谢逸枫:缘何广州房价暴涨竟神奇完成调控目标?

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谢逸枫:缘何广州房价暴涨竟神奇完成调控目标?
 
   财经专栏 文/谢逸枫
   2013年广州房价总体上涨8.07%，从年初领涨到年末完成调控任务，这主要是进行了结构性调整的结果，纳入了增城、从化两个县级市的统计数据。2014年1月21日下午，广州市房管局发布2013年全年房价，数据显示，2013年广州全市（包括增城、从化）成交93035套住宅，网签均价13100元/平，同比2012年（12122元）上涨8.07%，顺利完成房价控制目标。?2013年初，广州制定的房价控制目标为“房价涨幅低于人均可支配收入实际增幅”，即人均可支配收入增幅与CPI增幅的差值。据羊城晚报最新消息，正在召开的广州十届五次全会透露，预计2013年广州GDP增长11.6%，广州CPI实际涨幅则已公布，为2.6%。?按照这一标准，两者差值为9%，高于8.07%的房价涨幅，由此，广州房价控制目标“顺利”完成。?原因是这一房价数据则是在“精心算计”下所得，自2013年10月份开始，神一样的广州市房管局罕见地将增城市、从化市纳入房价统计口径，从而大幅拉低广州全市均价，实现“房价稀释”，神奇般完成了不可能完成的房价调控目标。?
 
   按照中介机构的数据显示，2013年广州十区二市一手住宅网签套数走高，攀上9万套门槛，达到92643套同比上涨6%，在2011年的低位后，连续两年上升。全市全年均价13289元/平方米，同比去年上涨7%。结构上来看，天河依然占据首位，全年均价达到35832元/㎡，同比去年上涨了12 .8%，而最低的从化均价仅7110元/㎡，为天河的五分之一。2013年，广州房价从年初领涨到年末顺利完成调控任务，不可忽略的因素就是10月开始，将增城、从化两个县级市纳入广州全市房价指标。2013年十区二市房价同比上涨7%，而按照往常的十区统计，2013年网签61833套，合计面积708万多㎡，同比分别下降4%和3%，不过价格方面依然坚挺，全年均价15932元/㎡，同比上涨11%。从成交区域来看，外围占据主力，增城2013全年网签高达24161套，相比2012年增加了5472套，是唯一上到2万门槛的区域。但从化和增城两地均价最低，仅分别为7110元/平方米、8059元/平方米。这个7%的数据是一个均价的概念，即总的销售面积除以总的成交金额，它并不能很好地代表广州房价的增长情况。增城、从化两市的平均房价每平方米不足万元，而广州市核心区的平均房价每平方米两三万元。纳入增城、从化的房价数据，能对全市房价数据起“稀释”作用，其结果显而易见。
 
   虽然广州官方公布的房价下跌，同比下降8.07%，但国家统计局公布的12月楼价却显示，广州同比涨幅高达20.4%，双方数据可谓背道而驰。2013年广州市国土房管局数据跟国家统计局数据已多次“打架”。出现这种情况是因为两方的统计范围与口径不一样，广州市国土房管局采用的是网签数据，而国家统计局可能采取的是楼盘现场的抽样数据。目前开发商采取两套合同卖楼的情况在广州比较普遍，不少市区楼盘卖3万元/平方米以上，但网签价格却为2万多元/平方米，其中有巨大的价差被“装修合同”所代替，未被计入广州市国土房管局官方的楼价数据中，但国家统计局在统计时可能以楼盘现场报价为准，因此才出现楼价数据打架的情况。按照广州十区与国家统计局及中国指数研究院的2013年新建商品住宅房价数据看,则未完成房价控制目标，调控彻底失败。一是若按往年的广州市十区新建商品住宅均价口径统计，2013年广州房价应为15729元/平，同比2012年（十区均价14044元/平）上涨12%，远超9%的控制目标，即为调控失败。二是如按国家统计的70大中城市新建商品住宅广州房价指数统计口径，广州新建商品住宅价格已经连续第四个月同比涨幅均超20%，全年为18%则房价失控。三是另按照中国指数研究院的100城市新建商品住宅价格指标广州房价指数统计口径，广州新建商品住宅价格已经连续第6个月同比涨幅均超25%，全年为20%则房价调控彻底失败。
 
2013年1月-12月广州十区新建商品住宅网签均价环比与同比
月份    均价    环比   同比  
1月     15946   2.9%   13.6% 
2月     16298   2.2%   15.1% 
3月     16817   3.2%   34.9% 
4月     16374  -2.6%   18.4%
5月     15405  -5.9%   11.7%
6月     15261  -0.9%   11.2%
7月     15841   3.8%   10.7%
8月     16123   1.8%   17.0%
9月     15622  -3.1%   12.0%
10月    15182  -2.8%   12.8%
11月    13954  -8.1%  -5.5%
12月    15333   9.9%  -1.1%  
数据来源：广州市房管局
2013年1月-12月70大中城市广州新建商品住宅房价环比与同比
月份 环比     同比
1月  2.0%     4.7%
2月  3.1%     8.2%
3月  2.5%     11.1%
4月  2.1%     13.7%
5月  1.5%     15.5%
6月  1.0%     16.5%
7月  1.1%     17.4%
8月  1.7%     19.0%
9月  1.4%     20.2%
10月 0.9%     20.7%
11月 0.8%     20.9%
12月 0.7%     20.4%
数据来源：国家统计局
2013年1月-12月100城市广州新建商品住宅房价环比与同比
月份 环比     同比
1月  1.47%    4.99%
2月  1.57%    6.78%
3月  2.11%    11.70%
4月  2.09%    10.60%
5月  1.77%    12.32%
6月  2.74%    20.78%
7月  2.13%    22.56%
8月  1.68%    24.15%
9月  1.46%    24.80%
10月 1.02%    24.78%
11月 1.68%    26.66%
12月 2.38%    27.59%
数据来源：中国指数研究院
 
   如今，按照十区两市统计口径，广州房价调控目标已平稳过关，不用担心问责，房管局可安心过年了。 从年初的“新国五条”到近期的楼市新政，二次救火之下，房价上涨的架势依然强劲。限购、限签、限售再到限价，为实现年初房控目标使尽浑身解数。只是万万没想到——把从化和增城两位“稀客”也请来。14号文对“广州”的范围没有明确界定，调控目标到底按“十区两市”还是“市辖十区”作为统计口径未有明确，事实上，经过多次反复计算发现，按照“十区”的口径根本不可能完成调控目标，只能取“十区两市”的口径。 这样一来，今年广州市房地产调控目标基本能完成，2013年一手楼价与去年全年均价相比，目前涨幅为8.07%，而按照此前14号文明确提出“2013年广州市新建商品住房价格涨幅要低于广州市年度城市居民人均可支配收入实际增幅”的要求，广州今年楼价涨幅约在8%，所以基本能完成调控目标(据称，此前官方确定的调控目标涨幅约在7%-8%的区间范围，即12970元每平-13091元每平范围内)。自2013年10月份楼价首次将从化增城纳入全市统计范畴，处理数据和内部流转耽误了时间。毫无疑问，迫于房价涨幅超标问责，“房价控制目标”难以年底调控突击完成。
 
   广州房管局罕见的将增城、从化纳入，从而实现“房价稀释”的现象，暗示房价上涨与调控任务的压力非常巨大。即使10区2市全年房价同比上涨8.07%，出现低于10%涨幅控制目标。如按前10区全年房价同比上升12%，离政府房价控制目标仍有距离。本轮房地产调控自2009年12月份开始，将房价作为调控的核心目标。2010年4月中旬出台 “国十条”，旗帜鲜明的提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。2012年12月25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，住建部部长姜伟新再次强调，“商品住房限购政策2013年要继续实行，凡是放松调控、致使房价过快上涨的地方，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。”国家频频要求“房价合理回归”，或者“房价回归合理”。2003年之前,中国楼市基本没有打压房价的调控。2003年-2013年，调控频繁出击，房价才开始失控。国字号的调控共十次。2009年以来五次国字号调控都被媒体称为史上最严厉调控。次次调控基本以失败告终，但呼吁中央政府对这十年来房价失控和调控失败并无严厉问责。2013年，中国楼市迎来了2009年之后的又一次“爆发”。2013年以来，一二线城市房价疯狂上涨，不少城市的房价调控目标注定落空。 
 
   为何房价失控无法问责官员？在其2009年-2013年制定和执行房价调控目标和问责制度时，至少存在三个问题没有解决好：一是官方数据与较有公信力的市场调查机构数据差距明显；二是未能完成目标的问责程序和结果不透明；三是许多城市并未直接公开新的调控目标。其实房价问责一点都不难，但目前根本无法问责官员。首先是确定各地房价“红线”。确定房价“红线”是对房价过高、上涨过快的省市进行问责的前提，但到目前为止还看不到相关部门在做问责的具体工作。其次是制定具体问责办法。最后是房价失控的数据标准，究竟是以地方数据为准还是以国家统计局的70大中城市新建住宅价格为准，还是以地方政府公布的价格控制目标为准？另外还是以地方政府所在的区与管辖市的均价统计数据为准？都是不确定。同时是问责机制如何落实？只有稳定房价工作的考核问责机制建立，地方政府才会更有动力去细化和落实其他调控措施。落实调控措施是最有意义的事情，譬如住建部可以定期抽查某几个城市，对没有落实的城市进行严厉问责，以此催动地方严格执行，在此次新国五条中第一条中比较重要的一句话就是“建立健全稳定房价工作的考核问责制度。这说明以前并没有形成制度，多是喊话和吹风，以后形成了制度，未达房价控制目标的问责，就有可能真正落实和执行下去。但是，目标加问责的行政手法，可能加剧行政对地产市场的干预，造成市场配置资源失效。
 
   按照全年的指标与考核的数据看，以国家统计局2013年全年70大中城市新建商品住宅价格作为根据，至少有20个城市房价失控。但是问责却无法执行，已经形成惯例了。2010年10月12日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发文，对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。出于对此前历次宏观调控的经验教训总结，此次调控2009年年底就出台了问责制，2010年4月份的新国十条出台时，第二条就明确态度，要建立“考核问责机制”;2010年9月29日新国五条出台，问责制跃至第一条，2010年10月12日三部委联合发文强调问责制，更是史无前例。2011年两会上，将房产调控问责制写入政府工作报告，引发热议。2012年与2013年都提到问责，但过去5年都没真正落实过。事实上，严控房价一直是各地贯穿全年的工作，不少城市使出“浑身解数”，创新调控“招式”。抑制供需两端，统计数据被“压低”，短期内降了温，但未有实质性影响。例如，北京在2013年初“国五条”落地细则中明确要求“新项目价格不高于周边，老项目价格不高于前期”，临近年底又要求每平方米单价超过4万元的新盘不予发放预售证。一些地方甚至在调控细则中明确表示“加大中低价中小户型产品审批”。上海、广州等地大量推出郊区盘以平抑房价。
 
   目前房价根本是没办法统计，各城市都有自己的一套房价调控目标制定标准。按照他们的标准，他们均可以完成目标。即便如此，“目标”制度还普遍在2012年停用。比如，在2012年无房价控制目标情况下，三亚新建住房价格出现报复性反弹，同比上涨15%，远高于三亚市曾经于2011年制定的小于10%的房价调控目标。2009年8月召开的全国住房工作会议上，国务院对各级政府在住房问题上提出了“三负责”要求：“省级政府对辖区内住房保障、住房供应和房价稳定工作负总责，市县政府是责任主体。”是首次明确表示要就房价问题对地方政府问责，展示中央调控房价的决心和新思路。中央采取就房价问责地方政府的方式，正是为了用中央那只“看得见的手”，来约束地方政府那只“看得见的手”。2009年7月，中办、国办印发了《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》，这一文件对问责情形、方式、对象、程序等问题均作出了规定，这应该是制定房价问责制度的依据。但如今公众还没有看到房价问责制度的影子，这必然影响房价调控的成效。最后是根据问责制度“照方抓药”。让超过房价“红线”的各地负责人一个不少地被问责。国土资源部2010年6月曾宣布“7月督察，8月约谈，9月问责”，但这直到12月份才开始约谈，比原来的承诺晚了好几个月。由此，公众也会担心房价问责一再拖延，让问责的威慑力打了折扣。
 
   2010年12月29日，住建部负责人在全国住房和城乡建设工作会议上表示，2011年住建部将继续坚定不移地加强房地产市场调控，并适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对政策落实不到位、工作不得力的，将进行约谈直至追究责任。自从2010年1月“国十条”明确提出建立考核问责机制之后，“考核问责”被不少人当成了调控新武器。到2010年4月的“国十条”、2010年9月的“9.29新政”。2010年10月，住建、国土、监察三部门进一步联合发文，明确省级政府稳定房价不力将问责。然而，2010年即将过去，公众还是闻不到一点问责的“火药味”，而房价却不见稳定，照旧上涨。从监管部门的表态来看，房价问责将在2011年见行动。然而，监管部门只是称“适时”，并没有给出一个准确的考核问责时间，让人对问责的期待由热变冷，人们不禁要问：房价问责究竟难在什么地方？监管部门不妨把所有难点说出来，依靠群众力量来排忧解难。根据2011年1月国务院办公厅发出的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“通知”)，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省(区、市)人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。
 
   针对各地公布的新建住房调控目标，住建部2011年3月29日晚发出通知，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，要在本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并取得社会的认同和支持。2012年9月，住建部有关负责人表示，下一步，按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署，各部门、各地区将继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性购房需求，支持居民合理自住性需求，促进房地产市场平稳健康发展。首先要坚定不移地执行好现有调控政策，巩固调控成果。继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。2012年12月25日，全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责。2013年2月20日“国五条”要求各地“完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。”
 
   2011年国务院也曾提出“落实住房保障和稳定房价工作的‘约谈问责机制’。要求未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。”2011年12月23日，住建部部长姜伟新曾说，全国657个城市都按要求公布了房价控制目标，目前“绝大多数地方基本实现年初制定的房价控制目标”。自2011年2月21日贵阳开始公布房价控制目标以来，“GDP、居民可支配收入增幅”一直充斥着人们的双眼。2011年4月，已有上百个城市公布了各自的房价控制目标。3月23日，银川“2011年新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%”的房价控制目标正式拉开了房价控制目标与GDP和居民可支配收入涨幅直接挂钩的序幕，二三线城市纷纷亮出以GDP和居民人均可支配收入增幅为“红线”的底牌。2012年年初，住建部内部一份文件甚至明确提出“地方政府仍将对房价调控的责任继续落实，省级人民政府负总责、市县人民政府负直接责任。没有完成2011年度房价控制目标的城市，省级人民政府将在今年1月底前向国务院作出报告。但最终没有哪个省去向国务院作报告，因为大家都宣布完成了房价调控目标。