谢逸枫：1月70大中城市超七成房价涨幅“破2%”
导语：2013年2月22日上午10时40分，国家统计局发布2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。其中，一线城市房价现大幅增长，北上广深四城环比涨幅均突破1%，深圳最高达2.2%。一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况，(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有1个，上涨的城市有53个。1月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过4.7%，涨幅比去年12月份回落的城市有1个。二、二手住宅价格变动情况，(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有7个，持平的城市有12个，上涨的城市有51个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.7%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，上涨的城市有36个。1月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过6.0%。
2012年1月-2013年1月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 48 22 0 70
2月 45 21 4 70
3月 46 16 8 70
4月 43 24 3 70
5月 43 21 6 70
6月 21 24 25 70
7月 9 11 50 70
8月 20 14 36 70
9月 24 15 31 70
10月 17 18 35 70
11月 10 7 53 70
12月 8 8 54 70
1月 10 7 53 70
2012年1月-2013年1月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 15 2 53 70
2月 27 6 37 70
3月 38 3 29 70
4月 46 1 23 70
5月 55 0 15 70
6月 57 2 11 70
7月 58 1 11 70
8月 53 3 14 70
9月 55 3 12 70
10月 56 2 12 70
11月 41 4 25 70
12月 26 4 40 70
1月 16 1 53 70
2012年1月-2013年1月70大中城市新建商品住宅广北上深房价环比与同比对比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 -0.3% -0.37% -0.1% 0.1% -0.1% -0.37% -0.2% -0.37%
2月 -0.2% 0.3% -0.2% -0.5% -0.2% -0.3% -0.2% -0.4%
3月 -0.2% -8.9% -0.5% -0.5% -0.8% -0.5% 0.5% -12.2%
4月 -0.4% -1.2% -0.2% -1% -2% -1.3% -0.3% -1.6%
5月 -0.1% -1.6% -0.1% -1.6% -0.2% -0.2% -0.3% -2.3%
6月 0.2% -1.6% 0.3% -1.3% 0.2% -1.9% -0.1% -2.5%
7月 0.3% -1.6% 0.3% -1.7% 0.1% -1.5% -0.1% -2.4%
8月 0.3% -1% 0.1% -0.6% 0.1% -1.5% 0.1% -2.2%
9月 0.4% -0.7% 0.3% -1.2% 0.2% -1.8% 0.2% -2.3%
10月 0.6% 0.4% 0.2 -0.3% -0.1% -1.4% 0.5 -1.9%
11月 0.6% 0.7% 0.6% 0.7% 0.2% -0.8% 0.6% -0.7%
12月 1.2% 2.3% 1% 1.6% 0.6% -1.7% 1.1% 0.8%
1月 2.0% 4.7% 2.1% 4.3% 1.3% 1.5% 2.2% 3.3
数据来源----国家统计局
由请著名房地产评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生对此评论：
一，如何看今天国家统计局公报的1月70个大中城市住宅销售价格变动情况，与去年12月份比较，1月70大中城市价格有什么变化？房价呈现出什么趋势？
谢逸枫：国家统计局公布的数据传递出房价“报复性”上涨反弹预期形成的危险信号。房价连续8个月水涨船高，月均超8成城市房价环比上涨，超7成城市房价同比上涨。上涨的城市数量出现“扩张性”暴增，超过七成城市，环比上涨的城市虽减少1个，同比上涨的城市却暴增13个。房价上涨的城市一线蔓延到二三线城市，一线城市房价涨幅出现“暴涨式”，一线城市集体大涨。房价上涨的涨幅从去年11月份“正的零小数点”到今年1月一下跳跃到“破2%”，最高近“破5%”。70大中城市环比涨幅均“破1%”，七成城市环比破“2%”，而同比涨幅“3%-5%”。一线城市环比涨幅均破“1”，其中北广深三个城市涨幅“破2%”，而同比涨幅均破“3.4%”，最高广州涨幅达到“4.7%”，靠近“5%”。表明房价处于调控“失控”的危险区，楼市复苏势头不可阻挡，市场复苏的趋势已经形成。1月数据暗示房价进入上涨的快通道，一旦无实质性的调控升级或政策出台，房价必然重新回到2009年-2010年疯狂的轨道上。一线城市房价已出现“失控”红色警告信号，虽2月20日国务院出台楼市调控“新国五条”，但依然不排除中央在两会前后出台更加具体的严厉的新调控政策，防止房价反弹，阻击一线城市房价报复性上涨，稳定市场预期。
谢逸枫：首先来看1月70个大中城市新建商品住宅的价格变动情况，1月的数据和去年12月相比，在70个大中城市中，环比下降的城市增加2个，持平城市减少1个，上涨城市减少1个，环比价格上涨城市中涨幅均达超过2%。与上年同月相比，70个大中城市中价格下降的城市有减少了38个，持平的城市减少15个，上涨的城市增加到53个。同比下降的城市减少了10个，持平城市减少3个，上涨城市增加13个，同比价格上涨城市中涨幅均“3%-5%”。与上年同月相比，70个大中城市中价格下降的城市有增加了1个，持平的城市减少1个，上涨的城市0个。这一数据中我们可以看到，环比上涨城市比上个月减少1个，同比上涨多出13个，最高涨幅扩大。具体到城市我们可以看到一线城市仍然呈现环比上升的态势，特别是广州和深圳已经第二次领涨，北京也开始超过广州，北京涨到2.1%，广州涨到2.0%，深圳2.2%，上海涨幅也达到1.3%，比去年12月份分别扩大1.1、0.6、0.8和1.1个百分点。
二，调控不放松的背景之下，为什么1月70大中城市依然会出现如此多的城市房价上涨？涨幅不断的扩大？一线城市房价为什么会处于“失控”的危险区，究竟是什么原因？
谢逸枫：今年1月房价上涨主要原因有六个方面，一是调控“空窗期”，市场购买力旺盛。前期房贷与政策微调利好政策开始执行，需求集中入市，追涨房价。二是楼市“翘尾”行情延续，市场复苏回暖，成交不断上升，拉升房价上涨。三是房企不缺钱，涨多降多。四是住宅供应偏紧，由于商品房库存去化过快，新增供应缓慢，形成市场房价上涨预期。五是土地市场火热，地王出现与地价上涨，导致推高房价。六是货币政策偏宽与经济回暖企稳及通胀、收入翻倍、城镇化的影响，并且城市基础设施大量投入，为房价上涨提供强有力的支撑。
谢逸枫：一线城市房价处于“失控”的危险区，主要有四个方面原因，一是一线城市供应紧张，商品房库存与供应由正转负。特别是一线城市土地供应不足，土地资源缺乏与人口增长过快，导致供小于求。二是一线城市的购买能力不断提高，受到居住需求不断增加与地价一直上涨的影响。另外是一线城市的经济领先企稳，房价被预期上涨。三是一线城市有全国最好的资源，富人集中，大量的交通与基础投资建设，为房价上涨推波助澜。四是一线城市的调控力度虽最大，但是适应市场能力最快。另外是房企抗调控能力最强，稳定的资金链与多手段的融资手段，是房价难下降的重要原因之一。
三，目前中国楼市最大的问题是什么？2013年2月20日国务院已经发出第五轮楼市调控“新国五条”，能否遏制当前房价上涨的势头？是否会出现3月暴涨，后市房价走势如何？
谢逸枫：目前楼市最大的问题是住宅用地与商品房供应不足、商品房库存去化过快、住房需求旺盛、货币超发、房企资金宽松、房价上涨预期形成。而潜在购房者预期不明，形成房价进一步上涨，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。
谢逸枫：单看国务院第五轮楼市调控“新国五条”政策，虽无实际的杀伤力，但基本可以让过火的楼市迅速降温，起到稳定房价与成交量，打破房价暴涨预期的威慑力。因此，“新国五条”政策可以起到遏制房价上涨的趋头作用，但是很难让房价产生实质性下跌效果。一方面是“新国五条”政策总体上的力度不大，手段多，执行力差。最主要是很多具体的政策与手段有待于细化，执行力需要强化。另外一方面是房价上涨的因素并未一一彻底消除。相反，一旦无新的调控政策落实与调控加码，房价将陷入再次失控的危险。
谢逸枫：“新国五条”政策对楼市还是有一定程度的影响力，一是楼市火热的行情会暂时性降温，如无新的政策，则恢复稳定上升的趋势。二则成交量随着市场观望出现小幅下滑坡，到楼市趋势稳定与购买力入市，成交则反弹。三是房企涨价会谨慎，避免招来新的政策。四是房价加速上涨的趋势会停止，如无新的政策，房价则重回上涨的趋势，全年房价震荡上行，稳中有升。
谢逸枫：随着“新国五条”政策措施进一步细化和地方政府严格的有效实施及供应增加等控制货币发行量，影响去年下半年到四季度以来房价上涨的压力将会逐渐减弱，房价尚不具备全面大幅反弹的基础，房价暴涨基本不存在。一方面是部分城市的商品房库存压力依然大，而部分房企资金趋于紧张。另外一方面是国务院楼市调控“新国五条”已出台，暴涨缺乏动力。理论上讲，从供求关系角度看，今年3月房价暴涨可能是会出现的。根据国土资源部公布的数据显示，自限购限贷等一系列政策后，2011年之后土地供应开始出现下滑。2012年的土地负增长比去年还严重，因为土地2011年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，2012年全年都是负增长。2012年第一、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度是负增长26%。没有土地去保证供给，房价必将出现上涨，除非需求下降了，但是目前需求越来越旺盛。而按照“任的暴涨”的标准看，房价增长幅度大于收入增长的幅度就叫暴涨，不是非得翻两番才叫暴涨。实际上讲，3月房价暴涨的可能性不存在，从市场实际供求关系看，部分城市商品房库存压力犹存，部分房企资金链稳定，涨价动力大。从调控政策看，调控目标是“稳”字当头，政府不会容忍房价暴涨的。从经济环境看，今年经济环境不同于2009年宽松货币。从去年与今年2月一线城市及二三四线城市房价涨幅看，很难超过人均收入增幅。
谢逸枫：今年房价走势有稳中有升，房价涨幅同比8%-10之间上下波动。一是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。一方面是供求局部紧张，截至2012年底，全国住宅待售面积为2.36亿平方米，同比增长30.6%。若按照2012年全年销售9.85亿平方米，月均销售0.8亿平方米的规模估算，库存的2.36亿平方米待售面积可销售近3个月。另外一方面是保障房稳定房价的影响力下降，虽然2013年城镇保障性安居工程将基本建成近500万套、新开工600多万套，城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造以及非成片棚户区危房改造还将新增大量的新建住宅。但是根据前三年的数据看，影响力呈现下降趋势。三是中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政，让土地私有化，房价才会下降。