回首刚刚远去的2012年，中国的楼市销量总体比较平稳。从二月的淡季逐渐转向七八月的销量制高点，随后两月又延续了这种高位态势。而市场的回暖仿佛一支强劲的兴奋剂，给房地产产业注入了全新的诱惑力，到了年底甚至出现了明显的翘尾行情。
　　这种变化的市场曲线在武汉体现得非常突出。由于刚性需求的大量涌入，武汉楼市从去年3月开始就逐渐回暖，到7月销量已创26个月新高，而前10个月成交量已超过2011年全年，截至12月中上旬，武汉总成交已超过13万套，创最高历史纪录。
　　事实上，除了成交量在年底翘尾，新开盘也达到了高峰。在2012年的最后一月，上海连续三周新推商品住宅超过千套，整个月新增的住宅房源套数接近5000套的水准，而中国54个主要城市在此时间段，新建住宅签约套数更是高达190846套。
　　然而，整体的平稳却不能消除2012年出现的冰火两重天楼市现象：火热的地方排队买房，冷的地方烂尾楼房价被腰斩也没人买。由此，不禁让人怀疑年底的翘尾行情是否是假象，为何会出现这种极端对立的情况，又会对2013年楼市有什么影响。
　　要理清中国房地产市场存在的重大问题，就不得不说1998年的那次房地产市场改革。当年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出要停止住房实物分配，这意味着在中国沿袭了约40年的福利分房制度的终结，也宣告了中国房地产市场已经不再主要服从自然循环的时间逻辑，而主要服从历史时间单向度无法逆转的轨迹在运作。
　　为什么要这样说？譬如很多人因为多年踏空楼市而后悔不已，或幻想着一切重新再来，但楼市不是股市，几乎不存在循环问题，一旦错失就没有后悔药可吃，历史时间是不可能再来，就算部分楼市调整，也不可能回到十年前的水准了。
　　在市场变迁不可逆转及房价走势依然遥不可及的情况下，不管是害怕下手，还是观望错失，越来越多的人从有效需求者变成了潜在需要者了。同时，因为房产财富划分的人群也越来越走向了对峙：持有房产者期望房价高悬以便保护自己的房产，而无房者却期望房价能够降下来以便自己变成有效需求者。
　　在2013年，这两种对峙的力量都会增强，特别是第一种会增加得更快，因为不管房价怎样，越来越多的人因应现实需求终会从无房者变成有房者，而越是后买房者越是期待在其后房价会再上一个台阶。
　　有一个故事就讲的是保安的买房升值梦。某房地产开发商老总在下班后见到大堂保安，问：你说明年房价是上涨还是下跌？保安不认识他，回答说：你傻吗？物价都涨价了，房价能下跌吗？如果我有充足的钱，就买两套房，过两年卖一套就会白赚一套。
　　如此的想法，不仅仅这个保安有，对更多的人而言是一种奢望，但也充分说明一个现象，即住房的居住功能正在弱化，俨然成为金融投资工具了。几乎所有的购房者都会考虑到升值因素，特别是在抢房行为过程中表现的最为明显。这主要“得益于”中国货币超发过度，让大量储蓄缩水，以及中国理财渠道太少，令百姓手中的钱无法升之有道。
　　或许，2013年各地房地产市场的走势分化更会加剧一些不理智的抢房行为。2012年下半年，各个房企逐渐从三四线城市撤离，退回一二线城市，并开始大量拿地，出现了保利、中海外等多个“地王”。他们的这些动作反映出利益驱动问题，因一二线的城市房价在持续上涨，而三四线城市则要消化大量库存，就很有可能面临房价回落的风险。
　　为此，未来市场或将形成螺旋式和锯齿形攀升，整体涨幅会被控制在名义GDP和实质CPI的5%～8%之间。高端房被压抑了两年多，致使中档房价格日趋逼近，停滞不前不是出路，唯有蓄势待发，从而出现供应增加、价格稳步上涨的现象。试想，在这种火热的情况下，谁能够坐以待毙？
　　自然，中央政府是不允许这样的事情持续恶化的，楼市调控政策仍是一把利剑，会努力防止开发商做局，用虚假信息把消费者、地方政府套进去。尤其在北京，房地产市场近期非常复杂，任志强的暴涨论以及现实的市场躁动似乎在暗示北京房地产市场调控可能会失败，但管理层的强硬态度表明了十足的信心：如果房地产市场热起来了，管理层就会动真格，而官员申报财产就是一个端倪。
　　从近几个月的情况来看，中央政府虽然没有提到房价调控问题，这可能是在有意降低打压房价的门槛，但这并不代表地产政策就此搁浅，在现今市场出现反复的情况下，一轮新的收紧调控政策可能正在酝酿。为此，2013年的楼市在变化中会有控制，无论是房企还是个人都应当审慎投资。