1.谢先生如何看今日上海徐家汇中心地块拍卖结果？是否突破广州亚运城的总价？说明了什么问题？

   谢逸枫：上海“徐家汇中心项目”地块成为上海土地出让史上总价最高“新地王”的结果属预料之内，总价与楼面地价都是非常的合情合理。低于2009年广州亚运村地块总价255亿足足37.3亿，该地块为总地价

   2.“新地王”不断爆发是否会引起中央调控加码，是否与调控目标违背？

   谢逸枫：“新地王”凶猛上市，严重影响市场走势，破坏房价稳定预期，干预楼市“新国五条”调控，恐招惹国务院与国土部调控加码。特别是目前调控处于关键期内，土地市场过于火爆不是好事情。一是中央调控层面一直强调稳定楼市与房价预期，“新地王”的出现与中央调控目标是严重相违背。二是如不收紧调控，必然导致房价失控，失信于老百姓。三是过去十年调控失败，“新国五条”如无法打破“越调越涨”的魔圈，2014年房价将继续大幅度上涨。

   谢逸枫：“新地王”不断轰炸楼市，非常不利于稳定楼市与房价，更不利于促进房地产市场健康发展，应该引起国家的重视。一旦“新国五条”沦为“空调”，房价失控是不可避免。一方面是一线城市房价“涨幅”事实上已“超标”，调控力度正在逐渐衰退。另外一方面是基于稳的调控基调与经济稳增长的目标，部分地方政府调控开始正式微调，刺激楼市成交。三是市场供不应求局面严重暴露出弊端，房价全面上涨的趋势越来越明显。

   3.沪已经出现“新地王”，今日下午杭苏有望同日诞生“新地王” ，目前北京、上海土地价格急剧上涨，未来地价是否还有上涨空间吗？

   谢逸枫：“土地生财机制”决定了地价将“永恒上涨”，上升的空间将超乎市场想像力。只要中国土地制度与分税制及经济结构等财政体制未全面彻底改革前，地方政府“土地生财机制”难停止，未来地价肯定一直持续上涨。特别是地方政府“土地生财模式”与“土地融资模式”过去十年一直存在，一旦无地可卖，财源受阻，必爆发“财政悬崖”下的地方债务危机，甚至出现金融危机，导致地方经济崩溃。毫无疑问，今年中国地方政府债务压顶与城镇化及保障房建设存在巨资缺口的情况下，根本无法遏止地方政府疯狂卖地哄抬地价上涨的决心，未来地价一直上涨已是可预期的事实。

   谢逸枫：按“地王”产生的规律与历年地方政府卖地的习惯及今年4月土地市场火热行情等本周“新地王”疯狂冒出看，新一轮“地王潮”正杀到，一线城市已蔓延到二三线城市。作为每年楼市“金九银十”传统销售旺季，必是地方政府完成土地供应计划与卖地任务最重要的季节，也是土地市场最火爆的时期，更是“新地王”出现频率最高的节点。因此，楼市调控关键期内爆发新一轮“地王争霸”高潮，成为楼市“金九银十”最刺眼的盛宴，今年“金九”成色必足。

   谢逸枫：房价“屡调屡涨”的根源在于无法有效控制地价与货币及改善供求关系，才造成“十调十涨”怪圈。要想遏制房价上涨，必须从地根与银改及供求方面入深，建立房地产调控长效机制，否则房价上涨“永恒论”将会成为现实。

   4.上海“徐家汇中心项目”地块成为上海土地出让史上最高总价“新地王”、今年全国最高总价“新地王”对上海、中国楼市有什么影响？

   谢逸枫：“徐家汇中心项目”地块作为上海土地出让史上最高总价“新地王”、今年全国最高总价“新地王”必将掀起上海、中国楼市房价上涨预期，影响楼市与调控预期。中国一二线城市估计在今年“金九银十”期间再现“地王满天飞”的火热现象，房价迅速推高的信号非常强烈。尤其是京沪等一线城市，即使在从严的房地产调控政策之下，仍然难抑其旺盛的购房、开发需求，供需紧张的压力和矛盾短期难逆。

   谢逸枫：一边调控房价的压力巨大，一边地方债务到期土，地方债务与“新地王”将成为未来地方政府疯狂卖地的恶性循环。“新地王”最大程度上补充了财政收入，使政府有更多资金还地方债务。但“新地王”不断冲击调控，恐无法控制房价上涨。一方面是地价疯狂上涨，改变楼市预期，给调控增加难度。另外一方面是“地王”不断出现，面粉贵过面包的事实，给房价上涨推波助澜。

   5.为什么上海“徐家汇中心项目”地块成为上海土地出让史上最高总价“新地王”、今年全国最高总价“新地王，原因是什么？

   谢逸枫：上海“徐家汇中心项目”地块总价成为今年上海最高总价“新地王”、全国最高总价“新地王”，最主要原因有五个方面，一是上海“徐家汇中心项目”地块起始底价高。二是上海“徐家汇中心项目”地块面积大。三是上海“徐家汇中心项目”地块属市中心与黄金位置，地块品质高。徐家汇商圈发展潜力巨大，消费力非常旺盛。四是房企不差钱，处于饥饿状态。补空仓期来临，并且预期非常乐观的看好后市，拿地热情高。五是上海自贸区获得国家批准，城市地位提高。同时上海房价一直持续上涨，楼市上行趋势不变。

   6.请谢先生分析下上海“徐家汇中心项目”地块成本与预测未来销售价？

   谢逸枫：按新鸿基以总地价217.7亿元，高出起始价约42亿，溢价率24.22%，平均楼板价37264.6元/平方米成交看，加上配建、管理、资金、税费、营售、基建、建安等开发成本，整体开发成本达到5.5万元/平方米以上，未来售价有望超过10万元/平方米以上，显然开发利润非常可观，新鸿基这笔买卖非常值得。一旦上海“徐家汇中心项目”地块建成高端国际商业广场、写子楼、公寓、酒店、旅游餐馆等业态，将引领徐家汇、上海商业地产发展，成为楼市“风向标”。

   上海徐家汇中心地块成为全国总价“地王”；杭州华家池地块亦有冲击当地总价“地王”的潜力；而 苏州金鸡湖地块则有望追赶当地的单价“地王”。此外，昆明、济南、南昌、成都等多地政府近期也有大量推地计划。上海易居房地产研究院2013年9月2日发布的数据显示，8月，北京、上海、广州等一线城市土地成交建筑面积同比增长38.9%；成交均价同比大涨198.4%。其中，北京前8月土地出让金已经超过去年全年。从2009年以来，全国出让的超出175亿元的地块仅有两幅。2010年1月，广州亚运村地块拍出了255亿的地价；2010年9月，中冶置业以总价200.34亿元竞得南京下关区两幅相邻巨无霸地块。

   徐汇区政府透露，该地块新建建筑面积为58.4万平方米，包含40万平方米的办公和18.4万平方米的商业及宾馆。另外，该项目中还有地下12万平方米的商业。其容量已相当于目前徐家汇商圈的商业办公总面积。徐家汇中心项目地块位于徐家汇城市副中心核心，由虹桥路、宜山北路、广元西路、华山路、恭城路合围而成，已于2012年6月完成腾地工作。此次从招拍标到成交将在1个月内完成。此外，在土地出让的要求中，徐汇区规划部门明确提出，须以持有物业为主要运作模式，公告提出不小于60%的总建筑面积应持有10年以上，其余建筑物原则应整栋出售。同时，与出让地块相邻的150-10地块规划为公共绿化及交通广场用地，地块面积约为10160平方米，规划部门要求竞得人应将这一地块和徐家汇中心进行统一设计、统一建设，并在建成后进行统一运营管理。

   实际上，徐家汇中心项目地块自1995年进入市场后就一直风波不断。最早，徐家汇中心项目地块在1995年由韩国大宇公司获得，并与徐汇商城共同出资1亿美元成立上海大宇公司，计划打造浦西最高楼。但随后，1998年席卷而来的金融危机令大宇公司陷入资金困境，开始寻求出让地块股权。此后，该地块在2005年被徐汇区政府收回，并以股权转让形式将部分开发权交给当时还是徐汇区国资旗下的上海城开集团等公司。原计划投资250亿元至300亿元，打造浦西第一高楼，时任上海城开集团总经理的倪建达曾表示：徐家汇中心是城开未来十年的核心发展项目。但此后，徐家汇中心项目未曾正式启动发展。徐家汇中心是一个交通特别复杂的区域，按照现有建设条件，城开只是拥有徐家汇中心3.53公顷用地的开发，而周边牵涉到多条地铁线路和公交系统，因此规划一直未能落定。今年5月，上实城开正式宣布放弃这块一直未能开发的“上海浦西第一高楼”。上实城开5月19日公告称，已与徐汇区规划和土地管理局达成协议，将“徐家汇中心”的地块置换为滨江四幅地块，占地总面积约为8.32万平方米。现今，该徐家汇中心项目地块将再次出让，预计项目将于明年正式开建，5至8年内竣工。

   徐汇区政府表示，徐家汇中心项目的启动，将见证徐家汇城市副中心“二次腾飞”的历程。作为连接长三角的重要纽带，徐家汇拥有无可比拟的区位优势。目前，徐家汇已面临新一轮转型发展的机遇，通过改造城区形态，调整产业结构，正逐步升级为商旅文互动繁荣的一流商贸文化休闲区，并带动整个徐汇区飞速发展。据统计，去年徐家汇税收亿元楼已增至10幢，商业销售款达620亿元，现代服务业实现营业收入443亿元，同比呈两位数增长。 公开资料显示，该地块的挂牌起始时间为2013年8月27日，挂牌截止时间为2013年9月5日。徐家汇中心项目地块紧邻港汇广场，包括57、150、151三个街坊，总出让面积约为9.9万平方米，地上建筑面积为58万平方米，系商办、餐饮旅馆业用地。

   不可能否认，如果“徐家汇中心项目“能成功落地，它将彻底改变徐家汇的地位。如此大规模的地铁上综合体，它对该区域住宅的附加值是不可限量的。在2010年，内徐汇板块的新房成交均价为40711元/ ，但到了2011年港汇广场内部重新洗牌地位、正式更名恒隆港汇广场后，徐家汇地区的新房成交一下上涨了43.15%。当然，这样大幅度的涨价中还涉及了政策影响及该板块成交物业结构等因素，但港汇的再改造对该板块的商业附加值是可以肯定的。由于出让须知中规定：150-9地块的建筑限高为 370 米，按此标准此建筑很有可能成为新的浦西第一高楼。届时，此建筑与恒隆港汇广场交相辉映，板块价格必将会有大幅度拉升。这对有徐汇区中唯一还有大面积土地资源的徐汇滨江地区，也将成为又一重大利好因素。