谢逸枫：上海外滩地王之争郭潘最后谁赢？
导读：2013年4月25日，SOHO中国以31.9亿元拿下长宁古北5-2商业地块。上海长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块(古北5-2)现场竞价。SOHO中国最终以31.9亿元拿下长宁古北5-2商业地块，折合楼价约30244元/平方米，溢价率48.4%。仔细回顾不难发现，SOHO中国上次公开竞拍成功拿地还是2009年9月3日的望京地块，当时经过漫长的245轮竞价，溢价率高达164.3%。此后，SOHO中国一直在以收购烂尾楼的方式维持“续粮”。不得不提的是，一天前SOHO中国刚就上海外滩地王案一审败诉，其如坐云霄飞车的举动，可谓是“失之地王收之桑榆”。潘石屹信誓旦旦宣布转型，今后要以“包租公”的身份崭露头角，并将成为外滩最大业主之时，“外滩地王案”爆发了，复星就SOHO中国收购外滩地王的程序上诉。
全国关注的上海外滩地王案扰攘多时，首仗由原告复星国际(00656)获判胜诉，而被告 SOHO 中国(00410)、绿城(03900)及上海证大(00755)均表示要提出上诉。持续一年半的外滩地王案在上海市第一中级人民法院宣判，宣判结果为原告复兴集团胜诉。案件宣判后不久，被告方SOHO中国、绿城、上海证大对这一判决发表了联合声明，三家公司对这一判决结果表示失望和遗憾，并称会在法律规定期限内提起上诉。 对于上诉判决结果，三家被告方迅速做出回应。SOHO中国董事长潘石屹中午在其实名微博中表示，“我们坚信法律的公正，我们三方(SOHO、证大和绿城)决定提起上诉，直到正义得到伸张。”
2013年4月24日10点左右，上海第一中级人民法院宣布：原告复星集团胜诉，被告上海证大、绿城中国和SOHO中国三方的转让协议无效，并宣布判决后15日内外滩地王的股权将恢复至转让前，即外滩地王项目公司海之门由复星、证大、绿城及磐石分别直接或间接占有50%、35%、10%及5%。SOHO与绿城中国的几项合同无效，合同虽与复星方无直接关联，但损害了复星的利益。另外384万元诉讼费用由被告三方共同承担。4月24日12点左右，SOHO中国、证大和绿城也发布联合声明，表示对一审判决结果深表失望和遗憾，并称会继续向上海高院提起上诉，此外三方还在声明中呼吁复星集团应摒弃“一股独大”的思维模式。复星表示：尊重这一判决结果。我们始终相信法律是公正的，将继续通过法律途径维护自身合法权益。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“上海“外滩地王”之争爆发的导火线就是利益分配与个人价值观的问题。92.2亿(元/人民币)100%股权，证大\绿城50%股权报价42.5亿(元/平方米)却以40亿(元/人民币)交易50%股权卖给SOHO中国，意味着50%股权46.1亿(元/人民币)只卖40亿(元/人民币),损失了6.1亿(元/平方米),复星自然不愿意。复星要求SOHO中国赔偿（补偿）5亿未实现的条件下，直接导致三个男人一段恩怨拉开序幕。从案件的法律层面看，双方争议焦点在于SOHO中国公司的收购行为是否侵犯了复星国际公司的“股权优先购买权？”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，“外滩地王”作为黄金地块与高品质地块控制权及巨大经济利益驱动等三个男人都爱面子的性格看，此次一审判决是双方开战第一回合，后续对于该地块的控制权争夺将会更加激烈更加残酷。从现实与发展的角度考虑，外滩8-1地王争夺不断的交锋，无休止地进行，对于任何一方都是极为不利的。不排除短期内的利益博弈，交锋的背后势必隐藏着“资本游戏”。一旦短期内双方交锋之后将在利益上有所妥协，最终达成一个有效的合作协议，共同开发，共同受益。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“复星与SOHO地王之争最好结果就是共同开发共同受益，否则双方都会损失。SOHO上诉高院的结果有三种，一是复星胜。二是SOHO。三是由法院调解，形成共同开发方案。目前胜负难预料，其实，“外滩地王”最好结果是共同开发共同受益。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“此案有二大焦点问题，一是“优先认购权”。间接收购是否存在优先认购权？也就是说复星是否有着对地王的优先认购权？复星认为，这不是潘石屹的报价和条件，不符合优先权程序，因此没有回应。交易三方侵犯了复星作为大股东的优先认购权，并向法院起诉交易无效。SOHO中国则认为，通过收购“上级公司”完成的该项协议不涉及优先认购权的问题。二是“神秘的母协议”。郭广昌表示，复星和证大、绿城签订了“顶层协议”，这份“母协议”双方约定了必须经过对方书面同意，才能进行权利义务转让。对此，潘石屹则表示，根本不存在所谓的“母协议”。这份“神秘的母协议”是否存在？为什么不公开？”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“即使征求复星公司意见，是否需要行使股东优先购买权并固定证据。在当时调控背景和自身资金情况下，复星未必会行使优先权，因为复星是否有能力有胃口消化100%股权值得怀疑。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，按照刘明俊律师说法“根据我国《公司法》的规定，有限责任公司的股东向股东以外的人转让股权，需要经过其他股东过半数同意，并且在同等条件下，其他股东有优先购买权。在海之门公司这一层面，如果证大五道口公司、磐石投资管理公司和绿城合升公司要对外转让他们手中持有的海之门公司股权，则浙江复星公司享有优先购买权。但是，由于SOHO方面分别从上海证大置业公司和浙江嘉和公司手里，收购其各自所持有的证大五道口公司和绿城合升公司的全部股权，并非是直接收购证大五道口公司等所直接持有的海之门公司的股权，海之门公司的股权结构没有变化，所以，此项收购并不涉及侵犯浙江复星公司在海之门公司层面所享有的股权转让优先购买权。这是律师同行基本认可的。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，按照刘明俊律师说法，复星中国公司宣称，其曾与证大方面签订“顶层协议”约定，任何一方转让海之门公司的股权需经对方同意，对方享有同等条件下的优先购买权。复星方面认为，“顶层协议”是其主张优先购买权的有力依据。但是根据现有信息，尚不能确认“顶层协议”具体签约方以及具体内容。但基于合同的相对性原理，一般情况下，协议仅对各签约方产生约束力。需注意的是，此种基于合同约定产生“优先购买权”，与《公司法》所规定的“股权转让优先购买权”法律性质不同。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“地王之争”警示房企之间的间接收购风险通过收购目标公司的上级公司股权，成为目标公司的实际控制人而非股东，SOHO中国公司此举是非常典型的间接收购手法。间接股权转让方式正在被越来越多地使用，这也引发《公司法》所规定的股权转让优先购买权被“架空”的质疑。对此类问题的处理，法律及司法实践尚缺乏更多的明确性指导意见。从公司治理和收购风险防范的角度说，相关公司可以考虑通过公司章程或者股东协议，对间接股权转让进行必要限制，并且可以视情况将限制扩展至实际控制人层面。“地王之争”结果尚难预料，法律只是双方博弈的层面之一。
2013年4月24日，SOHO中国收购“外滩地王”案被判无效。市场担忧潘石屹前前后后耗时两年多、耗资40亿元，以股权收购形式的“买地”行动无功而返。2013年4月24日上海一中院就原告浙江复星商业发展有限公司与被告上海长烨投资管理咨询有限公司、浙江嘉和实业有限公司、上海证大置业有限公司、上海长昇投资管理咨询有限公司、杭州绿城合升投资有限公司、上海证大五道口房地产开发有限公司股权转让合同纠纷案件作出一审判决，依法认定被告间的股权交易侵害了股东优先购买权，属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应确认无效。
这起案件的涉讼主体及合同当事人分别隶属于四个核心利益集团，其中原告复星商业和复地集团、复星国际有限公司为一方，被告长烨公司(SOHO中国的全资附属子公司)、被告长昇公司(实际控制人为SOHO中国)和SOHO中国有限公司为一方，被告嘉和公司、被告绿城公司和绿城中国控股有限公司为一方，被告证大置业公司、被告证大五道口公司和证大房地产公司为一方。复星国际、SOHO中国、绿城中国、证大房产等“大鳄”齐聚一堂，不为别的，为的是“地王”——外滩8-1地块。
2010年2月1日，证大置业公司通过公开竞买方式竞得外滩8-1地块，成交价创“地王”新纪录。2010年10月11日，证大置业公司设立全资项目公司，负责签订土地出让合同并对地块进行开发，2010年12月1日，该项目取得《上海市房地产权证》。为更好地开发该地块，2010年4月26日，海之门公司成立，注册资金10亿元，复星商业、证大五道口公司、绿城公司、磐石投资分别持股50%、35%、10%、5%。
上海一中院认为，被告绿城公司和被告证大五道口公司的有关交易行为具有主观恶意，应当承担主要的过错责任。其相关交易虽然形式上没有直接损害原告复星商业对海之门公司目前享有的50%权益，但经过被告的相关交易后，海之门公司另50%的权益已归于被告长烨公司、被告长昇公司所属的同一利益方，因此实际上剥夺了原告对海之门公司另50%股权的优先购买权。此举明显规避了《公司法》第72条规定，属于《合同法》第52条第3项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形。
此外，双方对海之门公司的董事会成员改组事宜也发生争议，各持50%的股权结构的不利因素已初见端倪，海之门公司未来的经营管理和自治僵局也在所难免。显然，被告间的相关交易后果，不利于海之门公司以及项目公司的实际经营，也难以保障外滩8-1地块项目后续的正常开发。综上所述，上海一中院依法判决认定系争股权转让协议无效，被告嘉和公司、被告证大置业公司将被告绿城公司、被告证大五道口公司的股权状态恢复至转让前。
外滩地王案始末，上海外滩百亿地王项目从出让之初就故事不断。2010年初，“外滩8-1地块”被上海证大以92.2亿元天价竞得，楼面价高达34148元/平方米。资料显示，外滩8-1地块位于上海黄浦江外滩核心地段，总建筑面积约42万平方米，地上可售建筑面积约27万平方米，地下可售商业面积约5万平方米。由商业、办公、酒店、文化中心等多种业态组成。2010年2月，资产净值总额仅30亿元的上海证大上演“蛇吞象”，以92.2亿元拿下该地王，然而因为资金不足，上海证大的戴志康必须寻找“外援”。 2010年4月，上海证大公告宣布，上海证大与复地集团(复星国际方)、杭州绿城置业及上海磐石投资管理有限公司共同成立上海海之门房地产投资管理有限公司(以下简称“海之门”)，复地集团是大股东，拥有50%的股份，其他3家公司拥有50%的股份。
随着后来股权结构的不断变化，一个个地产和投资界巨头卷入其中，包括中国第一民营投资集团复星集团，以及楼市风云房企绿城中国。截至此次收购前，复星集团、上海证大和绿城中国分别持有海之门公司50%、40%和10%的股权，而海之门正是外滩8-1地块的全资项目公司。不过，随着上海证大和绿城中国在资金链上的纷纷告急，项目后期建设资金成为难题。
将近两年（2011-2012）的时间里，地王项目推进缓慢。至此，外界盛传多时的SOHO中国欲入主上海外滩地王一事终有结论，项目股权进行转让的直接原因是两个公司都缺钱。2010年初，上海证大豪掷92.2亿元夺得外滩8-1地块，一度成为外滩地王。（但据媒体报道，当时该公司账上仅有5亿元）第二年上海证大就将该地块的项目公司卖给上海海之门房地产投资管理有限公司（这家公司最重要资产便是外滩这块地的使用权）。 海之门由上海证大、浙江复星、绿城及上海磐石分别持股35%、50%、10%和5%。由于当时证大和绿城资金紧张，复星一直在与这两方商谈，希望收购证大和绿城在该项目的所有股权，但在收购条件上没有达成协议。
2010年9月，证大不愿意看到的局面出现了，土地款逾期，于是再次向复星求助，复星表示愿意一起承担土地逾期违约金，原本就垂涎该项目的复星由此成了大股东，持股50%。
随着国家一系列房产调控政策的出台，资金链紧张让许多房地产企业面临生存危机。上海证大和绿地控股萌生将持有股份变现的想法，并开始联手积极寻找买家。 对于这块寸土寸金的上海滩黄金地块，也引起了潘石屹所在的SOHO中国的关注。2011年12月29日，SOHO中国发布公告，“旗下全资附属公司上海长烨从绿城控股、上海证大和上海磐石手中以40亿元的价格收购外滩8-1地块50%的股权”。这个结果显然让复星国际不能接受，并最终选择诉诸法律。一块曾拍下92.2亿元天价的“外滩地王”，引发复星国际、SOHO等中国地产“大腕”为此“掐架”。
2011年12月29日，证大五道口公司收购磐石投资公司所持有的磐石公司全部股权；同时，SOHO中国公司通过其全资子公司上海长烨公司和上海长昇公司，收购上海证大置业公司所持有的证大五道口公司全部股权和浙江嘉和公司所持有的绿城合升公司全部股权。由此，SOHO中国公司通过直接控制证大五道口公司和绿城合升公司，间接取得了海之门公司50%的控制权，进而可以享有项目公司50%的权益。
楼市再演收购大戏，SOHO中国接盘上海外滩地王。2011年12月29日，SOHO中国宣布已与上海证大和绿城中国的下属子公司签订协议，以40亿元价格分别间接收购两者持有的上海海之门房地产有限公司40%和10%的股权，进而收购上海“外滩8-1地块”50%的权益。 SOHO中国和复星集团最终成为上海外滩百亿地王的两大股东。 虽然该项目前期土地款已经悉数付清，但高达数十亿的后期建设资金仍没有着落。而潘石屹此次以40亿元现金分期付款的方式收购其50%股权，无疑对建设资金的筹集助力不少。
2011年12月29日，SOHO中国透过子公司与证大和绿城下属公司签署《框架协议》，受让后者分别持有的相关股权，交易价款计40亿元，从而间接拥有海之门公司50%股权。但此交易一直受到复星反对。无论是复星，还是SOHO中国，都想在市场“基本面”已经趋好的市场背景下，博取自己在外滩8-1地块的最大权益。
其间，复星还邀请SOHO中国进行收购然后合作开发，虽然SOHO中国对此兴趣很浓，但SOHO中国董事长潘石屹称，复星要求SOHO中国支付5亿元的补偿，因此两方未达成共识。之后，情节反转。SOHO中国捷足先登，与绿城和证大签署协议，收购了绿城和证大为这个项目建立的两家子公司，间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购外滩8-1地块50%的权益。如此，SOHO中国与复星对海之门的股权分别变为50%和50%，复星不再拥有对海之门的绝对控制权。复星对此非常不满，认为此前复星与证大签订了“顶层协议”：必须经复星书面同意，证大才能进行权利义务转让。复星集团下属的全资子公司浙江复星商业发展有限公司因此将SOHO中国、证大和绿城一同告上法庭。
2012年11月30日上午，上海“外滩地王”案在市一中院开庭审理，复星国际一纸诉状将SOHO中国、上海证大房地产、绿城控股子公司等6被告告上法院，以自己拥有优先认购权为由，要求法院判决被告之间转让外滩项目的协议无效。是否侵犯优先购买权？11月30日上午，双方围绕焦点问题展开激烈辩论。复星是否享有优先购买权?
根据复星国际说法，2011年12月22日，上海证大和绿城控股致函给公司，要求以42.5亿元的价格转让海之门合资公司50%的股权和全部股东借款。6天后再次致函将这一时间擅自缩短到6天。在公司没有表示许可情况下，便擅自将股份转让给SOHO中国，侵犯了自己的优先购买权。在此次交易中，SOHO中国特别设计了交易结构——通过收购海之门公司的上级公司股权，并剥离这些上级公司资产，使其成为仅拥有海之门公司权益的壳公司，其用意就是——绕开复星在海之门公司内的优先认购权。
SOHO中国方则表示，复星国际先于SOHO中国，早就和上海证大、绿城控股商讨购买外滩地块50%的权益，但三方始终没有达成一致。之后，SOHO中国才开始与证大、绿城洽谈，但复星国际最终给出的商业条件低于SOHO中国所出的商业条件，因此转让协议合法有效。上海证大则表示，复星国际明知上海证大和绿城控股存在资金困难，出于商业利益想压价。最终SOHO中国给出了自己能接受的条件，因此转让协议不存在恶意串通。截至记者11时30分发稿时，本案仍在法庭辩论阶段。
2013年4月24日，
一审判决：上海外滩地王案复星郭广昌胜诉，潘石屹输。2013年4月24日，上海市第一中级人民法院在判决书中确定了复星一直倚重的“母协议”的确存在。判决书指出： 2010年4月25日，证大房地产公司分别与复星集团、被告绿城公司签署《合作投资协议》约定，“除非本协议另有规定，未经对方事先书面同意，任何一方均不得全部或部分转让其在本协议项下的任何权利和义务。” 针对潘石屹一直声称的交易结构合法性，上海第一中级人民法院依据公司法第72条给出了判决。
判决书指出，被告之间关于股权交易的实质，属于明显规避了《中华人民共和国公司法》第72条之规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定之无效情形，应当依法确认为无效。此前复星一直认为，如果判例上支持这样的恶意行为，其他公司都可以效仿，从而架空《公司法》72条保护老股东优先受让权利的规定，违背立法精神。
败诉方： 潘石屹不服，发微博表示要上诉。2013年4月25日中午开始，上海外滩地王案的一审结果就在网上炸开了锅。多少有点意外的是，烧开这锅水的不是别人，就是败诉方之一的SOHO中国。中午12点11分，SOHO中国官方微博公开了一份联合声明，就“一审法院”作出的“一审判决”，SOHO中国、证大及绿城中国三方作出回应，表示对判决不服。在4点意见下方赫然是潘石屹、戴志康和宋卫平的签名、（公司）印章。潘石屹用其个人微博转发后评论说：“我们坚信法律的公正。我们三方（SOHO、证大和绿城）决定提起上诉，直到正义得到伸张。”
在这份有SOHO中国潘石屹、绿城宋卫平以及上海证大戴志康签名的联合声明中提到，三家公司对一审判决结果表示失望和遗憾，并称将在法律规定的期限内正式向上海市高级人民法院提起上诉。同时，“SOHO、证大、绿城强烈呼吁，8-1案件原告方的实际控股股东复星国际有限公司摒弃‘一股独大’的思维模式，回到真正的法治轨道上来解决围绕8-1案件的商业纠纷，一起为上海的建设出力。2010年2月1日，被告证大置业公司通过公开竞买方式以92.2亿元竞得外滩8-1地块，成交价创“地王”新纪录。期间，由于资金问题，上海证大将其所持股份转让，自此SOHO中国、复星两大集团因地块结成冤家，双方明争暗斗并频频爆料，经过了将近一年半的相互争夺。2013年4月24日上海市第一中级人民法院的判决，再次引发包括SOHO中国在内的三家企业的不满和失望。
胜诉方：郭广昌未予置评，心中依然有疙瘩。上海外滩地王案宣判后，媒体都很想听到胜诉方复星方面的声音。2013年4月25日傍晚，复星集团新闻发言人给媒体发来了判决书和一份公告。截至记者发稿时，复星集团董事长郭广昌对一审判决的结果未予置评。据知情人士透露，原本郭广昌的性格与潘石屹不一样，比较隐忍，行事上也比较低调。但随着案情递进，潘石屹凶悍的北方式打法在复星内部引起反弹。2012年11月29日开庭前，是潘石屹充分发挥微博达人的优势，连续发帖炮轰复星霸道，激起了网上很大的反响。虽然听取律师方面的意见开庭前不要回应，但对方舆论上造势的做法激怒了郭广昌。2012年12月1日，郭广昌罕见地接受了某媒体的独家专访，洋洋万言表述自己心路历程。由此，郭广昌与潘石屹“舌战”也成为去年地产界的头号新闻。
此前有地产媒体爆出此案有“无间道”身影。曾身为上海证大外滩首席谈判代表的汪先刚，在负责与复星、SOHO中国博弈完成后，旋即加入了潘石屹的SOHO中国担任位置极高的副总裁职务。对于其薪水从100多万涨至400多万的传闻，汪先刚直到2013年4月25日也一直没有正面回应。尽管海外常见竞业禁止的约定，但中国目前尚没有针对此类事件的法律规定。基本推断，汪先刚的传闻难免让人生出“无间道”的遐想，让复星感到如鲠在喉。郭广昌在唯一一次公开回应潘石屹的采访中，所称与SOHO中国价值观不同，即是暗示此事。
反应：潘石屹法律智囊离职。就在外滩案宣判的昨天（2013年4月25日），已有传闻SOHO中国的法律总顾问赖楚姗已萌生退意。这将是SOHO中国卷入外滩官司以来第二位离职的高管人员。此前SOHO中国的资深干部、推广总监王春蕾突然宣布离职。据外界消息，赖楚姗离职很可能与本次交易结构法律依据不足有关。此前潘石屹一直声称法律上作了沙盘演练，不惧怕官司。但也有外部人士猜测，赖楚姗对于“母协议”可能缺乏了解，造成了法律上的被动。即使是2012年11月29日，此案开庭之前，双方已然交换了证据，潘石屹仍然在微博中称复星根本没有所谓母协议。
