北京南扩商机
二期“城南行动计划”之投资攻略
策划|《小康·财智》编辑部
早在2009年，北京市就推出了一份《南城行动计划》。在这份宏伟的计划中，北京市计划从2009年到2012年，以2900亿元的总投资改变南城相对落后于北部的“阴阳脸”现状，内容从基础设施建设到高端产业发展，几乎无所不包。
不过，就在此计划出台的当年，北京市发改委副主任王海平就面对媒体坦承：钱不是关键，如何增强对企业的吸引力，才是南城发展的关键——他指出，南城是历史居民聚集区，因此难以获得像北城那样整块的土地，而拆迁、搬迁的工作又相对比较敏感，推进进度是首要难题；另外，如何增强南部地区对于企业吸引力的问题则是此计划实施效果的关键点。
他指出，《城南行动计划》的重点是设想将南城建设成为京津冀区域合作的一个桥头堡，但至于3年后，城南5区将会是怎样的一幅景象，还有变数——毕竟，地铁、高速公路、第二机场等很多决定南城开发前途的重大项目，在当时还没落实。
不过，这是三年前的情况，现在这份计划实施情况怎样、结果是否令人满意等问题还没有明确的答案——为此本刊就此采访了一些北京市南部城区的相关政府部门，希望就此能给读者一份尽可能完整的答案。
走进北京新城南
今年3月19日，北京市政府发布第二阶段城南行动计划（2013－2015年），该计划含重大建设项目232项，总投资约3960亿元，比第一阶段（2009年）增加1000亿元。
新计划明确，未来三年，北京将在大兴区全面开工建设北京新机场，同步完善外围配套设施，加快实施丰台火车站改扩建工程。目前，北京新机场的外围交通及市政配套设施规划也正在制定。
城南建设一直以来都是北京市政府的痛。城南建设明显落后于城北是一个不争的事实，对此，不仅政府觉得吃力，老百姓也是颇多怨言。2004年，北京首次提出要加强城南建设，2009年，北京市正式推出《促进城市南部地区加快发展行动计划》。
该计划明确提出：“总额达2900亿元的资金将在未来三年投向城南地区，包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区的交通、环境等基础设施。”帮助城南走出发展缓慢的怪圈。
如今，三年已过，考验城南建设成就的时刻到了。《小康·财智》记者在北京市大兴区商务委员会副主任潘郁峰的帮助下，深入城南，对城南的变化和未来进行了深度调研。
三年之变
数据显示，2008年底城南五区的常住人口为461.2万，占全市的27.2%；地区生产总值1400.4亿元，占全市的13.4%。令人遗憾的是，虽然城南五区的土地总面积是海淀区的7.8倍，但GDP总值却只有海淀的70%。
2009年7月，湖南卫视北京节目制作中心来到了位于大兴区的星光影视园考察。想将这里作为办公地点，作为大兴国家新媒体产业基地的重要组成部分，当时这里已经为15家省级以上的电视台提供了拍摄服务。
但是，后来湖南卫视北京节目制作中心并没有在这里“筑巢”，而是选择了朝阳。“办公环境不错，费用也不高，但周边的基础设施和环境与朝阳海淀相比还是有差距。”这是当时的一位负责人离开大兴时说的话。
城南建设之所以落后，我们看到，一个是因为人口密度过大，还有就是基础设施不完善。于是，2009年的城南规划对城南的基础设施进行了充分布局。
经过三年的建设，如今，贯通城南的4号线已经通车运行，亦庄线、房山线已经通车运行。京石高铁已经于去年底开通，北京到石家庄用时只需1个半小时。而三条高速公路，京开高速、京台高速、京昆高速北京段均已开工。城南的交通条件有了很大的提升。
不仅如此，2010年9月，经过8个月的紧张建设，南海子公园一期工程正式开园，与位于北五环的奥林匹克森林公园遥相呼应。南海子公园的面积差不多相当于4个颐和园，为城南的居民提供了一个休闲的好去处。
另据数据显示，2011年，北京有741亿元的资金投向城南地区，主要实施基础设施建设、民生改善、产业功能区开发和重大产业项目4类共121个重点项目。在投资的拉动下，城南地区固定资产投资同比增长19.4%，高出全市6.1个百分点；GDP同比增长10%，高出全市1.9个百分点；财政收入同比增长28%，高出全市0.3个百分点。
城南的变化是有目共睹的，尤其是大兴·亦庄新区，随着轨道4号线、亦庄线的充分贯通，商业潜力得到了充分发挥。潘郁峰告诉记者：“沿轨道4号线和亦庄线有宜家购物中心，亦庄文化创意广场、绿地缤纷城、王府井超百货、城乡购物中心、凯德购物、龙湖时代天街等知名商业项目纷纷入驻”，依照北京城北的发展经验，不难看出，知名商业项目的陆续入驻，对当地经济的拉动是非常明显的。
而且我们必须注意到，大兴·亦庄新区因为其地理位置的优越性，在此番城南建设中，占尽优势。南中轴线穿新区而过，新机场位于新区的南边，相对于其他四区而言，已经发展成熟的原崇文和原宣武区，还有丰台区，改善的空间有限，而房山区因为地理条件以山区居多，因此发展也颇受限，大兴·亦庄新区则不同，空间广阔，资源丰富，产业成熟，而且城南的主要交通都位于新区腹地，这为新区的发展带来无限潜力。
新计划下的城南
城南的改变毋庸置疑，在不久前举行的北京市十三届人大常委会第三十六次会议上，北京市发展改革委副主任刘印春介绍，未来3年，北京市将全力推进新机场主体工程建设，并制定新机场临空经济区规划。此外，北京对城南地区的投资将继续高出全市当年增幅的10%以上。其中，丰台区计划“追加”投资1300亿元，用于产业发展、公共服务、基础设施等重点领域的88个项目。
据北京市发展和改革委员会副主任赵磊介绍，在新的城南行动计划中，公共服务类项目共计66项，相比第一阶段，数量占比由14%提高到28%；计划总投资503亿元，投资占比由3%提高到13%。
到2015年，北京城南区将建设48所城乡中小学，宣武医院改扩建一期、同仁医院亦庄院区二期、天坛医院迁建等也将完成，同时各区将分别有1所400张床位以上的公益性养老机构。新的计划还规划建设或收购各类保障性住房15万套。
并且2015年前，北京将建成地铁7号线、14号线、8号线三期，力争建成地铁16号线；同时，建成京昆高速、京台高速、京良路、梅市口路西延、博大路等与中心城联系的快速通道；推进房黄亦路、长琉路东延等城南各区间跨区通道建设。
2013年新的城南计划，让期待更加迫切。以大兴为代表的城南三区，丰台区、房山区动作都较明显。
潘郁峰介绍，大兴·亦庄新区的规划在“十一五”的基础上，“十二五”提出了很多新的构想。特别是在产业配套、生活配套上充分考虑民众的需求，全力打造安全、便利、品质的商业服务体系，让改革发展的成果更多的惠及百姓。
在北京新的城南规划中，大兴·亦庄新区被认为是首都产业发展空间格局“两城两带、六高四新”中的重要“一带”（南部高新技术制造业和战略性新兴产业发展带）和“一高”（北京经济技术开发区），成为北京战略发展的新空间和推进新型城市化的主要着力区域。
而且新机场位于新区南端，未来将有三条高速与新机场连接，同时在新机场与首都机场、新机场与市区之间各建一条联络轨道。在目前的规划中，新机场将实现与三条高速公路的连接。一条是位于机场东边的金台高速，将在机场之间修建一条长5公里的联络线；另一条是位于机场西边的京开高速，将修建一条6公里长的新机场联络线；此外，还将新建一条位于中间沿南中轴的高速公路。
高速公路的贯通，将会给大兴·亦庄新区的GDP做出很大贡献。一个“1：8论断”流传甚广：根据国际研究机构计算，民航业投入和产出的比例是1：8，也就是说，在民航业中投入的是1元，对整个经济社会的拉动作用就达到8元。
当年，首都机场建成，很多研究机构对首都机场的区域经济影响力进行了匡算：2011年，首都机场对北京市的总体经济贡献已超过1100亿元，约占北京市GDP的7%；同年，临空经济区辐射的经济总量、财政收入分别占到北京市顺义区的70%和85%。“没有首都机场，没有民航，顺义就不可能有今天的生机和活力。”
因此，新机场的建设成为大兴发展的焦点，相比已经发展成熟的亦庄新区和正在完善的大兴新区，人们似乎对新航区的期待更多。
而且大兴区开通的地铁4号线，途经西单、丽泽、金融街、中关村等商圈，出行便捷。更与地铁1号线、2号线、9号线、10号线和13号线交汇，换乘方便。无论是上班或游玩，居民出行十分便捷。
而作为已经发展较成熟的丰台，在新规划下，也是积极布局，以求更好发展。丰台区发展改革委近日通报了其未来3年的1300亿元投资计划，以及2015年的预期经济指标：地区生产总值达到1200亿元；第三产业占地区生产总值比重提高到80％左右；现代服务业增加值占地区生产总值比重达60％以上。
1300亿元中，用于产业结构调整的项目资金，占比最高——计划实施南中轴、永定河绿色生态发展带、丽泽金融商务区、丰台科技园等重点区域项目26个，投资额达715亿元。其次是基础设施建设，达366亿元，将用于轨道交通、城市道路、能源资源等23个项目。
而房山则重点打造地铁沿线，在地铁沿线进行商业布局。
期待
城南越来越便利的交通带来的是生活条件的改善与商业的繁荣。在地铁带动下，以大兴新城为代表的城南正在加速发展，地铁沿线项目的兴起，将会极大地促进城南的经济发展。
城南城北的差距缩小，历史遗留的城南发展难问题，在不久的将来就会得到解决。今天，在2013年的新城南计划中，我们似乎已经看到了未来的北京城南。
小贴士
大兴、丰台、房山三区规划
大兴·亦庄新区：注重基础设施建设。
新区近年来发展迅猛，未来新城将发展成为绿色宜居、宜业的综合性新城。规划大型基础建设共有22项，区域内交通被定位为重点建设项目，包括地铁大兴线、轨道交通亦庄线、黄良路、房黄亦路、蒲黄榆快速路、京台高速、兴华大街南延、金星路西延等13享重大交通设施，其中规划蒲黄榆快速路、京台高速、万寿路南延、马家堡路西延4条与中心城区的连接线。另外新区各项基础建设随着时间的推移都将陆续展开。
三个新城：大兴新城、亦庄新城、航空新城。
核心区：规划范围为埝坛水库、高尔夫球场以东至铁路线。职能定位为区级行政办公中心与公共服务中心，中高端居住片区。发展策略为重点发展建设。
东片区：规划范围为五环路以南、铁路以东、京开高速以西，及清源路以南、京开高速东侧地块。职能定位为商业中心及公共服务中心，核心居住片区。发展策略为改造提升。
东南片区：规划范围为新城南部，京开高速以东、铁路线以西。职能定位为重要的物流基地。发展策略为改造提升。
东北片区：规划范围为清源路以北、京开高速西侧地块。职能定位为新型产业基地，商贸职能中心。发展策略为集约发展。
丰台：一轴两带四区。
“一轴”主要指“南中轴高端商务中心区”，充分把握首都第二机场建设和南苑机场搬迁的历史机遇，将南中轴打造成为创新活跃、特色鲜明、功能完善的高端国际商务中心区。
“两带”是指“三四环都市产业发展带”和“永定河绿色生态发展带”。前者强化城南商务、金融、研发、流通、休闲、文化等现代都市服务功能，形成北京城市环线的都市产业经济带。后者为北京西部发展带、京西绿色生态走廊和城市西南生态屏障的建设发展提供重要支撑。
“四区”为北京丽泽金融商务区，中关村丰台科技园区，大红门时尚创意产业聚集区，青龙湖——长辛店会展旅游生态区。
房山：轨道带动发展。
燕房线今年将开工建设。燕房线自燕化产业区南端起，沿燕房路向东南方向走行，入房山线西延终点站；支线起自周口店地区，至京周路，接入主线。燕房线全线以高架线为主，线路全长约21.4公里，新建车站12座和车辆段1座。计划开通试运营时间为2013年12月28日。
（文|《小康·财智》记者胡柯）
大兴之兴
——专访北京市大兴区商务委员会副主任潘郁峰
在新区桐城行政办公楼里，《小康·财智》记者一行见到了北京市大兴区商务委员会副主任潘郁峰，潘郁峰结合部门职能向记者详细介绍了新区规划，并对大兴的未来进行了客观的分析，对投资者来说，潘郁峰的介绍是投资者投资的重要参考。
C：《小康·财智》 P：潘郁峰
C：2013年北京市城南新规划，大兴区被列为重点发展区域，新机场落户大兴区，并且为新机场配套大兴区还将建设三条高速公路，这些规划为大兴带来哪些商机，大兴区是如何进行规划，抢占商机的？
P：2010年初，大兴区和北京经济技术开发区行政资源整合，形成了首都南部产业发展的新区域——南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区。在北京城市总规划布局中，新区处于“连接一轴、横跨两带、关联多中心”的重要战略要冲，是“重要战略节点、新兴产业基地、京南绿色新城”，是首都向华北辐射的前沿和发展的腹地，是环渤海经济圈、京津冀城市群等国家重大开发战略中，承接人流、物流、资金流、信息流等要素的重要节点。
新区正处于黄金发展期，面临重大的历史机遇。一是北京新机场。今年启动建设，2018年首航。机场建设投资将达到2000多亿，加上新航城和临空经济区，对经济拉动、群众就业、商业服务业升级以及地区城镇化等方面都将产生巨大而深远的影响。二是开发区扩区。2012年国务院批复了中关村空间布局调整，涉及新区26平方公里，占全市新增总量的40%。特别是市委、市政府出台了加快开发区发展的工作意见和具体政策，为进一步做大做强实体经济注入了更加强劲的动力。三是城南行动计划。今年，第二阶段行动计划正式实施，将再次推动新区产业发展、基础设施、公共服务等各个方面再上新水平。
新区拥有良好的产业基础，目前已形成了以电子信息、生物医药、装备制造、汽车制造为主的主导产业。其中电子信息产业占北京市电子信息产业比重近60%。生物医药占北京市生物医药销售收入的50%以上。“十二五”期间，新区将形成“四三三”的产业格局——巩固提高电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造四大主导产业，支持培育新能源新材料、航空航天、文化创意三大新兴产业；配套发展生产性服务业、科技创新服务业、都市产业三大支撑产业，引导形成高端、高效、高辐射的十大产业集群。
新区结合“三城、三带、一轴、多点、网络化”的总体布局，重点突出开发区产业主体平台地位，辐射带动生物医药产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园、军民结合产业园、生产性服务业产业园、新空港产业园等六大特色专业园发展，打造“一区六园”统一的产业发展平台，使新区成为打造“北京创造”品牌的主力军。
2012年，新区实现工业总产值2776亿元，占全市工业总产值近20%。截至目前，新区入驻企业5000余家，包括奔驰、诺基亚、康宁、GE等世界500强企业投资项目110个。按照北京市“十二五”规划要求，新区在2015年工业总产值占全市比重将达到40%，将实现工业总产值8000亿元。
产业的完善，不仅重新规划了大兴的产业布局，也使商业得到了充足发展。
C：您能具体谈谈，在商业布局方面，大兴最重要的变化体现在哪里？这些变化将会为大兴带来哪些机遇和挑战？
P：随着大兴新城、亦庄新城建设步伐的不断加快，地铁大兴线和亦庄线拉近了新城与北京中心城区的距离，新区商业结构逐步由输出型商业向满足型、吸纳型转变，高端商业和特色商业得到快速发展。商业业态逐步向多元化转变，高、中、低多层次业态发展水平逐步提高，高端商业聚集效果明显增强，电子商务等新兴产业快速发展；商业规模迅速提升，单体商业规模由“十一五”初期的几万平米向几十万平米扩大，实现了现代化城市商业的品质提升；城乡商业体系实现一体化转变，农村消费市场得到培育，城乡消费环境和消费品质迅速提升。
商业业态结构逐步优化，高端商业的聚集效应愈发明显，消费环境显著改善，消费亮点不断涌现。火神庙购物中心、绿地缤纷城等项目相继开业，宜家家居项目的全面开工，吸引了王府井百货、眉州东坡、万龙洲海鲜、乐购、全聚德等知名品牌商业服务业企业入驻新区，标志着新城商业布局和国际化发展进入新时期，将有力带动本区消费结构的进一步优化。
为此，我们一是加强对商业网点规划布局引导。围绕新城建设，完善商业布局和业态引进的调控机制。目前正在制定由相关部门联动的商业设施建设管理办法，实现商业、市场的科学管理，有序发展。同时进一步做好商业业态发展和大型商业网点的控制性详细规划，指导经营投资者按照商业规划进行有效实施，大力引进高档、精品、高品位的商业服务设施。实施便民工程，通过对网点规划布局的引导，逐步实现便民设施的空间预留，控制低档次以及小、乱、散商业设施的盲目建设，避免出现商业网点布局不合理、结构失调、业态雷同、同业过度竞争、社会资源浪费等问题。
二是抓好地铁沿线商业项目的规划建设。按照功能分区和居民需求合理布局、科学定位，由新城北部向南逐步加快北区现代时尚商务区、枣园商务服务休闲区、火神庙商务服务中心区、生物医药产业中心区的商业项目建设。结合节庆活动，积极做好地铁沿线商业项目推介活动，重点引进家国内外知名商业企业。
三是大力发展连锁商业，开拓农村市场。加快城镇城市化、乡村城镇化进程，农村地区主要发展两个层次的商业：即镇中心商业区和延伸到各村的乡镇连锁超市网络，通过商业连锁效应，促进安全健康消费，净化农村消费环境，使农民消费便利、放心。
四是构筑现代流通体系，促进产业升级。优化业态结构，一手抓传统商业的改造与升级，一手抓新型业态的引进与发展，营造传统商业与新型业态竞相发展的新格局。推动农产品批发市场升级改造和农村集贸市场改造，积极发展农资连锁和农产品新型营销体系。重点解决好百姓日常消费便利问题，大力推进社区商业服务便利工程，更好地服务社区居民日常生活消费。
五是着力保障商品流通领域的消费安全。建立生活必需品储备，确保应急商品供应。在流通环节采取各种措施整顿消费市场，改善消费环境，保障居民的消费安全感。深入推进流通环节食品放心工程，通过建立食品追溯制度，进一步健全流通领域食品安全保障体系。
C：除了传统的商业模式，大兴在新兴商业模式的探索上有没有突破？
P：作为新兴商业模式，新区电子商务产业发展取得了可喜成绩。新区于2012年5月29日在首届京交会上获商务部授予“国家电子商务示范基地”称号。京东总部、卓越亚马逊、酒仙网、当当网、天路行、惠买网等国内外知名的电子商务企业相继入驻新区。从全市乃至全国电子商务发展禀赋来看，新区电子商务应用门类齐全，产业综合配套优势突出，具备以云计算为代表的信息流、以新机场、亦庄B型保税物流中心、京南物流基地等为牵引的国际物流、以产业金融为特色的资金流、以“三城三带”为承载的人才流和以实体经济为支撑的订单流等共同构成的电子商务全产业链基础。
以参加2013年召开的第二届京交会为契机，新区将以北京大兴区暨北京经济技术开发区为整体形象，着力推介CED(北京电子商务中心区)品牌，以电子商务带动实体经济发展为主线，加快建设以电子商务全产业链为特色的国家电子商务示范基地，全面展示新区一体化、高端化、国际化发展潜力，持续强化首都“战略产业新区、创新驱动前沿”的战略地位。
（文|《小康·财智》记者胡柯）
南城高端产业投资机会
3月19日，《促进城市南部地区加快发展第二阶段行动计划（2013-2015年）》发布，这意味着在未来三年，北京将实施一批影响城南地区发展的重点任务，包括新机场建设、丽泽金融商务区推进工作等232项重大项目，总投资约3960亿元人民币。
与过去三年不同，北京今后将打通民间资本进入路径，力促社会资本投资城市南部地区发展，加快形成以高端制造业、战略性新兴产业为主导，与现代服务业融合发展的现代产业体系。
南城能否“造血”？
南城能否摆脱以政府投资的“输血”变为以增加产业发展内生动力的“造血”是很多人关注的问题。如何把产业发展作为增强城南地区造血功能的关键，进一步提升发展的源头活力和持久动力是未来南城发展的关键。
以产业园区功能完善和产业项目引进为重点，进一步增加城南高端要素集聚能力。一方面完善产业布局，推动构建“南部高技术制造业和战略性新兴产业发展带”，与永定河绿色生态发展带和南中轴商务文化发展轴，形成“两带一轴多园区”产业空间格局。新增的“南部高技术制造业和战略性新兴产业发展带”，体现了与北京市“十二五”规划纲要的衔接，更加突出城南地区作为北京市实体经济主阵地的作用。
另一方面，分类确定“三个一批”产业园区。过去三年，城南产业功能区空间实现了大幅拓展。在第二阶段计划中，将进一步加快产业园区拓区建设步伐，园区数量由第一阶段的11个增加至18个，按照经济体量的不同，分三类发展：即聚焦发展一批重点产业功能区，增强对城南地区经济发展的支撑能力；加快发展一批特色产业集聚区，做大特色产业集群，构筑区域经济发展新优势；培育发展一批新兴产业园区，打造区域经济新增长点。
培育高端产业
“范围不变、力度不减、目标连续！”这是北京市发改委副主任赵磊对第二阶段城南行动计划的方向的12字概。
如果说始自2009年的“第一阶段城南行动计划”是“打基础”，那么从今年开始的“第二阶段城南行动计划”则是实实在在的“上水平”。
不仅“三环、四横、五纵、七放射”的轨道交通运营网络逐渐织密，打通市中心与城南地区的通道连接；新机场主体工程将全面开工；丽泽金融商务区、北京高端制造业基地、中关村科技园区丰台园等一系列产业园区也蓄势待发。
记者了解到，今后三年，北京将严格产业准入条件，着力吸引用人少、占地少、用水少的高端产业项目落地，聚焦发展一批重点产业功能区，增强对城市南部地区经济发展的支撑能力。
计划里强调了将进一步加快北京经济技术开发区（亦庄开发区）拓展发展空间，加强与国际同质园区的合作与交流，承接重大科技成果产业化项目等；丽泽金融商务区着力发展金融信息、金融文化、金融服务等新兴金融业态；加快形成新能源汽车及零部件制造业、新能源制造业等北京高端制造业基地。
同时，发展前门-大栅栏-琉璃厂历史文化商业区等，挖掘历史文化资源优势，以会馆、院落开放利用和历史特色胡同恢复为重点，打造城市南部地区文化名片和全国文化中心建设的重要区域。
经济开发区布局十大产业
作为首都唯一的国家级经济技术开发区，位于亦庄的北京经济技术开发区目前已有来自30多个国家和地区的4600多家企业在开发区投资发展，其中包括诺基亚、奔驰、拜耳、GE、康宁等在内的76家世界500强企业投资的108个项目。
北京经济技术开发区管委会具有市一级的管理权限。根据国家有关法律法规和《北京经济技术开发区条例》，入驻开发区的企业可以享受包括财税优惠、土地、外汇、人才引进和激励政策在内的45条优惠政策。
2009年4月，甲型H1N1流感疫情在全球蔓延。而在30天内，位于北京经济技术开发区的义翘神州就采用现代基因工程技术将流感病毒的血凝素蛋白表达出来，这种新技术使甲型流感疫苗的快速生产成为可能。
现在，义翘神州90%的市场在海外，全球十强制药企业中，半数以上和他们成为长期的合作伙伴。
北京开发区聚集了数百家像义翘神州这样的高新技术企业，高新技术产业产值占全区工业总产值比重连续9年超过80%，2009年更是达到94.97%，在全国国家级开发区中名列第一。
位于开发区的百泰生物药业有限公司，被外电评价为中国少有的几个顶尖的具有自主知识产权和创新能力的生物技术公司之一。这里诞生了我国第一个全自动哺乳动物细胞大规模培养生产线，生产出我国第一个治疗恶性肿瘤的基因重组人源化单克隆抗体药物泰欣生，结束了跨国生物医药巨头对抗体人源化技术的垄断。
公司董事长白先宏感慨地说：“我们是开发区首批科技创新资金最“青睐”的企业，曾一举夺得860万元的资金支持，成为获得支持资金最高的单个企业。”科技创新资金的扶持，对企业来说无异于雪中送炭，坚定了企业技术创新的信心。
为培育创新型小企业，开发区还建有包括汇龙森、北工大软件园等在内的一批专业孵化器，同时积极推动以企业为主体、市场为导向的“产学研技术联盟”，成立了云计算、诊断试剂、高技术服务业(钢铁行业)三大创新联盟等联盟，建立企业创新信息服务数据平台、专利服务平台和八个获得国际、国内权威机构认证的检测服务机构。
目前，开发区内的主导产业为电子信息产业、生物医药产业、装备制造产业以及汽车产业。
“十二五”期间，北京亦庄将围绕一体化、高端化、国际化的新区发展目标，布局电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、新能源新材料、航空航天、文化创意、生产性服务业、科技创新服务业、都市产业等十大产业，向着建设具有全球影响力的高端、高效、高辐射力的高端产业园区这一目标全力“冲刺”。
丽泽构建特色的金融服务体系
在“十二五”规划中，丽泽金融商务区被定位为北京市高端产业发展的重要载体。在2012年年初时，北京市政府就进一步明确，未来首都金融业将主要形成金融街、CBD、丽泽三大金融功能区共同发展的格局，形成优势互补、错位竞争的战略性金融布局，丽泽在金融业发展中的战略定位提高到了一个新的高度，成为首都金融发展的第三极。
在北京现有的三大金融功能区中，金融街主要吸引银行、证券公司、保险公司等大型金融机构总部入驻，CBD偏重于吸引国际化的金融机构，丽泽则是聚集代表着未来金融业发展方向的新兴金融机构。
北京丽泽金融商务区控股有限公司总经理郝永昶向记者介绍说：“过去三年里，北京丽泽金融商务区全力打好发展基础，使商务区的整体面貌得到了较为明显的改善。北京丽泽金融商务区南区实现了随时供地，已经完成了丽泽路南侧的土地开发；招商引资规模宏大，累计引进154家大型企业和金融机构，注册资本金已达724亿元；二级开发已开始规模建设；北区一级开发正在全面推进，现已获得主体授权，项目立项、融资担保等各项工作正在有序推进。”
记者了解到，包括中国证券金融股份有限公司、上交所等金融企业已入驻丽泽金融商务区。同时，首创在丽泽金融商务区竞得的3宗地块，将建设集商业办公、商业购物、商务居住为一体的大型金融港。其中包括5A级写字楼区、高端商业购物中心、高端新兴金融商务居住区等三大基本功能区。
随着北京丽泽金融商务区建设的不断深入、环境的不断改善、入驻企业的不断增加，北京丽泽金融商务区的开发建设将迎来美好的未来。
注：
三环 2号线、10号线一期和二期、13号线
四横 1号线、6号线、7号线(西站-垡头)、14号线一期(位于南二环和三环之间)
五纵 4号线、5号线、8号线、9号线、14号线二期
七放射机场线、顺义线、昌平线、大台线、房山线、大兴线和亦庄线
（文|《小康·财智》记者吴洁）
置业新城南
每次新的区域规划出台都会引发楼市躁动。近日，北京市发改委发布了2013年至2015年的第二阶段“城南行动计划”，在目前整个楼市受“新国五条”影响成交低迷的大背景下，无疑给购房者、开发商注入了一针强心剂。
住到城南
“我真后悔没能早点下手。”在北京市大兴的一家新楼盘售楼处，王女士向记者讲述了自己的看房历程。
王女士，中关村某网络公司客户经理，北漂一族，为了上班方便，和男友在单位附近租了一套一居室，月租金3200元，今年年底打算结婚，从去年开始看房。
“我是从去年开始关注天宫院这块的，以前没怎么来过大兴，总觉得非常偏远，不过，4号线开通后，到单位也只要一个小时，还是挺方便的。”据王女士回忆，她看的第一个大兴楼盘是龙湖时代天街，去年年初它的开盘价是每平方米12500元，但当时的她有点犹豫，想要再等等看。后来5月份，她又去看了保利春天里，开盘价每平方米12000元，她心里还是有些拿不定主意，结果错过了第一批房子，在后来保利加推房源后，赶紧办了卡，但此时开盘价已经涨到了每平方米14000元，王女士有些心里不平衡，硬是没买。
如今，时隔一年，王女士仍在各个楼盘里徘徊，但是紧邻龙湖时代天街的珺悦国际开盘价也已达到了每平方米20000元左右。“我就是瞅准了这片儿，这次一定不能再错过了。”
其实，瞅准这片儿的不只是王女士。自2008年起，伴随着政策和轨道规划的先后公布，京南尤其是大兴、房山楼市的价值逐渐被人们所重视，保利、龙湖、金隅嘉业等知名房企开始云聚于此。宜居，价格适中，地铁开通，整个北京购房的重心开始南移。诸多名企开发的大型社区更是多次创下抢购奇迹。2010年大兴的绿地新里西斯莱公馆和保利茉莉公馆领衔城南楼盘成为全市销冠，2011年房山的中国铁建长阳国际城荣登全市销售NO.1，2012年房山的首开·熙悦山和大兴的龙湖时代天街再次掀起城南置业热潮，成为当年的热销红盘。
2013年，开发商继续在行动。在错过四月的强销期后，5月北京楼市将迎来集中放量。据伟业数据平台显示，5月北京预计开盘商品住宅项目45个，主要集中在大兴、朝阳、通州、房山，其中大兴项目12个，占全市开盘项目的26%。
不过，作为新“国五条”的地方落地配套政策，自4月10日以来，北京市住建委不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证，并且，如今，北京项目报批销售的程序也逐渐趋严，很多楼盘难以取得预售许可证，不得不推迟开盘。
“我已经被忽悠了两次了。”王女士看中的这个楼盘开盘时间也是一拖再拖。“究竟什么时候能开盘啊。”这是她目前最想知道的问题。
看好城南的N个理由
中国楼市历来乐于炒作规划、概念，看着今天城南楼市，不由让人想起此前的通州楼市。受通州新城规划和CBD东扩等利好的影响，前两年，通州楼市领涨全市，被人称为楼市神话。但随着楼市调控的日益趋严，通州楼市迅速逆转，领跌全市。涨得快，跌得更快，便是它最形象的代言词。
同样是在政策、规划利好的驱动下，城南楼市是否会重演通州的惨剧呢？对此，多位业内人士告诉记者，不会，城南不同于通州，未来发展值得期待。
看好城南，他们的理由有三。
第一，通州楼市走下神坛最主要的原因在于过度炒作和投机。2010年初通州新城规划正式出台，但其实早在2006年就有风声传出，并被广为人知。通州房价也借此如坐上了火箭般蹿升。两年半的时间，通州房价从每平方米5000元涨到1万元。接着，一年时间，从每平方米1万元涨到2万元。更不可思议的是，只用了不到半年的时间迅速突破3万元大关。其中蕴含的泡沫不言而喻。与通州房价的大起大落相比，大兴房价这几年的起伏相对比较平稳。
第二，通州被人们形象地称为“睡城”，在楼市泡沫化增长之下，产业板块建设并没有跟上，造成区域发展后劲不足。而据官方资料显示，整个新城南计划高达几千亿的投资将重点用于产业发展、公共服务、基础设施等领域。业内人士普遍认为新城南尤其是大兴区的产业基础要优于通州，发展后劲比较强。“大兴区域的‘大器晚成’也成就了政府对其规划的有效控制，后发优势十分明显。”
一般人理解一项区域规划落地，其中必然伴随房地产的加速发展。但是对于“加速”二字，北京市大兴区商务委员会副主任潘郁峰予以了直接否定，在他看来，未来几年，大兴区的房地产行业发展将呈现的是平稳有序的状态，而非加速。
第三，通州楼市升温先于新城南楼市，当时的整个政策调控环境比较宽松，炒房投机现象十分严重。在通州北苑某地产中介工作的小柯见证了通州楼市的疯狂。“2010年初，新城规划刚出台的时候，通州房价一日千里，迅速蹿升。交易真火，很多炒房团都来了，有的甚至看都不看就买下一层。”投机、投资需求过剩，恰恰是2010年楼市调控重点打击的对象。也正因为如此，才会出现2011年通州房价的大幅下跌。
新城南尤其是大兴、房山出现新楼盘密集上市是这两年才出现的现象，此时也恰恰是整个楼市调控不断加码的时期，市场投机需求遭到抑制，据当地地产中介介绍，买房者多为本地人或者刚需购房者，需求相对坚挺。
但值得注意的是，在业内人士纷纷表示看好新城南尤其是大兴、房山楼市发展前景的同时，不断强调，看好不等于房价高涨。“这些区域目前以消耗去年积累的存量为主，受整体供需矛盾压力的加大影响，房价或将持续小幅上涨；但是，随着政策的逐渐适应，下半年市场将继续呈现供需两旺的局面，随着供应量的增加，房价也将逐步趋稳。”
热点区域扫描
“地段，地段，还是地段。”据传这是李嘉诚最经典的名言，一直以来被房地产业界奉为金科玉律。通过大量调查探访，记者发现新城南楼市热点板块主要集中在地铁沿线。
天宫院板块
位于南六环外、大兴黄村之南的天宫院板块，是个以轨道交通带动城市居住功能的“以住为主”的片区，云集着保利、中国水电、龙湖等诸多知名房企。2012年，一个个刚需盘相继开盘，拉开了该板块的“接力赛”，使之成为2012年北京楼市最热板块之一，开盘均价也从2011年底的“万元出头”上涨至今年年初的17000元/平米左右。
今年，天宫院板块楼盘销售继续走热。目前，该板块基本处于“短供”状态。不过，该板块土地供应充足，新楼盘项目有望在今年下半年推出。
黄村板块
黄村板块位于五环外大兴区京开高速西侧，是大兴区最中心最成熟的板块。地铁四号线、京开高速、多条公交线路、火神庙商业中心、乐购、物美、黄村一中等配套十分完善，板块内楼盘单价普遍超过两万。位置较佳者，均价可达24000元/平米左右。
目前，该板块内老盘较多，新盘稀缺。整体而言，大兴区购房重心已从黄村转移至天宫院板块，相同地段，相似客群，两板块之间竞争激烈，两者之间最大的区别就是，目前天宫院板块多数楼盘交房时间较晚，入住时间基本上都在2015年，早一点也在2014年底，而黄村板块现房处处可见。
旧宫板块
作为经济技术开发区，亦庄核心区的住宅用地十分稀缺，旧宫板块受亦庄板块的辐射较大，成为亦庄板块的延展区域。根据十二五规划，旧宫将打造成为“南部新区企业总部、商务服务、开发区高端配套生活消费区”。
目前，板块内，在售项目较少，产品类型以中高端住宅和商住公寓为主，开盘均价逼近3万。CBD和南部新区连接线的黄金轴心位置，亦庄线的贯通，加之南城发展得相对缓慢，一系列因素都为旧宫板块的楼盘提供了更大的升值保值空间。
长阳板块
长阳板块是房山楼市中最抢眼的一个板块，位于西南五环与六环之间，是房山比较接近城区的片区，品牌房企项目集中，价格坚挺。即将5月开盘的项目尚未公布开盘价，但业内预计精装均价可能在21000元/平米-22000元/平米。
目前，在交通方面，长阳境内有京九、京广、良黄铁路和京周、京良、京保公路，京石高速公路在长阳设有2个出口，驱车抵达市区仅需10分钟。依托轨道交通优势，居民出行更加快捷。两站即可抵达郭公庄站同台换乘9号线，迅速通达北京西站、西单、国贸等核心区域。
在第二阶段“城南行动”计划支持下，长阳将按照CSD中央休闲购物区的功能定位，把长阳半岛打造成为北京“世界城市建设规划”的重要配套工程，一个宜居新城。
良乡板块
长阳是房山近两年新开发的区域，作为房山区政治、文化、经济中心，良乡板块更具成熟度。目前，良乡大户型单价已在14000元/平米左右，而小户型单价更是达16000元/平米。
区域的长远发展离不开产业支撑。整个房山新城规划中最具特色的就是良乡高教园。据公开资料显示，良乡高教园位于良乡新城东区，规划总用地面积10111亩，总投资300亿元，入驻师生规模约为10万人。目前，该高教园入驻院校共六所。高端产业的规划将在未来几年内逐步显示其对区域发展的带动作用，同时吸引大量高端人才进入良乡，对良乡楼市形成持续增长的需求。
风险提示
成也萧何败也萧何。受新城南行动计划落地和北京第二机场落户的共同影响，北京城南楼市应声而动。若论投资风险，规划实施进度首当其冲。
作为建设大兴新城的一项重点项目，2009年底，英特宜家以7.9亿元的起拍价拿下北京大兴西红门商业综合区二期项目用地，用于建设宜家家居以及宜家购物广场。
该项目作为英特宜家与宜家在全球投资的最大项目，亦对西红门商圈有巨大的带动作用，它的一举一动备受业内关注。2009年底拿地；2010年12月举行奠基仪式，并现场宣布宜家家居2012年开业；然而，时至今日仍未完工。项目进程缓慢，遭人诟病。
“这么大的项目，它的落实是个非常复杂的过程，有些延期在所难免。”据知情人士介绍，项目进程缓慢的背后，隐藏水土不服、合作不畅等诸多问题。
“宜家项目不仅大，而且是个全外资项目，它的设计又是欧式设计，很多功能性设计和国内现行标准是有冲突的，比如消防、周边交通配套等问题。这都需要时间去沟通解决。”该人士表示，目前，宜家项目总体而言进展比较顺利，预计2013年年底宜家家居建成试营业，2014年年底宜家购物中心建成，2015年4、5月份整体项目全线运行。
一个购物中心项目的落实尚且问题频频，更不用说整个新城南规划。无论是购房者，还是卖房者，大家都应该有个心理准备。
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城南楼事
不得不说的新里西斯莱公馆
高调拿地，低价入市，疯狂热销后，接连遭遇两次退房潮，演绎出如此楼市传奇的便是大兴楼市风向标——新里西斯莱公馆。
新里西斯莱公馆地处北京重点发展的卫星城之一——大兴黄村，东临京开高速，位于地铁4号线上盖，出了高米店南站向东步行500米即到。它是上海绿地集团在京开发的首个项目，总占地面积约243亩，总建筑面积约45.8万平方米，是个集精装公寓、城市别墅、大型购物中心、餐饮酒吧街、俱乐部等于一体的大型城市综合体项目。
绿地早在2001年就开始实行全国化战略，但对于进军北京市场一直犹犹豫豫，一直在北京周边曲线作战。直至2008年底，北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式公布，投资2900亿元，推动城南地区快速崛起，绿地方才下定决心紧随城市发展战略，进京拿地。
虽然起步较晚，但绿地的决心很大。2009年7月，大兴黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目用地正式竞拍。当时，有感于规划的巨大影响，众多房企蜂拥而至，参加现场竞价的就有北京万科、龙湖地产、首开集团等9家知名房企。
争夺异常激烈，经过243轮竞价后，该地块最终以30.25亿元的总价花落上海绿地。有数据显示，该地块以超过30亿的总价成为同年北京土地竞价第二名，并成为大兴区域总价地王，同时，还是同年公开土地出让以来竞价次数最多的地块。
竞拍结果出人意料，据业内人士预计，如此高昂的地价，其楼面价格应该超过6300元/平米，再加上建安、税费、销售等费用，“每平米至少要卖到12000元以上才有盈利空间。”但当地周边新开盘项目均价仅为10098元/平米。
面对外界的疑虑，绿地非常淡定，绿地的相关人士表示，“最后拍出来的价格还是低于我们的心理预期，地价还算是比较合理的。”
2008年冷清，2009年疯狂，2010年中国楼市环境出现逆转，遏制房价快速上涨的调控政策层出不穷，市场交易也随之走向低迷。而此时新里西斯莱公馆决定如期开盘。
“下雨打伞，什么环境下做什么事情。”绿地集团在此波楼市下行行情中将此策略发挥得淋漓尽致。2010年4月27日，新里西斯莱公馆以低于周边房价20%的价格低调开盘，当日800套房售出600套，日成交额约7亿元，成为当时低迷楼市的一抹亮色。随后6月份绿地在全国发起百余楼盘优惠月置业行动，送装修送家电。三个月内连开两期，卖掉千套房源，新里西斯莱销售火爆震惊全城。
进军京城首战告捷，就在绿地为之欣喜之时，一条“绿地北京首个项目出现大量退房”的消息开始广为流传。据北京市房地产交易管理网的统计信息显示，2010年4月27日开盘的新里西斯莱公馆从5月1日开始就陆续出现了退房记录，截止到6月21日，已经有11条退房记录。
新里西斯莱项目是绿地在北京的“开山之作”，也是大兴黄村区域内第一个商住混合的高档项目，住宅部分全为精装修。绿地采取了低价开盘的策略，其售价为18500元/平方米左右，比周边在售的住宅项目低2000元/平方米左右。如此高的性价比，为什么还会出现大量退房记录呢？旁观者说是因为6月开盘促销降价，业主心里不平衡，要求退出差价；机构分析是由于楼市政策调整，部分购房者与新政贷款规定的出入，不能按照以前的标准申请贷款，由此引发纠纷。而绿地的说法是开盘当天现场签约的人数较多，在填写个人信息的时候，许多业主由于着急填错了信息，不得不退签重签。
事后，一位长期关注该楼盘的购房者分析退房可能与新里西斯莱的户型软肋有关。“西斯莱公馆两居就做双卫生间是否太浪费？户型是否过于狭长，不够方正，加上阳台窗户较小，采光会不会不足？两居面积将近100平米会不会太奢侈？其他楼盘90平米的都是三居。”该购房者称，“开盘太火爆，大家头脑一热，来不及思考就买了，事后想想可能有些后悔，再加上当时周边楼盘不断传出促销消息，房源供应十分充足。退房也就不难理解。”
时隔三年，如今，新里西斯莱公馆仍旧是大兴楼市的标杆项目，二手房最新报价达27816元/平米，比2010年4月开盘价上涨50%。
（文|《小康·财智》记者刘彦华）
丽泽金融商务区：北京南城发展新引擎
在西南二环与西南三环之间，一座以丽泽桥，乃至历史上金中都的丽泽门命名的金融商务区——丽泽金融商务区正在拔地而起。
丽泽金融商务区在丰台区的最北端，而丰台又位于北京城南的最北端。发展北京南城，似乎这里被看成了发力点。
据介绍，从2009年北京市开始启动“城南行动计划”，第一期近3000亿的投资中，1300亿都投在了丰台。今年北京市又提出了第二阶段的城南行动计划，投资重点和热点依然可以说是在丰台。并且明确指出，丽泽金融商务区是支持发展中重点中的一个重点。
北京丽泽金融商务区控股有限公司总经理郝永昶在接受《小康·财智》记者采访时告诉记者，“丽泽金融商务区的发力从根本上把丰台的基础设施提高了几个档次。比如，电力不足，原来我们只是一个个的建设，丽泽就不然，一次建1个22万伏变电站、5个11万伏变电站，这在原来二三十年中是从来没有过的，真正实现了跨越式发展。”
更为重要的是，丽泽金融商务区直接带来了整个区域乃至丰台区的产业结构调整和优化升级。郝永昶介绍，原来丰台区给人的印象要么是小散弱的低端经营，要么是以厂房为标志的低端物流体系。丽泽金融商务区的开发建设正在改变丰台区的产业结构。“截至目前，金融机构数量在丽泽金融商务区的整体引资中占到80%。根据统计数据，2011年，丰台区金融业增加值达73.4亿元。2012年，全区金融业实现增加值89.2亿元，同比增加21.5%，占地区生产总值的9.7%。”
而事实上，丰台区乃至整个北京市也力图使丽泽金融商务区成为北京南城发展的新引擎。
在政府给丽泽控股定下的近期发展目标中，便有这样的表达：力争在三年内通过直接或间接的方式实现上市，最终发展成为丰台区在资本市场上的窗口公司和承担丰台功能区开发任务的旗舰公司，实现丰台区区属上市公司零的突破。
北京市、区各级领导的高度重视，是对丽泽发展的大力支持。也是丽泽价值重要性的体现。正是基于此，郝永昶坦陈，动力很大，压力也很大。
作为首都未来高端金融商务区，郝永昶表示，将努力为商务区工作的人们提供最便捷的交通、最舒适的配套、最宜居的生活环境。
郝永昶告诉记者，丽泽地处北京绿化隔离地区，天然为丽泽金融商务区预留了217公顷相当于3000亩地的绿肺，这个很少见。同时，区域内部还有两条河流，一条是丰草河，一条是历史上北京的母亲河——莲花河。“俗话说‘水生财’，作为金融商务区，这两条水十分珍贵。我们已经从规划的角度，把这两条河道的改造列入了计划，这两条水系将给丽泽带来十分优美的景观。”
郝永昶同时告诉记者，如同当年CBD的发展兴盛受益于与首都机场的关系（既出了空中管控区，能发展高层建筑，又与机场处在一个便捷的距离），丽泽金融商务区与首都第二机场的关系和前者十分相似，丽泽金融商务区离首都第二机场大约40公里，开车半小时的距离，既出了临空区，又能享受到离机场快捷的服务。满足商务人士的交通。
“有一些新的想法，市委市政府也有意在丽泽金融商务区进行实践。引进一个城市航站楼的概念。简单说就是利用现在的商务区的交通枢纽，以后可以从丽泽金融商务区直接行李安检完成值机。有点类似香港特别行政区的九龙站。这在国内有一定的创新性。”郝永昶透露。
《小康·财智》：未来，丽泽金融商务区与金融街、CBD如何错位竞争？丽泽金融商务区“新兴”的定位体现在哪些方面？
郝永昶：金融街与CBD经过多年的发展和聚集已经形成不可小觑的发展优势。毋庸置疑，金融街是我们国内金融业总部的聚集区、金融决策机关的聚集区，一行三会的入驻成就了它的功能定位。CBD，作为北京商务中心区，旨在吸引跨国公司总部和国内外大型金融机构。而丽泽呢，将进行差异化发展、错位竞争。打造以新兴金融业态为主体，高端商务业态相配套的新兴金融聚集区，环境优美的高端产业功能区，为首都金融业的发展提供新的战略性承载空间；将以新兴金融产业为龙头，围绕新兴金融、金融信息、金融文化和金融服务四大产业构建独具特色和优势显著的金融服务体系。
在这里，我们重点强调“新兴”两个字，这也就非常鲜明地区别于金融街和CBD。丽泽要为在京的或即将驻京的新兴金融机构、金融要素市场以及金融企业总部提供一个新的发展空间，是这些要素、市场或机构的聚集区，是北京市发展成为具有国际影响力的金融中心城市的重要载体之一。
《小康·财智》：立足自身，有哪些特征是丽泽金融商务区独特的优势所在？
郝永昶：首先是交通便捷。丽泽金融商务区就在二环边上，距离第二机场约40公里，距离金融街不到五公里，坐地铁14号线到CBD不过半小时，说是二三环之间最后一块风水宝地一点都不为过。商务区内，我们有连接两条环路的地下环廊，可以直达核心区的各个楼宇。
其次就是生态的美化和环境的低碳。丽泽在一栋楼刚出现在图纸上时，就已经被测算好了未来在建设中的碳排放和能耗指标。今年年初，我们以全国第一的综合评分，通过了“国家智慧城市试点示范”评审。
再就是发展空间广阔。在首都二三环之间建设700万平方米的商务空间，这对全国乃至全世界而言，都是一件前无古人的壮举。未来区域内规划了9家五星及超五星级酒店，两处10至20万平方米的大型商场，将给商务区带来大量的商业机会；近50万平方米的高级公寓，为投资创业者提供家庭式温馨服务；南北区生态绿地和核心区下沉广场，将提供巨大的商务区体育休闲、消费娱乐等综合性文化体验活动场所。丽泽金融商务区必将为所有来丽泽发展的商家和机构提供巨大的承载空间。
《小康·财智》：目前，园区的招商情况如何？
郝永昶：随着丽泽金融商务区的影响力和竞争力进一步提升，金融业态不断丰富。目前，中华联合保险等大型金融机构、建信股权基金等新兴金融机构、新华社金融信息交易所等金融要素市场、基金业协会等全国性金融行业协会以及中国铁物等大型央企总部，五类、共计154家企业机构入驻丽泽，注册资本金超过724亿元，其中亿元以上企业57家。2013年引进机构23家，注册资本金超过171亿元，其中亿元以上机构11家。
（文|《小康·财智》记者范颖华）
涿州：首都“外溢”的机遇
从人并不多的购票窗口买到票后，上午9点37分准时发车，坐在同样人不多的车厢中，二十分钟后，10点02分准时到达目的地。告诉您，这并不是在北京乘坐地铁出行。而是从北京到河北涿州市的时间与距离。
5月3日上午，《小康·财智》记者实地体验：从北京西站乘坐G511次高铁，二十分钟后到达高铁涿州东站。在气派的车站站台上即可看见，站台北侧热火朝天的施工工地上，华融万新涿州投资有限公司的工作人员告诉记者，举目所能望及的地方，便是正在建设中的涿州发展的重头戏——京涿高铁新城。
从涿州京涿高铁新城到首都第二机场仅23公里，它的距离比同样接受《小康·财智》采访的北京丽泽商务区的距离还要近（后者是距离40公里）。同时，从北京西四环开车，经过京港澳高速到达涿州只需要四十分钟。
“301医院已经在涿州建立合作项目，共享医疗资源。同时，在涿州也一样能享受北京医保。而涿州的房价（6000元）仅仅是北京西四环的十分之一，房山长阳地区（2万元）的三分之一。在这种情况下，北京的白领阶层今后会如何选择。”华融万新涿州投资有限责任公司总经理塔斌聪在接受采访中告诉记者，这便是北京“外溢”的机遇。作为背靠北京的卫星城，这便是涿州最大的优势与发展机遇。
华融万新涿州投资有限公司负责投资建设的京涿高铁新城项目是河北涿州新兴产业示范区的一部分，作为河北涿州新兴产业示范区中起步区首期开发项目，可以说是涿州新兴产业示范区乃至涿州市的发展引擎。整个项目规划总面积为5.09平方公里（约7500亩），规划总建筑面积约1000万平方米，规划人口规模约11.5万人。该项目东衔高铁京石客运专线、西沿京港澳高速、南至规划城市主干道北石路、北接涿州市主干道冠云东路。拥有了得天独厚的地段。
在谈到该项目发展如何与涿州市城镇化建设及三农建设承接时，塔斌聪称，城乡一体化建设实践中往往都面临着“发展缺空间”、“用地缺指标”、“补充缺潜力”的三重矛盾。城镇化建设过程中缺地，三农建设缺钱，涿州市委市政府根据实际情况把河北涿州新兴产业示范区作为试验地，把新农村建设置换出来的土地指标落在待开发区域地块内，有了指标后把待开发区域地块进行公开出让，出让地块产生的收益反过来支持三农建设。
据介绍，作为涿州市城市化链条中的一个环节，京涿高铁新城依托高铁涿州东站，把涿州市城镇化建设与三农建设盘活，高效激活资源，依据自身特点准确定位新城镇化发展模式，使三农建设实现效益最大化。2013年预计地块销售收入将给涿州市政府带来20-30亿元的财政收入。
这一模式，为涿州的发展解决了难题，带来了翻天覆地的变化。塔斌聪风趣地称现任的涿州市市委书记王舟是涿州这一模式的设计师。据了解，在今年年初，中国华融董事长赖小民前来涿州实地考察调研该项目时曾鲜明指出，涿州高铁新城在支持当地城镇化建设、产业新区建设和新农村建设中，把土地开发、城镇化建设、新农村建设以及富裕当地百姓结合起来的独特开发模式，具有极强的推广价值。
《小康·财智》：当初为什么会选择涿州进行投资建设京涿高铁新城？
塔斌聪：京涿高铁新城项目成立有三个条件：首先是区位条件：涿州市作为对接北京的最前沿，以“无缝对接北京”为发展目标，京涿一体化建设正在加速发展，其作为拱卫北京的卫星城，将承担产业转移和通勤交通的功能。其次是交通条件：作为京石高铁出京首站，北京到涿州最短20分钟即可到达。
此外，京港澳高速、京开高速、京沪高速共同构成北京南向辐射区域的三条主要交通廊道，涿州和北京的40多个路口都将对接，京涿一体化正在逐步实现。
再就是北京日益增长的产业条件：目前北京市常住人口为二千多万，每年新增人口五十多万，原有的北京城已很难容纳这么多的人口需求，他们必然会选择周边城市，人口和产业的两个“外溢”，为我们项目的发展带来极大的市场空间，增长空间。
《小康·财智》：您怎么看待未来京涿高铁新城乃至涿州市的未来发展前景？
塔斌聪：作为河北涿州新兴产业示范区中起步区首期开发项目，我们公司将配合河北涿州新兴产业示范区的产业化发展的需要，依托高铁涿州东站发展，全力打造出一个以商业、办公、住宅为主的服务配套区。项目自2010年开始开工建设，预计建设完成时间为5-8年，未来还需6年的时间进行建设，我们目标是打造一个有口碑、有质量的标杆工程。未来三年，我们将再投资10个亿。
通过我们的调研，将来住在这里的客户都将是北京的客户。他们是在北京工作差不多五年或十年，三十岁左右，大学毕业，在北京买不起房子的一个群体。自己有一个家，生一个孩子，孩子能有一个好的教育，跟父母亲住在一起。而我们的京涿高铁新城把这些问题全解决了。
《小康·财智》：您认为涿州乃至周边北京南部京冀地区区域的投资环境上还有哪些方面是当地政府有待进一步改进、完善的地方？
塔斌聪：希望整个征地的速度再快一些，涿州上一级的政府在看到并认可涿州这种发展模式后，要支持这种模式快速运作起来。在土地审批方面加大支持，使得项目尽早给涿州新城镇发展带来更大的效益。
（文|《小康·财智》记者范颖华）
城南旧事
——北京南城的历史变迁
早期北京“南贫”的由来
虽然在历史上，北京作为一个城市，出现得很早（春秋时期即成为燕的都城，被称为蓟），但与中国的其它历史名城相比（例如西安、洛阳、开封、南京等城市），规模一直不能算大，这种情况一直延续到宋金时期，才有了比较大的改观。
公元1122年，宋金联军协议攻克辽的“南京析津府（今北京）”后不久，由于宋军在战争中表现很差，致使金起了撕毁将北京归还宋的念头，并于1151年迁都北京，将其改称“中都”。
金中都仿照宋都城汴京（今开封）的建设格局，在广安门一带建城，从莲花池和玉渊潭取水，使其更适合居民居住和长期驻军，设中都大兴府，下辖大兴、宛平、阴、安次、永清、宝坻、香河、昌平、武清、良乡十县，不但奠定了北京的城市规划雏形，也将北京这一地理概念基本确定下来。
其后元代也建都北京（史称元大都），但其城市建设理念与金有很大不同：元大都吸取了金代没有很好解决城市用水的一些教训，采取了环水建城的方式进行建设，北起今元大都遗址，东西至今东西二环附近，南面由于存在金中都遗址，故只至今长安街附近。元建都北京后，下令有官职或富人才能进入新城，致使大部分原住民滞留在金中都旧城中——北京由此首次形成了南北城的概念，北城即新城，南城为旧城——北京历史上第一次出现了北富南贫的局面。
因水失机
不过，值得一提的是，即便到了元代，北京城市规模与前朝各代的都城相比，仍不能说大——元大都的面积只有唐长安城的五分之三左右。其主要原因之一就是缺水，致使假京杭大运河进行的南粮北运的规模一直不够大，这严重地限制了北京的发展。
一般而言，在没有现代工业的古代，城市用水有两种：一是居民用水，二是城濠用水。北京与众不同的是还有一种用量远超前两者的用水，这就是漕渠用水——因为北京粮食不能自给，因此必须仰仗漕运才能养活数量庞大的城中军民——虽然通惠河不缺水源，但通州至北京这一段，由于通州地势相对较低，因此漕运所需水量极大。
元代虽创造出了将京北和京西的泉水汇集于高粱河，再经人工湖注入漕渠的方法，但因水量有限，截流者甚多，致使漕运仍然不畅——所谓截流甚多，是指如前所述，在元代达官显贵才能居于北城，而他们往往利用自己有利的地理位置，截流泉水，致使北城的发展大大快于处于“下风下水”的南城，因此进一步拉开了北京南北城的贫富差距。
明代的暂时辉煌
众所周知，到了明代，明世祖朱棣称帝后，北京再一次成为国家首都。
不过与元代相比，明代的北京城重心南移了不少——这主要是因为当时筑城的负责人徐达认为北京城区如同时包含元大都遗址和金中都遗址的话，显得太大，故此将北京城向南缩减了不少。
不过后来，因蒙古屡次犯境，其中以1550年那一次损失尤为惨重——蒙古首领俺答从古北口、顺义、怀柔、通州一路攻至东直门，虽未破城，但转而在北京南城大肆劫掠，甚至良乡和西山都不能幸免。
这促使明朝政权下决心修筑外城（即在原有城外，修筑一个规模更大的城），其原因是：对明朝而言，外患主要是北面的蒙古，事实证明原有的城防防护面积太小，难以有效防护因为徐达的决定而重心南移的北京全境。另外，当时的北京南城，因北京城市整体重心的南移，已经成为“四方万国商旅货贿所集”的繁华商市（《明世宗实录》），有学者统计，仅在明永乐年间，特意从南京迁来的商户就已达2.7万户——若俺答再来一次劫掠，将蒙受更为巨大的损失。
不过，这个外城工程并未竣工，原因很简单，明朝到了嘉靖年间，国力已经不如从前，蒙古的军事压力日渐沉重，国防开支越来越大——两个字，“缺钱”。于是当时的首辅严嵩上书嘉靖皇帝，建议“京城南面民物繁阜，所宜卫护”，但若按原有规模修筑“南城”（即南面这段城墙），“总挈支费多寡，其余三面即可类推……庶不虚费财力。”于是，这个外城修筑计划，最终成了将繁华富庶的南城纳入北京城防体系的一件事（见下页图示）。
不过，虽然明代皇帝不够勤政，客观上虽然造成明代流民大量增加，无处可去只得涌入城市，但也最终形成了中国最早的城市居民文化——这也使得北京南城的集市更为发达，使其彻底成为了北京的商业区，这也是北京南城历史上最为辉煌时代。
清代的畸形发展与近代的没落
随着清军开进北京，北京南城又迎来了一个新的转折点——与明代相比，北京再次走上了与元代类似的、官商分别发展的道路，起源就是清廷决定将汉族居民（不包括汉八旗军）全部驱逐出北京内城。
这道移城令是顺治帝于1648年颁布的，除寺院庙宇僧道和汉八旗军外，汉官、汉商都被迫强制迁徙至南城——因此北城也被称为“满城”，南城也被称为“汉城”——因满清政权最初实行这种民族差异对待政策，北京也逐渐形成了所谓“南贱”俗语。
但此时，因明清两代对漕运都比较重视，北京基本解决了漕运用水难得问题，致使北京的规模和人口都大大增加（摘自《明代的漕运》，黄仁宇著），再结合其政治资源优势，使得这座城市的需求极为庞大。另外，由于科举和各地地方官员往来，基本都从南城进入，因此北京南城逐渐又形成了会馆、戏园和住宿服务业聚集地。北京南城也由此形成了一个繁荣兴旺的集商业、娱乐和汉人士大夫文化为一体的独特城区。
今天著名的大栅栏商业区也是此期间形成的，期间诞生了一些直到现在都非常著名的老字号，例如同仁堂、马聚源、内联升、瑞蚨祥、厚德福、全聚德、六必居等等。随着商业的繁荣，大栅栏还产生了民间的金融服务体系，集铸银、钱庄、银号产业为一体，成为了整个京津冀地区的金融服务中心——著名的北京城市历史研究家侯仁之先生曾说，北京南城在清末曾是“北京人口密度最高、也是最富裕的地区。”
侯仁之先生曾做过一个统计，在清末民初，86.5%北京居民是以服务业为生的，从事第一和第二产业的合计不足15%，而且大部分居住和生活在南城——但这也造成了北京南城在民国时期的没落：首先是随着科考制度的取消，会馆也开始没落。而会馆又往往是戏园的重要客户来源，因此戏园也开始走下坡路。
其次是随着国门被列强打开，原有服务业受到列强以雄厚工业为基础的外资商品的极大冲击，因此北京以旧手工业商品销售为主的服务业也逐渐走向没落。北京南城，论过去的商业、服务业、金融中心，逐渐没落成为贫民聚集地——会馆变大杂院，街道年久失修，戏园子不再兴旺，各商号苦苦支撑，金融服务业荡然无存。
在民国初年，北洋政府也曾有过重振南城的想法，曾在香厂路一带建设新市区，并在香厂路与万明路交界处修建起当时最为时尚的、四层的新世界商场（因五四运动中，陈独秀在此被捕而闻名全国，后被香港郑氏家族所沿用，并于改革开放后，在旧址不远处重建新世界商场），并在其附近建起了城南游艺园，以扶持戏园。
但这些努力都随着北伐成功，民国政府于1928年建都南京，北京失去政治资源优势后而归于沉寂——基础建设的破败和服务业的崩溃，逐渐使得北京南城成为了一座真正意义上的贫民之城。也许唯一值得慰藉的是，老舍先生的著名著作——《骆驼祥子》和《龙须沟》都是取材于南城真实的历史。
此后，在建国后的头几十年里，由于我们一直面临着较大的军事压力，因此国家发展都以工业尤其是重工业为先导。这就使得像北京南城这样以商业、服务业为基础，人口密度较大改造困难的地区很难从国家资源中分得一杯羹，从而使得北京南城与北京其它核心城区的发展进一步拉大。
到了2003年，北京南城地区（包含1958年新划入北京的房山、大兴和良乡等三个地区），人均生产总值仅相当于北城1998年水平，约为北部五区的三分之一，产业结构层次甚至低于北城1995年的水平，生产总值仅为北部五区的五分之一。到了2008年，随着奥运村落户北部，这样的差距进一步拉大——占全市总面积20.5%、人口占全市人口近30%的南部五区，其生产总值不及一个海淀区，每平米楼价差距甚至达到了15000元。
未来将不再“起伏”
纵观自金建都北京以来，北京南城这一千多年的发展历史，就像那首歌中所唱的那样，像一条“起起伏伏的温柔曲线”，辉煌总不能持久。北京南城的历史起伏也真实地验证了“区域发展依赖路径”这一著名的经济学定论——对北京这个自古以来就严重依赖政治和国家资源分配来发展的城市来说，国家政策将对其发展态势起到关键性的引导作用。
目前，北京南城迎来了新的历史机遇——不但中央及北京市都颁布并拿出了旨在改变北京南城落后于北京其它地区的具体的措施和办法，而且从整个国家的态势上讲，我们也处于近代最好的历史发展机遇时期：军事压力没有近代那么大，国家经济在飞速发展，既不缺钱也不缺资源——因此，我们有理由相信，北京南城未来的历史，不会再像那条“起起伏伏的温柔曲线”。
（文|塔夫）
城市：无法抗拒的扩张
大的奥秘
政治经济中心、区域中心都市的不断扩张已成长期趋势，曾经有各种各样的声音要求限制城市版图的膨胀，也有城市规划专业人士和政府做出过种种努力，但似乎成效不大。
美国学者George Zipf上世纪50年代对城市规模做过研究，他认为，当时的城市的人口数量与城市等级之间有某种关联，一般，第一级城市的人口规模是第二级城市的人口规模的2倍，是第三级城市人口规模的3倍。之后一段时间，这个规律被工业国家的现代化进程模糊了，城市中心的人开始到卫星城就业和居住，中心城区的人口密度曾有所下降。
如果用George Zipf的观点观察中国，结论也很有趣，不同级别城市之间的人口规模差别更为巨大，比如在京津石区域，北京的人口接近3000万，是天津的2倍，是石家庄的2倍多。再比如沪宁杭区域，上海的人口约2300万，是南京人口的近3倍，是杭州人口的近3倍。
有学者进行过数据分析认为，如果甲城市比乙城市的规模大一倍，则甲城市水、电、公共设施的人均需求量大约会下降15%。且规模大一倍的城市在收入、专利数、储蓄额人均数方面也上升了15%。
美国学者通过对世界上120座城市的观察，收集了数以千计的城市地图且将其数字化，再利用这些城市历年的人口数据，利用电脑对比了1990年到2000年的卫星拍摄图像，结论是10年间这120座城市的面积扩充速度平均数是人口增长速度平均数的2倍。
众多研究城市数据的专业人员似乎证明了一点：城市的扩张是一个无法抗拒的规律。有观点认为就像生物躯体的成长是基于其细胞分裂的自然需求一样，城市的扩张是无法用规划去强行限制的，应该为城市预留尽可能大的扩张边界。
在一片“看大”的思潮中，也有对立的观点，德国联邦文化基金会支持了一个研究计划“收缩的城市”，该计划的成果是一本专著《收缩的城市》，由该计划主持人Philipp Oswalt教授主编，该专著由同济大学出版社出版了中译本。Philipp Oswalt教授在该书的中文版发行论坛上指出，20世纪开始城市就趋于萎缩，21世纪此趋势继续，上世纪的城市萎缩主因为西方工业区的退化、人口老龄化、居住郊区化、后工业化等，本世纪的城市萎缩主因为产业合理化、写字楼空置、商场空置等，内因是化石燃料时代的终结。
有赞同Philipp Oswalt教授研究成果的专家甚至预言，2025年左右（10年之后），中国有一批城市也将步入“萎缩”的进程。有国内专家在该论坛上发表看法，担心这些城市的未来，认为这些过度放大的城市有可能出现废弃的商务楼。
金融之城
200年前，伦敦的人口规模超100万，成为首个人口规模超越罗马的城市，随着英国成为世界上拥有最多殖民地的国家，伦敦也成为世界上最大的都市。直到1925年，美国的纽约人口规模超过伦敦。
一般认为，日不落帝国现今只是发达国家行列中的二流角色，但伦敦的全球化顶级都市地位却延续至今，伦敦有几大定位：金融之都、商业之都、旅游之都、购物之都。
现代伦敦早已经不再局限于二战前的基本范畴，1965年，大伦敦（Greater London）从概念成为行政实体，大伦敦政府成立。大伦敦下辖一个一级自治市（伦敦市）、33个二级自治市。
21世纪之前，伦敦也曾经历过中心区域人口密度下降，居住郊区化，卫星城和大伦敦的出现也与此相关。英国青年人人涌入伦敦上学，就业结婚，繁衍后代，老年人搬出伦敦（中心）为青年人留出空间，下一拨青年人再入循环，伦敦历来被认为是人口流动性很高的城市，而最新的研究认为，伦敦的人口流动性在变低，而且人口规模在不断扩大。
2002年开始，伦敦的人口出生率大增了25%，有人认为是基于原先“不愿意”生育的家庭开始生育了，还有大量移民人口的高出生率。伦敦在2009～2011年间贡献了全英国人口自然增长数的37%，英国每10个婴儿有近4个出生在伦敦。
分析认为，伦敦的人口不断增加的主要原因是越来越多的人搬进伦敦，而越来越少的人搬离伦敦。本来青年人是迁徙欲比较活跃的群体，而经济萎缩和就业前景不稳定令年轻人不愿意离开伦敦，老年人也不再像早期那样愿意离开伦敦养老，移民们也倾向于定居在伦敦。伦敦的人口据估计将在今后20年内增加100万达到900万。目前英国人口为6200万，伦敦人口相当于英国人口的12%，而英国第二大城市伯明翰人口为120万，20年后伦敦相当于再容纳了一个伯明翰的人口。
关于伦敦人口规模的设想，早在70年前就已经给予了足够宏大的边界，二战尚未结束的1944年，伦敦大学城市规划学教授阿伯克隆比爵士领衔提出《大伦敦规划》，在阿伯克隆比规划之前，大伦敦规划的前驱当属巴罗爵士主导的保罗委员会的工作成果《巴罗报告》，巴罗委员会是英国政府为解决伦敦人口密集问题于1937年成立的。
巴罗报告认为：大城市在公共卫生条件、住房条件等方面，并不是想象中由于人口密集、资源有限而导致紧缺和低水平，相反，伦敦的公共卫生条件好于中小城市，住房拥挤程度不如中小城市严重，但大城市上班路程长，大城市中心区域地价高昂，住房紧张。巴罗报告的一些基本结论至今仍然是大城市的现实反映。
阿伯克隆比大伦敦规划的基本设想汲取了巴罗报告的成果，顺应了伦敦越拉越大的思维方向，阿伯克隆比规划设想：大伦敦覆盖6735平方公里面积，涵盖人口1250万，涉及134个行政区域。
按人口现状和预期发展，在今后20年内，伦敦的人口还不会超过阿伯克隆比规划的设想，目前大伦敦面积为1579平方公里，为阿伯克隆比规划设想大伦敦面积的四分之三。
英国的现代产业转型在某种程度上修正了阿伯克隆比规划的时代局限。首先，随着伦敦成为世界顶级金融中心，伦敦金融城区域展现了现代化伦敦的现象。摩天大厦是伦敦金融城的财富象征，有人称之为“垂直的财富”。有人认为伦敦金融城就是一个建筑博物馆，各种各样展现独特个性的设计成为建筑师们的纪念碑，这些纪念碑都有特别的命名，而世界上另一个全球金融中心纽约的曼哈顿区的建筑则多无别称。
伦敦金融城最初就是建在罗马人建设的伦敦城旧址上，然后逐步向泰晤士河沿岸的贫民区扩展，历史上伦敦金融城作为商业中心，与伦敦的市政中心威斯敏斯特并称为伦敦的双中心。近现代伦敦金融城又不断吞并原来的工业区向东面扩展，越来越大的金融城在昔日的Shoreditch、Hoxton工业区的旧址形成了休闲、娱乐、餐饮、艺术街区。2012年伦敦奥运会，金融城的东面又崛起了奥林匹克中心及其建筑群。
在伦敦的传统中心区域，历史的面貌还是比较完整地保留了下来，特别是在历史上就富人云集的西伦敦，因为大量连片的私人地产的存在，令大规模的剧烈改建、重建的机会不多。唯一的一个例外是建筑师兼房地产商纳什的西伦敦观光大道计划，该计划设想修建一条从Regent's Park（摄政公园）通往泰晤士河的马路，但最终未能如愿通到泰晤士河。而这条大道已经成为伦敦最具吸引力的、景色壮丽的步行观光大道。
然而，伦敦目前面临的最大问题是人口增长带来的服务配套短缺，尤其是目前英国也面临欧债危机带来的公共财政紧缩。2015～2016年，伦敦大约需要增加7万个学位，特别是近年来发展很快的伦敦东部Barking 、Dagenham两个二级市，人口10年激增了58%，学位需求也激增43%。伦敦市议会决定采取多种途径解决学位短缺，比如削减高速公路拨款建学校、议会办公室改成教室、动员私有业主把空置仓库、商店改成教室等。
同样面临巨大压力的还有健康保障体系，特别是当前英国生育高峰带来的产妇床位不足，伦敦东部的医院如果接收产妇的计划指标是8000个，实际上有可能要接收9000到10000个产妇。伦敦产妇的死亡率高于其它地区，伦敦医生数目也面临不足，平均一个手术只有一到二个医生参与，偏僻区域的病人还无法得到这样的服务。
五核之都
日本是世界上人口密度排行第二的国家，日本的人口密度为每平方公里338人，是中国人口密度的2.4倍。而东京则是日本人口密度最大的城市，按前述的城市人口规模定律，东京的人口聚集力度远远超过日本其它城市。
按公认的大东京都市圈概念，以东京核心区为圆心，半径100公里范围包括东京都、琦玉县、神奈川县、千叶县、茨城县、群马县、枥木县、山梨县等，号称大东京一都七县，日本的行政区划分为四种平行级别的称谓：都、道、府、县，在都道府县之下再设立市、町、村三级机构。
如此，大东京事实上是一个都市群，有8个行政级别相同的区划。东京都市群占地面积36274平方公里，是日本国土总面积的9.6%，都市群涵括人口4040万，相当于日本全国总人口的32%，也即是日本每100人就有32人居住在大东京。由此推算东京的人口密度为1114人/每平方公里，为日本全国人口密度平均水平的3倍。无论人口占比还是人口密度，东京都远在伦敦之上。
按城市规模与投入产出效率的研究结论，东京的经济贡献在日本全国也居举足轻重的地位，以不到全国面积10%的土地资源，东京贡献了日本全国国民生产总值的三分之一，而制造业和服务业的贡献更是高达60%，这两个产业领域正是日本现代化的支柱。
东京发展到今日的规模，精于算计的日本人没少动脑筋，一般认为，从1889年开始，东京经历了4个大的规划阶段，在发展最快的20世纪中叶至今，东京一共进行了5次规划，每次规划都是为东京进一步膨胀做功课，即遏制城市过度扩张、维持适度规模、调整产业区划，不断修正城市边界，一是不得已而为之，二是追求更好的效果。
1958～1975年，人口产业大规模转移至东京，基本确定半径100公里都市圈，区域人口达到2660万，力图抑制23个城区人口；1968 ～1975年，确立一都七县区划，预测人口规模3300万，着手细分产业和功能区；1976 ～1985年，面对人口暴增压力，强调抑制人口，以多中心形式分散压力；1986 年～1998年，日本进入老龄化社会，预测人口4090万，强调人口自然增长，避免人口过度聚集于一点，形成多个分都市圈；1999 ～2015年，日本人口进入银色浪潮高峰，东京人口开始负增长，预计2015年将比2011年的4190万人下降10万人，再次强调分都市圈的独立性和分中心之间的互补性。
有日本学者说，东京的膨胀“像一个多细胞生物，似乎在无序的蔓延，但其实有一种隐藏的秩序。”此说成立就意味着东京的历次规划是建立在这种“无需蔓延”基础上的顺势而为，膨胀的趋势无可避免，但有意识的规划会引导这种蔓延取得比较好的结果。
经过数十年的扩张，东京的功能网络和产业圈已经成型，纵观东京都市圈的规划理论和实践始终围绕一条主线：让东京中心区域的人口密度沿着都市圈半径扩散，再用交通网络把这些扩散点链接起来。
在功能分配方面，北面崎玉县实行与东京中心区不一样的建筑密度标准，容许更高的容积率，可以容纳更多的居住人口。在美军归还立川基地的基础上建设多摩新城，多摩新城被规划为副行政中心，这个副中心的最大功能是应急，据说准备在都心因灾难受困时作为替代中心。
南面神奈川方向成为首选的扩展方向，神奈川处于东京-大阪交通轴线上，在此轴线上还有川崎和横滨两个区域中心，是一串相互呼应和辐射的城市化工业带区域，神奈川方向着重发展为工业带配套的第三产业，由于可用土地较川崎、横滨这些老的成熟工业区宽松，能够吸纳更多的产业和人口。
东面的千叶则长期以小城镇的形态存在，其现代化程度一直落后于东京中心区域或者其它区域，但成田空港及其配套产业链成为推动千叶发展的契机和动力。
东北面的筑波则有一个响亮的绰号：日本硅谷，也称日本科学城。在此处集中了日本大部分科研机构，日本政府从东京及周边搬迁了不少国立研究机构到筑波，还新建一批国立研究机构，吸引一批民间机构进驻，建设新型综合大学筑波大学。在筑波的人口中44%是科研人员和大学生，筑波有48个国家级研究院所和教育机构，日本30%的国家研究机构和40%的科研人员集中在筑波，日本把国家科研经费的一半投资到筑波。
可以说筑波是举日本全国之力打造的科学中心，在筑波区域内，划分了服务和商业中心、理工研究区、建筑研究区、生物、农业研究区等。
东京最终形成了五核形态的都市，通过将城市功能、产业集群、人口压力从传统23个中心区域分散，尽可能减小传统中心的人口聚集度。
同时，五核形态的东京必须解决各区域之间的人员、物资流动的运转系统，为此，经过50年的努力东京建设起了世界上最密集的轨道交通系统。日本政府对轨道交通建设给予补贴，对市郊铁路予以36%的资金补贴，对新型轨道交通系统（如单轨交通），给予三分之二的补贴，资金来源由中央政府和地方政府分担。东京有30家轨道交通公司，经营着2000公里轨道交通线。
4000余万的人口规模，三分之一的GDP贡献，东京成了日本名副其实的、政治、经济系于一身的国家中心。
（文|老马）