谢逸枫：升级版楼市调控新政力度严重缩水
楼市调控向二线城市延伸至12个 后续必跟进
楼市调控向二线城市延伸至12个 后续必跟进
财经专栏 文／谢逸枫
继一线城市北京（10月23日“京七条”）、上海（11月8日“沪七条”）、广州（11月18日“穗六条”）、深圳（10月11日“深八条”）陆续出台房地产调控新政后，一线城市北上广深已全面出台楼市新政。自9月1日开始，二线城市开始调控加码，一线城市出台之后跟进。郑州（9月1日升级版“限购令”）、武汉（11月22日“汉七条））、厦门（11月25日“厦六条”）、南昌（11月25日“洪六条”）、沈阳（11月25日“沈八条”）、南京（11月25日“宁八条”）、长沙（11月26日“长五条”）、杭州（11月26日“杭六条”），全国已有12个城市加入到调控大军当中。由于郑州、武汉、厦门、南昌、沈阳、南京、长沙、杭州等城市房价涨幅远高于年初制定的房价控制目标，为了确保完成房价调控目标，各地调控态度出现分化。在没有全国性调控措施出台的情况下，各城市需要结合当地的实际情况，运用行政手段才能完成目标。但是从目前的情况来看，一线城市以及部分二线城市要实现其控制目标存在较大的难度。
一二线城市不约而同“加码”楼市调控的导火线，主要是缘于今年前10个月房地产市场的火爆带来房价过快上涨,一些城市完成调控目标的难度加大,不得不紧急采取措施。因此，为完成年调控房价目标的任务作最后全力冲刺，年底新一轮地方版楼市调控卷土重来，截止2013年11月26日下午6时，北京、上海、广州、深圳、郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、南京、长沙、杭州共计12城出台地方调控新政。即使中央不提调控，不意味着会放任房价继续上涨，地方政府依然会加强调控房价的措施。如按照当地调控房价目标，本月至少还有6个房价超标10%的城市跟进，譬如福州、太原、哈尔滨、徐州、桂林、岳阳。但是跟进的城市地方调控基本无新意，力度上会减小。主要是延长外地人社保、个税年限与提高二套房贷首付。说明地方政府调控已无新的措施去控制房价，意味着行政调控手段短期不会退出楼市舞台，2014年继续执行。
武汉、南昌、厦门、沈阳、南京、长沙、杭州七地跟进的楼市调控新政，俨然是一线城市调控的综合“翻版”，毫无新意。但与一线城市的调控新政的力度比较，武汉、南昌、厦门、沈阳、南京、长沙、杭州的新政有明显的缩水。一是二套房贷政策。一线城市基本都明确了二套房首付由六成提升至七成，武汉、南昌、厦门、南京、长沙则只说会抓紧研究或进一步提高，何时提高、提高多少均未明确。而沈阳的二套房贷首付提高到6.5成，只有杭州明确二套房贷首付提高到7成。二是限购政策。一线城市对非本市户籍居民需提供的社保年限也更长，例如广州规定购房者需前5年内在该市累计缴纳个税或社保3年以上，上海的规定是3年内累计缴纳2年以上，武汉、南昌和厦门、沈阳则明显弱一些，而南京、长沙、杭州根本没提限购。三是目前全国银行通行的贷款政策为“未成年人购房计入父母家庭购房数量”，南昌出台的严禁未成年人购房这一条，基本没必要出的。四是供应方面与市场监管的内容，与一线城市的调控基本是一样。五是限价政策。南京、长沙只讲合理定价，武汉、南昌、厦门、沈阳四个城市有的提到，有的未提。杭州则从严控制房价上涨过快的楼盘。
目前一二线城市地方政府新的调控房价措施，依然是停留在旧的政策与行政调控手段上做文章，去投资需求与增加供应。但更加注意因地制宜，不搞一刀切。主要是围绕着限购、限价与限贷政策、调控房价目标为主的行政调控手段与增加土地、普通住宅、保障房供应的市场手段，及加强市场监管的法律手段。从这三个方面做局部的调控政策调整。一是限购升级。延长外地人社保、个税年限。譬如由1年提高到2年或者3年或者5年，提高外地人购房门槛。二是限价收紧。超涨幅与超均价标准的楼盘，不给发预售证与网签，限制房企涨价。三是限贷加码。二套房贷首付由6成提高到7成，或者是6.5成，但利率不变。抑制不合理的购房需求。四是土地、住宅、保障房供应与市场监管的内容基本一样，强调为主。五是调控房价目标不再如年初强烈的提出。譬如12个地方调控，仅一个城市提到调控房价目标。新国五条政策规定的房产税扩容与个税20%及二套停贷的政策，没有一个城市的地方政府愿意实施与推进。
年底地方政府“突击”调控，将带来楼市短暂的降温。这一轮地方政府收紧房地产调控，已由一线城市蔓延到二线城市，预计还有价格上涨较快的城市跟进，出现一波多城市调控收紧的局面。年末楼市可能因政策基调的从紧而转入平淡，全国整体房价涨势可能有所放缓。未来陆续出台的加码调控政策，给楼市最大的影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期，给市场传递了一种坚持楼市调控不动摇的姿态。房企也会放慢推盘速度，商品房成交量也就跟着放缓，调控房价效果就达到了。其实，不论哪个城市出或不出调控，如果依照目前郑州、武汉、南昌、沈阳和厦门、南京、长沙、杭州新政的内容和力度来看，楼市调控象征意义大于实际调控效果，作用不是很大。除了短期稳定楼市与房价预期外，根本没有立竿见影的降房价功效。