谢逸枫：地王频繁回收究竟唱哪出闹剧？
一边是老地王频遭回收 一边是新地王不断涌现
导读：自今年4月以来，南京、杭州、北京、武汉等地先后收回多块地王，引发市场一片唏嘘。2013年7月5日傍晚，南京市国土资源局公告：经市政府批准，下关滨江江边路以西2号地块因故终止出让程序。这幅土地去年11月30日被中冶置业控股公司以56.2亿元高价拿下，成为当时南京市的地王。2010年9月，中冶置业曾以200亿元拿下2号地块毗邻的另外两块地。三幅土地连成整体总面积达到236万平方米，总价256.54亿元，成为全国当之无愧的地王。不止南京。北京、深圳等地均对长期闲置的地王进行了回收。5月份，武汉市国土局发布公告，宣布无偿收回4宗黄金地段地块。其中，位于精武路一商业服务业用地，合同签订时间长达近20年，至今仍是一块“净地”。 6月底，雅戈尔宣布退出杭州城西申花板块两幅地块。这两块地是2010年杭州市的地王项目之一。当时，雅戈尔分别以12.56亿元和11.65亿元的价格拿下。国土部法律中心公布的数据显示，截至2012年底，中国未竣工房地产用地48.17万公顷，未开工房地产用地14.45万公顷。从数据上看，仍有大量已供土地处于闲置状态。
2012年7月1日修订实施的《闲置土地处置办法》规定，土地闲置超过1年将征收土地出让金20%的闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权。但这一规定对地方政府收回闲置土地助力有限，总有开发商想尽办法逃避政策监管。有些小开发商拿地后，会找来另一家公司，虚构债务关系，以土地作为质押，债权方再提起诉讼，地块就作为标的物被冻结无法开发。还有更简单的方法是，开发商找出拆迁遇阻、规划变更等理由，就轻松地申请到延期开发。以雅戈尔为例，2010年11月拿地后，雅戈尔只支付了4.8亿元定金，后续款项迟迟未到位。地王频遭收回的背景之一，是去年底以来，国土资源部要求各省市加强对地王的控制，避免在住宅、商服用地供应中出现地王误导市场。与中冶“地王”被收回几乎同时发生的还有两件事：一是万科地产半月内抢下3块“地王”；二是深圳无地可卖，政令要求公务员摊派土地“整备”任务。“地王”和“地荒”的消息在公众视野轮番轰炸，房地产调控进行到目前阶段，虽然政策面上尚未出现放松的迹象，但事实上却已经渐露疲态。只要政府的土地财政依然存在，从“地王”到“地荒”就只有一步之遥。
南京收回地王，北京，上海再出地王。一收一捧之间，地方政府对土地财政的依赖是否将发生改变？有收回地王的也有不断拍出地王的。上周，一度被叫停的北京夏家胡同地块拍卖重新举牌。经过323轮的竞价，万科最终以48.7亿元的总价拿下了这个地块，上海年内总价地王时隔7天再度刷新。经过测算，这个地块成交楼板价，每平方米达到2.14万元，溢价率达88%。近几个月，全国土地出让金收入整体呈爆发式增长态势。一组统计数据显示，今年1到6月份，全国城土地出让金为7629亿元，同比增加了47%，土地溢价率为16%，今年前5个月，土地出让金各月同比增幅均在三成以上。溢价率也在高位运行。5月份，创下了新高，达到了21%，老地王退出，新地王上场，土地市场，地方财政，何去何从？财政收入放缓，地方政府的钱袋子又该何去何从？地王频现回收，是地方政府清理闲置土地的铁腕行动，还是开发商资金捉襟见肘的无奈之举？
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“地王’回收频繁，主要原因有四个方面，一是开发商资金难以支付后续的地块开发。拿地王的房企，因资金周转出现问题，导致无钱开发，知难而退，被迫放弃地王。二是地王开发因高地价导致挤压利润空间。高价地王因开发利润低于房企预期，出现亏本，放弃开发，甘愿被政府收回。三是地方政府调控房价采取铁腕手段。地方政府为防止地王误导市场预期，影响调控效果。一旦超过期限，地方政府执行土地空置“铁腕”新政，强制回收地王。四是不排除地方政府无法按交地，或者拆迁不及时与规划调整未通过，房企没在预定时间收地，资金消耗过大，扛不住。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“当前一些房地产企业为争夺“地王”，虚抬地价，远远超出自身承受范围，最后不得不被收回。地方政府应该加强土地市场监管，严格控制土地溢价率，避免“地王”轮番出现，确保房地产市场稳健前行。地王频出的土地市场，严重充满着投机和非理性，浪费土地资源，影响市场预期，抬高了房价。土地招拍挂制度亟待改革，应该逐步改变“价高者得”的单一模式，避免地方政府抬高房企的开发成本。开发商的成本高了，要么无力为继，退还给政府；要么就转移给购房者，提高房价，形成恶性循环--高地价-高成本-高房价。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“房价高歌猛进时代虽未结束，但凶猛高价抢地王导致有钱拿地无钱开发。一方面是随着商品房产品多样化，房地产企业的竞争日趋白热化，逐渐成熟的购房者对房价更加敏感。如果不计成本抢地王，房企面临利润下降的压力，容易亏损。另外一方面是高成本与高利息及高负债率的“三高”之下，房企则面临资金链紧张，资金周转乏力。毫无疑问，房企不计成本的高地价疯狂抢夺地王举动，不是理性的投资，是玩火自焚的冲动。一旦遭遇地方政府土地调控铁腕新政、银行贷款收紧，房企短期内面临亏损与被收回的市场风险。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“即使定金将不予返还，但在高库存的压力下，雅戈尔现金流紧张，如果继续经营这块地，将来的损失将大于4.8亿元，因此选择“断臂”自救。同样，财务状况不佳也是中冶“割肉”放弃土地的原因之一。中冶2012年年报显示，当年亏损约69亿元。虽对南京“地王”支付11.3亿元保证金，但由于财务吃紧，对于后续开发投入，中冶“捉襟见肘”，不排除因地方政府没有及时拆迁，导致房企贷款成本加大。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“房企资金跟不上导致地王成“烫手货”，‘地王’频繁回收，暗示房企高价抢地王背后隐藏被回收的风险，应该引准备抢地王的房企谨慎。一方面是房企砸大本钱拿下地王开发，未必未能达到房企开发利润，甚至会出现亏本。一旦低于预期投资回报，房企必延长开发期限，后演变成土地闲置。因亏损远超过预付定金，最后甘愿被政府收回。另外一方面是房企举债高价抢地，影响资金周转，被迫“断臂”自救，放弃地王，或被收回或被转卖。三是“钱荒”与货币政策趋紧及房企负债率上升情形下，房企一缺钱，唯有“割肉”放弃地王开发。目前信托、私募等融资渠道也明显受阻，未来房地产市场将面临一轮“大浪淘沙”，实力弱、资本少的房地产企业将逐步退出市场。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：“一边房企不断制造新地王，一边政府不断回收老地王，地方政府扮演“卸磨杀驴”的角色。不管地王出现还是收回地王，最大的赢家都是地方政府，而最大的受害者就是拿地王的房企。毫无疑问，地王被收回，不仅是房企缺钱断臂自救的无奈之举，也是地方政府清理闲置土地的铁腕行动，更是房企盲目高价抢夺地王的恶果。因此，做‘地王’的日子其实并不好过，很痛苦。部分房企应做好降价走量的准备，更多地依靠优惠活动消化库存，迅速回笼资金进行滚动开发，而不是盲目抄底土地市场，争抢“地王”，自我制造过大的资金和成本压力。”
一边是老地王频遭回收，一边是新地王不断涌现。正当全国“地王”不断涌现时，不少“地王”却面临着被回收的尴尬。日前，南京市国土资源局正式公告，2012年全国总价地王因故终止出让程序；服装市场巨头雅戈尔初涉地王圈，也弄了个吃力不讨好被回收的结局。“地王”向来命运多舛。7月5日，南京市国土资源局正式公告：下关滨江江边路以西2号地块因故终止出让程序。据悉，这幅土地是2012年的全国总价地王，去年11月30日被56.2亿元拿下。作为土地竞买和开发主体，南京临江投实为大型国有房地产开发企业中冶置业控股、南京国资参股的合资公司。日前雅戈尔宣布解除与杭州市国土资源局的土地合同，退还其手中两宗申花板块的土地。这两宗土地，于3年前竞得。彼时，国内房地产市场红火异常。原本做服装的雅戈尔，化身“房地产大亨”，成为几个城市的“地王制造者”。
7月5日傍晚，南京市国土资源局发布公告称：经市政府批准，下关滨江江边路以西2号地块因故终止出让程序。这幅土地去年11月30日被中冶置业控股公司以56.2亿元高价拿下，成为当时南京市的“地王”。2010年9月，中冶置业曾以200亿元拿下2号地块毗邻的另外两块地。三幅土地连成整体总面积达到236万平方米，总价256.54亿元，成为全国当之无愧的“地王”。7月8日晚间，中国中冶(601618)公告称，公司子公司中冶置业已于2013年7月8日致函南京市国土资源局，要求其在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。7月8日，南京市委宣传部相关人士在电话里对本报记者说，“退掉的2号地不是地王”，另外没退的两块地才是最贵的。与2号地块相邻的1号、3号地，中冶于2010年以总价超过200亿元摘得。南京政府收回地王，是因为中冶无钱开发么？
实际上，不仅南京，这股回收“地王”之风早已席卷全国，北京、深圳等地均对长期闲置的“地王”进行了回收。5月份，武汉市国土局发布公告，宣布无偿收回4宗黄金地段地块。其中，位于精武路一商业服务业用地，合同签订时间长达近20年，至今仍是一块“净地”。申花地块，即是雅戈尔在杭州重金砸下的大手笔。总价24.21亿元、楼面地价超过1.7万元/平方米，3年过去，地王却因房地产调控、盈利前景等原因，被雅戈尔退还。雅戈尔为此付出的代价是，4.84亿元的保证金“打了水漂”。年报显示，2012年雅戈尔服装业务共销售2033.08万件，实现净利润8.18亿元，约合每件服装可获净利为40.26元。以此计算，4.84亿元的退地损失，要靠销售1200多万件服装方能弥补。
2013年6月27日，重庆市江北区溉澜溪组团G分区G08-4/02、G11/02、G09 -4/03、G12-1/02、G13-1/02号宗地以53.72亿元的底价成交，竞得人是万科和保利联合体。53.72亿元的成交总价，也刷新了5月底恒大在重庆刚刚创下的年内总价地王纪录。当时，恒大以50.45亿元拿下重庆照母山片区的肖家沟地块。2013年7月3日，号称不拿地王的万科再度出击。浦东新区商住综合用地——张江高科技园区中区C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3地块，当天以48.7亿元总价成交，成为上海年内新的总价地王。该地块成交楼板价为21415元/平方米，溢价率为88.6%，竞得人是上海万科盈江投资管理有限公司、上海张江（集团）有限公司。这是近两个月内，上海今年以来的总价地王纪录第三次刷新。
2013年7月8日下午，万科地产以6亿摘得荔湾区珠江隧道口以西AF020122地块，溢价96%，楼面地价19638元/平方米，刷新了去年珠实荔湾金蝶厂17000元/平方米的单价地王记录。该地块属性为商业用地，总用地面积0.71万方，总建面为3.07万平方米。2013年7月10日，成都成华区北湖7号地块，被中铁建以21.46亿元竞得，刷新成都市年内总价地王纪录。该地块折合楼板价6000元/平方米，溢价率为100%。不光是总价地王。2013年7月10日成都拍出的另外一地块——武侯区红牌楼街道办事处太平村一、二、三、七组地块，由台湾远雄集团以4.81亿元竞得，1万元/平方米的楼板价，令其成为今年以来的成都新单价地王。2013年7月11日，中海地产集团有限公司以37亿竞得闵行区梅陇新中心A街坊商住地块，楼板价18739元/平米，溢价率115%。