谢逸枫：深圳楼市调控政策再加码
二套房贷首付提至7成意在去投资控房价
导读：人民银行深圳市中心支行于2013年10月31日发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），对差别化住房信贷政策做出调整。深圳提高二套房贷首付至七成的正式文件已下达，中国银行、工商银行等四大行已接到通知。深圳二套房首付款比例从11月6日起从原来的6成提至7成，如果借款人购买一手楼无法在11月5日前完成网签合同，或者购买二手楼未完成过户手续，二套房贷首付款比例执行亦不得低于70%。由此，深圳成为广东第一个执行二套房首付不低于70%政策的城市。日前，“深八条”其中一条提出加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。2013年11月1日下发的深圳一二手房房贷比例上调至7成，正是“深八条”政策的落地。10月11日，深圳市房地产宏观调控小组联席会议提出了八项政策，提出要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率、增加土地供应以及加强预售管理等措施。除深圳以外，厦门、郑州等地都称将继续加强调控。而在此前，深圳已提高了房屋过户要求，并调高存量房评估价格。成交价格的上涨幅度，已经使得多个城市在今年“国五条”地方细则出台后公布的房价调控目标难以完成。
为配合深圳市政府落实房地产调控政策，按照市政府要求，人民银行深圳中心支行于2013年10月31日发布《关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知》。该通知对第二套住房贷款首付比例提出了新要求，即贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。《通知》重申了国家有关差别化住房信贷政策，对贷款购买首套自住住房的家庭，继续执行最低首付款比例30%的规定。通知要求深圳市各家商业银行进一步强化个人住房贷款业务借款人资格审核，严格按照规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。人行深圳中心支行称，根据《通知》，自2013年11月6日起，借款人通过深圳市规划和国土资源委员会房地产信息系统完成网上签约所购住房，其商业性个人住房贷款业务按照上述规定执行。深圳地区包括国有商业银行深圳市分行、股份制商业银行在深营业机构、城市商业银行深圳分行、地方法人银行、外资银行等在内的各商业银行在深开展商业性个人住房贷款业务，都应严格执行调整后的差别化住房信贷政策。随后，该行还将会同相关部门对各商业银行落实差别化住房信贷政策情况进行监督检查。
2013年3月1日，国务院办公厅印发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，提出对于房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。3月31日，深圳市政府办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求人民银行深圳市中心支行根据深圳市年度新建商品住房价格控制目标和政策要求，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。今年以来，国内一线城市住房价格上涨较快，按照国家统计局公布的数据，1~9月深圳市新建住房销售价格同比上涨达20.1%。10月11日，深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议提出了稳定房价的八项措施，其中包括加强差别化住房信贷政策执行力度，抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。对此，人行深圳市中心支行称，此次是该行根据深圳市房地产市场运行情况，为落实相关政策要求而采取的具体措施。该行还将根据深圳市房地产市场运行情况及市政府相关要求，适时调整差别化住房信贷政策。
著名房地产专家谢逸枫直言：“深圳二套房首付比例提高的主要作用是给市场传达房地产调控“从紧”的信号，抑制楼市投机需求，稳定房价预期。其次有助于降低银行的贷款风险，确保金融安全。最后是有利于控制房价涨幅，表明政府对价格控制目标完成的决心。此次深圳仅上调了二套住房的首付比例，没有涉及到利率的调整。目前按照监管要求，二套住房贷款最低利率为基准利率的1.1倍。但是临近年底，银行普遍出现贷款额度紧张，利率普遍出现上扬，二套住房贷款利率基本在基准上浮15%~20%。因此，没有对利率实施调整，避免增加购房者的经济压力。”
著名房地产专家谢逸枫表示：“继北京之后，深圳成为全国第二个二套房房贷比例上调至7成的调控加码城市，不仅是贯彻中央新国条的精神，更是落实“新八条”政策，应该是合理的。深圳12天内两次出台调控政策，与背后的房价凶猛上涨与涨幅超标及调控房价目标压力巨大、楼市火爆异常、用地供应严重下降背景具有直接关系。此次二套房贷加码，其目的在于给发烧的楼市降温，清理市场上剩余的投资需求，稳定楼市稳定。达到控制房价涨幅，完成今年房价控制目标。毫无疑问，单纯靠二套房贷加码，恐难熄灭楼市“猛火”，根本无法按住房价上涨，年度房价控制目标很难完成。深圳“一刀切”的临时抱佛脚调控思路，反而误伤市场上真正需要买房的改善需求与改善刚性需求，破坏市场供求机制。”
著名房地产专家谢逸枫指出：“目前广州暂时没有跟风调整。二套房一直都是首付六成，利率上浮10%，银行没有收到相关通知要调整。是否需要再进一步出台楼市调控措施，政府部门依然需要“再研究”。随着调控目标“大限”将近，四季度将为调控措施密集出台期，广州、上海等部分二线城市将“择机”跟风。其中最大概率的是今年11月份广州与上海，“跟风”提高二套房贷首付至7成，利率不变。因此，三中全会之后，一旦房价继续上涨，北上广深除二套房首付提至七成之后，第二波调控政策还会继续加码。主要针对之前调控政策的从严，不会出新的手段，限价令、利率上浮、加大保障房供应都是可选项，而房产税与个税20%的政策基本排除在外。”
著名房地产专家谢逸枫认为: “深圳收紧二套房贷首付,对购房者来说没有太多实际意义，更多是地方政府基于市场自身房价上涨过快与未来房价上涨预期强烈及用地供不应求的情况，难言对其他城市起到警示作用。应该增加保障房与住房供应，不该过多的干预市场。一是即使收紧,根本无法完成今年房价控制目标。二是市场上70%是刚需，剩余是改善的，投资需求基本被挤到商业地产。三是二套房贷收紧之后,最倒霉的依然是购房者，合理的改善需求与改善刚需,被“一刀切”活活挤死了。而最受益的是银行。与总理与主席说了要保护合理的需求是违背的。四是既不能让房价下降，也不能达到目标，又会导致抢房过户现象。”
著名房地产专家谢逸枫指出：“深圳二套房贷首付提升至七成对楼市的影响，总体上不大，不会影响楼市走势，也不会产生“天崩地裂”的震荡局面，更不会出现房价下降的明显效果，仅会导致市场下行的预期，冲击买卖双方的心理，具有一定的威慑力作用。一是市场层面上看，改善与改善刚需会因二套房贷收紧陷入观望。成交放缓，市场热度下降。二是购房者层面上看，增加入市门槛与首付支付压力，被迫放弃购房。为下降1成购房首付，离婚现象会增多。三是房企层面上看，开盘与推房计划被迫调整，销售回款受影响。四是房价层面上看，不足逆转房价上行趋势，而是房价高位盘整。毫无疑问，靠二套房贷首付提高，不可指望房价下跌，实现今年房价调控目标。”
深圳公布的调控目标为“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，深圳2012年居民人均可支配收入40742元，剔除价格因素实际增长8.6%，但中国指数研究院公布的深圳前三季度新房价格涨幅已达18.84%。在此背景下，9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控，指出在供求关系紧张的城市务必做到年内不再出“地王”。同时，要求在明年的住房用地供应计划编制过程中，要以过去5年实际供地平均量为标准，衡量年度供地量，尤其是四个一线城市要持续增加住宅用地供应。9月30日，深圳率先做出“回应”，深圳规划与国土资源委员会官网发布《继续加大房地产调控力度》的通知，提出要加大普通住房土地供应力度，确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上。
10月11日，深圳市房地产宏观调控领导小组联席会议部署了下一步调控工作，共提出八项措施，其中包括“加强差别化信贷政策执行力度，人民银行要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。”此外，上述会议还重申了确保增加今年普通住房用地供应量，并明确表示四季度还要供应约60公顷用地。但对于“5年平均供地量的基础上增加20%以上”的计划，计算前5年深圳土地供应数据后发现，完成难度较大。根据《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》，2008~2012年新增居住用地总量900公顷以及2007年公开的210公顷的住宅用地计划，前5年，深圳公开的住房用地供应总量计划为1110公顷，平均供地量为222公顷。如果按照此次深圳市政府公布的“5年平均供地量基础上增加20%”的计划，深圳今年需完成住宅用地供应266公顷。
但根据《深圳市近期建设与土地利用规划2013年度实施计划》，除预留指标外，深圳今年全年计划供应居住用地165公顷，这与266公顷的计划还存在较大差距。根据深圳土地房产交易中心数据显示，今年前9个月，深圳仅于1月15日以1.41亿元总成交价、7472元／平方米楼面地价成交了光明新区1宗居住用地。而从挂牌的情况来看，到今年10月底，深圳仍无挂牌出让的居住用地。对于深圳新增供应土地有限的现状，根据深圳市规划与国土委员会房地产处9月30日在官方网站上发布的《继续加大房地产调控力度》的通知显示，深圳将进一步完善和优化城市更新政策，加快释放存量土地。
而存量土地的二次开发主要包括土地整备和城市更新，土地整备将以政府为主导，城市更新则由市场主导。为此，深圳于2012年10月挂牌成立了深圳市土地整备局，计划到2015年，通过土地整备释放150平方公里建设用地，2011年和2012年，深圳累计完成土地整备67平方公里。据不完全统计，截至目前，深圳已公布了2013年两批城市更新单元计划，涉及拟拆除重建用地面积197万平方米。深圳近几年的城市更新已成为城市土地供应的主要来源，相关数据显示，2011年，深圳完成47项更新单元规划审批，新开工更新项目24个，全年累计完成项目投资68亿元；2012年，深圳全市城市更新项目65个，土地面积达497.43万平方米，其中住宅项目46个，土地面积达391.17万平方米，接近2012年深圳“一手”住宅用地出让量的8倍。
事实上，早已传出多家银行暂停房贷的消息。民生早在数年前就低调收缩房贷业务，基本不做新增，而平安银行、招行的战略业务重点也有所转向，房贷留存的信贷额度不大。深圳率先作出表态，出台“深八条”继续加大调控力度。数据显示，深圳前9月新建商品住宅销售价格指数同比上涨18.84%、已超调控目标近10个百分点。根据中国指数研究院2013年前三季度总结数据，包括4个一线城市和6个热点二线城市在内的十大城市，新房价格前三季度累计上涨12.51%，其中，北京以24.39%居首位，广州、深圳、南京紧随其后，涨幅均超过10%。比上述上涨数据与今年年初各地出台的“国五条”实施细则中透露的调控目标，记者发现，北京、广州和深圳前三季度均未完成目标。其中，广州和深圳定下的目标是“全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度”，而深圳前三季度新房价格累计涨幅超出2012年人均收入实际增速10个百分点，广州超出13个百分点。另外，厦门、南京等城市新房价格前三季度累计涨幅已远超去年同城人均收入实际增速。
四季度深圳楼市气候生变。主管部门罕见地12天两次出台调控举措，并打出“组合拳”，如“三限”加码、缓解供需矛盾、调整二套房贷首付等等。10月11日，深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，提出包括严格执行限购限贷、增加土地供应、调整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供应力度等在内的八条调控措施，俗称“深八条”，传递出政府调控加码，逐步建立房地产调控长效机制的信号。而在9月30日，市规土委正式宣布，要继续加大房地产调控力度。这是短短12天内，深圳两次释放楼市调控信息。此外，在“深八条”出台前，深圳已对房屋过户要求、存量房评估价等政策做了调整。如10月8日后，深圳再次执行新的存量房交易计税参考价格，这一政策将影响深圳房屋过户时所要缴纳的相关税费，同比例增加5%～10%。
