全市网签均价仅为9423元/平方米，同比下降18%，官方成交均价已缺乏参考意义。据不完全统计，选择在国庆期间开盘推货的楼盘包括雅居乐锦城、祈福万景峰、敏捷丽都、金沙诚筑等。此外，像番禺时代倾城、万科金色梦想、岭南雅筑等都选择在黄金周对外开放，但均以外围区域的刚需盘为主，集中在花都、萝岗、增城和番禺等区域。而来自中山的楼盘凯茵又一城也来到广州抢客，折后毛坯低至5288元/平方米起。
据楼盘方面公布，广州客成交比例已占当日销售的一半。根据阳光家缘官方数据显示，国庆期间广州销售前三的楼盘为碧桂园豪园、碧桂园天玺湾和恒大山水城，依次网签204、44、39套单位。排名前十的楼盘当中，除了白云区的深业江悦湾外，全部为郊区盘，其中增城有六盘上榜。区域方面，增城共计网签386套独领风骚，其他区域网签套数均不过百，海珠、越秀、黄埔三区更录得零成交。国庆首日，花都凭借雅居乐锦城开盘热销风暴领跑全市，取得开门红。其收官组团“花冠集”吸引数千名买家涌入抢放，在短短2小时内，迅速卖出800套，总价不到100万的85平方米两房、95平方米三房等最为实用的黄金刚需产品几乎被买家疯抢。同样来自花都的祈福万景峰也在国庆推出二期单位，户型涵盖58-75平方米两房、90-103平方米三房带套房、134-144平方米四房，其售价相比上一期再度上涨，主要区间在11000-12000元/平方米之间。
据开发商公布，当天开售2小时内售出400多套单位，销售金额达3个亿。此外，不少新盘都选择在国庆开放样板间和储客，像近段时间大热的萝岗板块又有两个新盘加入战团。万科金色梦想推出77、85、95平方米的三房，预计售价16000-18000元/平方米，其中77平方米的三房方正实用，功能紧凑，三房一厅还带入户花园，不少刚需购房者都大呼实用。而毗邻的越秀岭南雅筑则推出82-103平方米的两房和三房，虽然目前开放的并不是实景板房，但依然吸引了众多买家的关注。除了萝岗外，受南沙计划申请自贸区传言以及地王效应的影响，南沙新区的楼盘也热闹非凡，像时代南湾五期全新样板房选择在国庆开放，预计售价去到15000-17000元/平方米之间。