谢逸枫:调控逼出今年三月楼市“小阳春”
导语：根据2013年3月14日每日经济新闻报报道，“新国五条”出台10多天以来，多地二手房成交量纷纷出现井喷。北京、南京、上海等地的房地产交易中心人流汹涌。据链家地产统计数据显示，截至3月10日，北京二手房成交11024套，已经超过2月全月成交量，与去年同期相比大幅上涨278.7%。火爆的市场让房产中介机构“日进斗金”不在话下。这10天里，链家地产日均佣金收入都在2000万元以上。据了解，链家地产在北京、天津、大连、成都、上海等8个城市拥有900余家直营门店。其中，北京的市场份额最高，达到34%左右，其他城市市场份额较小。“这10天里，链家地产在北京每天约有350套以上房源成交。
在传统的“金三银四”月，楼市火爆也未尝没有道理。但是没想到，前四轮调控没有放松并且第五轮调控政策已经出台，今年三月楼市竟然更加火爆。一线城市二手房成交创新高，据中原地产研究中心监测数据显示，仅3月4日至3月10日一周的时间，北京、上海、广州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面积达到301万平方米，环比上升约71%，创2012年以来的周成交量新高。上周，北京全市二手房网签总量为8804套，环比前一周大幅上涨了70%，与去年同期相比更是大涨311.4%。另据链家地产统计数据显示，截至3月10日，北京二手房成交11024套，已经超过2月全月成交量，与去年同期相比大幅上涨278.7%。 上周，深圳二手房成交也达到2662套，环比大涨75.5%，并创下2011年7月11日按评估价过户新政出台之后的新记录。20%差额征税政策的出台，是推动二手房抢闸过户的主要力量，其中“满5年唯一住房”或“红本在手”等交易成本较低及交易周期短的物业，更受置业者青睐。
据阳光家缘网站公布的全市各中介公司二手房网签数据显示，3月1—11日这11天的二手房网签量比2月18—28日大增214%，与2月1—11日相比更出现362%的增幅。二手房成交“井喷”的同时，购房客正在出现两极分化，部分购房客开始转战一手房市场。某网站的一项网络调查显示，有42.9%的受访者因新政后二手房购买成本可能大幅增加，而将置业方向转向新房市场。据阳光家缘网站公布的全市各中介公司二手房网签数据显示，3月1日—11日这11天的二手房网签量比2月18日—28日大增214%，与2月1日—11日相比更出现362%的增幅。房产数据中心数据显示，上周广州成交面积26.3万平方米，同比上涨了66.2%；成交价格14586元/平方米，同比上涨了32.3%。“国五条”细则出台后，不少售楼处出现购房者人流量大幅增加，且主要集中在刚需项目上，有开发商甚至坦言“不排除小幅涨价的可能”。
广州2013年新增供应合计8.7万套、956万平方米，同比下降19%。参考去年的成交情况，2013年广州市场或呈现“求大于供”的状态。数据显示，从广州十区二市未来供应情况看，增城住宅新增供应达1.7万套、191万平方米，环比下降11％。而萝岗合计0.6万套、64万平方米，环比上升183%，“参考2012年成交总量，2013年东部区域增城、萝岗市场或呈现求大于供，届时价格上行压力将会增长。尽管市国土房管局1—2月的官方房价数据未出台，但据房产截取阳光家缘的数据显示，2月广州市一手住宅网签均价为13758元/平方米，同比大涨21.5％。据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年1月1日至3月10日期间，北京纯商品住宅（不含保障房）网签18171套，比去年同期上涨244.5%。期间纯商品住宅交易均价为22265元/平方米，基本回归至2011年同期均价水平。
伟业我爱我家市场研究院比较近年北京市年初的成交情况发现，2013年1月1日至3月10日创9年以来同期成交量的新高，新房市场迎来自2005年以来的最好开局。伟业我爱我家集团统计显示，在此期间，北京新建纯商品住宅交易均价为22265元/平方米，基本回归至2011年同期水平。新政颁布接近半月，北京楼市聚焦点由如火如荼的二手房重新转回新房。3月以来，一些即将入市新盘排号量暴增，房企在项目的定价方面顺势上调。顺义、房山、大兴等六环外的部分新盘价格已涨到20000元/平方米以上。由于北京调控细则未出，公众对新房市场后市不确定性增加，而市场供应量仍然偏少，加上房企采取“少量多批”的销售策略，涨价成为目前市场趋势。
看看一手商品房市场数据，新房市场涨字当头。一是在北京（楼盘），1月至2013年3月12日的成交总量几乎是去年同期的4倍，达到了近3年来的新高；在上海（楼盘），上周商品住宅成交面积突破30万平方米大关，创造了最近36周的最高成交纪录。二是杭州楼市春节以来开盘的楼盘项目（首次开盘除外），与其上一次开盘相比，价格都有了300-5000元/不同幅度的提高。再看二手房市场数据，二手市场火。一是杭州楼市。从去年11月到今年2月，除了2月份恰逢春节假期成交放缓之外，杭州主城区二手房市场的成交量一直较为稳定。而今年3月份，短短13天内，成交量已经突破3411套。二手房成交最高峰出现在3月12日，日成交达483套，也就是说这一天的成交量几乎接近2月份整月成交的一半。而截至3月13日17点30分，杭州全市（含余杭区、萧山区）3月份二手房成交量已经高达3895套，创下近34个月来二手房月成交套数新高。
据中原集团研究中心监测，仅3月4日至3月10日的一周，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、天津（楼盘）、成都6大城市二手住宅成交面积约为301万平方米，环比上升约71%，创2012年以来的周成交量新高。从各地成交数据来看，2013年3月4日至3月10日，北京全市二手住宅网签总量为8804套，环比前一周的网签量大幅上涨了70%，与去年同期相比大幅上涨311.4%。而天津成交上涨幅度也高达近3倍。据统计，上周天津市二手房成交总量4799套，环比上涨266.9%，日均成交量达960套，成交面积41.7万平方米，环比上涨291.1%，成交均价8395元/平方米，环比下降3.8%。不过“国五条”出台后，新建住宅成交并未明显增加。据中原地产研究中心统计数据显示，在监测的54个主要城市中，3月上旬新建住宅签约86478套，环比下调3.4%。二手房市场交易火爆的同时，北京新房市场也呈现旺盛的交易局面。
据北京市住建委统计数据，1月1日至3月10日，北京新建纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，创2005年以来最火热开局。数据显示，1月1日至3月10日，北京新建纯商品住宅(不含保障房)网签18171套，同比上升244.5%，创近9年来最火热的开局。伟业我爱我家集团统计显示，在此期间，北京新建纯商品住宅交易均价为22265元/平方米，基本回归至2011年同期水平。今年初新房成交量创新高，主要是因为春节前开盘的项目在春节后集中网签。据北京市住建委统计，今年2月和3月，北京只有8个期房、5个现房项目获得预售证，属于近期以来的低水平。近期出台的“新国五条”及细则将增加二手房交易成本，在地方政府实施细则出台前，部分购房者可能转向新房市场，推动新房交易量的上升。
链家地产统计的二手住宅成交均价为26871元/平米。以每套房300万元均价，佣金为总价款的2.7%计算，链家地产日均佣金接近3000万元。如果算上其他城市的成交量，日均佣金可能在5000万元左右。”北京另一家中介机构我爱我家，是仅次于链家地产的第二大房产中介机构。据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖胡景晖透露，这10天来我爱我家在北京、上海、苏州等全国7大城市的日均成交量约400套。我爱我家在北京二手房市场的占有率约12%，据此推算，我爱我家在北京每天约有130套以上房源成交，日均佣金收入达1000万元。“加上其他城市的佣金收入，估计日均超过2000万元。”上述知情人士表示。
央视《经济信息联播》则称上海新房成交创3年新高，北京则现房企坐地起价。而综合本地数据显示，广州似乎未见明显影响，上周成交量2000多套，较前一周微跌，但价格仍高企。新国五条出台不仅搅动了二手房市场，导致各地纷纷出现突击过户和放盘数激增，而且还传导至部分城市的一手房市场。数据显示，上周(3月4日-3月10日，下同)全国九成以上城市一手住宅市场月周均成交面积同比上涨。据上海市住房管理部门统计，上周上海市商品住宅成交面积为31.20万平方米，环比此前一周上涨20.7%，上海市商品住宅成交面积突破30万平方米大关，创造了最近36周的最高成交纪录。如北京市门头沟区某楼盘，去年10月份开盘时2.4万到2.6万元，销售人员称5月份再开盘的话，就要2.8万、2.9万元了。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，新政已出，地方细则尚未落地。由于新政将调控权力下放，增加了各地方政府在落实政策方面的灵活度，使差异化调控意图更为明显。此举对一、二、三线城市的影响程度会有所不同。“新国五条”与“新国五条细则”出台的可执行性与操作性，直接影响到调控效果。其实，中央与地方政府调控效果超过市场预期，不仅未遏制房价上涨过快势头，也未遏制一二手楼市过热情行，导致一二手楼市“量价飞涨”行情，市场买卖双方陷入“涨价与抢房大战”局面。“国五条”细则出台后，二套房首付及贷款利率将进一步提高的预期，尤其是二手房交易个税按差额20%缴纳的条款，引发了购房人的心理恐慌。在抢搭政策末班车效应影响下，二手房市场已经签订合同或即将签署合同的交易双方期盼尽快网签过户，引发了近期网签量的暴涨。与此同时，近期二手房买卖双方态度也有所转变。部分卖家一改之前惜售之势，匆匆出手甚至主动降价，以便抢在新政出台前成交。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，为规避转让交易环节税费的增加，一线重点城市二手房成交量出现井喷状态，可谓是调控逼出今年三月楼市“小阳春”。一方面是调控政策的落实与执行时间存在滞后性，影响到调控市场预期，另外一方面是地方政府的配套政策跟进缓慢，调控政策与市场不明确的情况下，购房者已经掀起抢房的现象。显然，从3月的成交量与价格的数据表明，今年三月楼市“小阳春”肯定会出现，量价超过去年同期。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，在中央调控与地方政策明朗的背景下，一旦这波购房需求释放，市场将陷入短暂观望期。经过20多天的刚性与改善需求释放，新政也使部分购房者预期发生了转变。市场正在趋于平静，部分客户开始观望，他们不急于出手买房，而是更愿意看看房价在后市有什么样的变化。此外，在政策调控下，未来新房市场的供应量将大幅增加，消费者选购新房时将有更大的挑选空间，供需的平衡难以支撑新房价格的大幅上涨。