从侧面打听到的一个消息是，最近中国有打算弄出类似于美国“两房”这样的机构来。

这是个比较大的动作，消息的源头来自于这则新闻：面对高房价产生的社会问题，中国政府开始酝酿一些调控之外的政策新变局了。按照国务院统一部署，人民银行总行、中国银监会、国家住房和城乡建设部等有关部门，已经着手研究设立住房政策性金融机构的可行性方案。

并据说住建部已经将其列为2014年将要重点开展的工作之一。

政策性金融机构，我们不陌生，比如国家开发银行、进出口银行、农业开发银行等等，但是在房地产领域的政策性金融机构仍然处于空白状态。你知道么？住房保障体系同步通过住房政策性金融机构为居民解决住房问题，是发达市场经济国家的普遍做法。

中国地产领域政策性金融机构的胎动不得不让人与美国当年大名鼎鼎的两房---房地美与房利美相关联。

房利美和房地美是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司，分别设立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受美国政府支持的特殊金融机构。房利美成立于1938年，在1968年上市，作为政府企业为美国二级按揭市场提供支持，令银行按揭得以市场化、证券化，为美国房地产市场发展立下了汗马功劳。此后，美国觉得一家公司缺少竞争，于是又成立了房地美，在业务上几乎完全复制，因此在两家机构之间，也形成了神奇的“人力资源流动”，大家互相挖墙脚，两边员工跳槽的第一目标也几乎是对方的公司。

这两家公司在经营上可能确实有问题，不过在美国的地产产业发展中真的是立下了汗马功劳。为何这么说呢？

两房公司多年来一直努力为最困难的家庭和少数族裔人口提供帮助，每年超过一半的资金流向低收入群体，对少数族群的贷款额也在逐年大幅提升。除了规定只收购房屋价格低于30万美元的抵押贷款以及服务于中低收入者之外，公司对少数民族居民还实行减免收费的政策，降低他们的借贷成本。对那些交不起贷款定金或收入达不到贷款条件的家庭，该公司就降低“门槛”，减少首期付款的现金额。例如，30年和15年固定利率的抵押贷款一般要求交5%的定金，但该公司推行的一项计划可使贷款者只支付3%，其余2%可由亲属、政府机构或雇主暂借。

正是因为有这样的政策性机构支撑，虽然局部地区房地产曾有过调整，甚至重大调整，不过房利美建立以来的60年中，美国没有一年出现过全国性的房价下跌。

而作为当初美国最成功的投资性机构，其运作模式也非常简单——依靠政府名声拆入资金，买下银行的按揭业务，包装后以按揭物业为抵押，发行按揭抵押证券。"两房"担保抵押债券能按时支付，这些债券也因此能卖出更好的价钱。"两房"的存在和运作，促进了美国房地产市场的发展，也降低了银行的风险，甚至极大地将美国的地产市场风险分销到世界各地。由于"两房"的借贷成本低，获利一向丰厚，在竞争中颇具优势，占据了美国按揭证券市场的半壁江山。而其中，又有相当部分的比重被包括中国在内的投资基金买走，最终也成为了导致次贷危机全球化蔓延的一个重要因素。

回到中国国内的可能出现的“两房”来看，有人认为中国版房利美的登场很可能再度掀开地产投融资的大幕，反而不利于稳定地产价格走势。

我觉得这种问题需要两方面探讨。

无论从政府收入还是从经济发展的角度来说，平抑房价已经是政策的极致，更别说让房价跌下来。目前供应中低收入者的住房需求主要在于保障房建设。然而当前，中国在大规模建设保障房的同时，并未建立起相应的融资机制，因而不得不与商品住房争夺银行开发贷款。这既不利于保障房的建设，也会制约商品住房的供给增加。住宅政策性金融机构也就是中国的“两房”成立后，有望建立起为保障房开发提供低成本融资的渠道，同时也会使商品住房获得更多的开发贷款，实际上该机构的出台更多的是有利于中低收入人群的房源扩容的。

说到底，当前的中国地产产业是由商业性地产金融机构主导的，这种模式下，市场走入极端甚至挤压政策性住房是一个大趋势，因此中国需要政策性房地产金融机构与之形成对冲，如此一来才能更大程度上保证未来地产调控政策的思路在市场层面上被最有效的执行。

至于中国弄了“两房”之后，会不会发生类似于美国的次贷？那只是无故担忧太多。

从次贷危机的问题上分析，房利美本身的存在并非是次贷危机爆发的根源。真正的问题出在"两房"并不满足于只赚属于自己的钱。上市公司的盈利要求、董事会的自身利益、泛滥的流动性和看起来只升不跌的房市，令按揭公司迈出了导致后来踏空的一步。房利美和房地美于上世纪末先后开始买入由其它私人机构发行的按揭证券。1998年房地美拥有250亿第三者发行的按揭证券，但至2007年规模已经达到2600多亿美元。同期房利美的第三者按揭证券由180多亿美元升至1200多亿美元。

理论上讲，经营第三者按揭证券与自己发行的差别不大，都是低价吸入资金，再买入证券化按揭，赚取息差。但是第三者证券中却包括了次贷等高风险的资产。不久地产市况逆转，按揭贷款者断供，坏账不断上升。尽管这些资产只占两房资产总额不高的比重，然而金融杠杆数十倍的放大了其中的风险，最终导致了崩盘。

从当年次贷整个事件的起因上分析，实际上真正导致两房成为元凶的恰恰是商业性住房金融机构的行为，以及之后管控方面的不力。

如果按照这种观点作为依据，那么中国版的房利美房地美，如果配合完善的风控体系和低杠杆比率的硬性规则，其完全可以放大美国两房对于市场的正面意义，而规避其可能存在和已经发生的风险。真正做到为市场服务，为中低收入人群服务。