央行松绑房贷救市到底是为了救谁？

中国经济增速换挡后，调结构、提质量 、增效益、促创新，本应成为李克强主抓经济的一个较长期的方向标，然而，他在中国房地产近几个月的持续低迷、萧条中似乎又心志异动起来。

作为中国经济的操盘手，李克强一再向市场发出不会再重蹈前任4万亿经济大刺激的历史覆辙，而是将心志坚定地对中国严重失衡的经济进行点穴式的微刺激，以软着陆的方式解决中国经济的结构失衡、产能过剩、生态恶化等经济顽疾。

但在中国经济的一再下滑中，曾在新政报告中不提房地产的李克强也不可能无动于衷。前任对楼市的限购、提首（提高首付率）等政策并未预期地实现市场向居民自住性需求的有效转移，人们依旧观望，楼市依旧冷清，政府依旧焦急。

如此扶持自住型需求的调控政策为何还火爆不了楼市呢？这里的原因可能是：人们对楼市的下跌还未达到自己的心理预期价位，或者下跌的楼价依旧难与自住房刚需者的支付能力极限有效对接起来，或是地方政府与开发商为了护住自己的经济大盘而在苦苦地硬撑着。

有人说房地产是地方政府的命根子，中国经济的晴雨表。房地产崩盘了，地方政府的日子就没法过了，其连累下的中国经济也就不能在世界上风采依旧了。救楼市，实质上救的是疲惫的地方政府以及光鲜的中国经济。在中国对世界第一经济大国超越的关键时刻，决不能在房地产的增长贡献上掉链子。这个面子丢不起。

说实在的，中国楼市价位的崩盘又能怎么了，建成的好端端的楼盘能不翼而飞吗？不能。它的价格崩盘了，真正获益的是老百姓，最起码能不再让老百姓掏空几辈子的积蓄和收入而成为可怜的房奴。老百姓不再背负几辈子债务大山地购买自住房，那么其释放出来的需求不正是拉动中国内需及消费的恒久动力吗？如果老百姓的收入、积蓄、需求都被购房的债务所捆绑，这岂不是在自断中国经济增长的手脚。

笔者，也想购买一套改善性自住房，可已算一算现在的首付价格及其自己的贷款能力极限，依旧只能望楼兴叹，为什么，在东挪西借地支付20多万的首付款之后，需每月支付5000多元的房贷，而这几乎掏空了一家人的每月收入。试想，中国的老百姓能这样十几年不吃不喝地购买自住房吗？

举这个例子的目的是想说明中国的楼价与居民收入比依然对接不起来，这才是中国楼市不能在居民自住性需求的市场上火爆起来的真正主因。

根据笔者的观察和估计，中国的楼市离自己市场出清的谷底价位依然还有很大一段距离。中央此时松绑房贷出手救市，只能是救了国家下滑的经济，救了政府的债务危机，而根本无法救了那些只能望楼兴叹的老百姓。

不管说的多么好听动人，这种松绑政策的实际效应只能是这样。

下面就让我们看一看中国央行松绑房贷政策的措施、背景和目的吧。

主要措施：一是下调了首套房贷款利率下限；二是放宽了首套房认定标准，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；三是在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；四是银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

调控新点：新政策让拥有一套住房但已还清贷款的购房人可被视为首套房购买者，享受购房贷款最低首付款比例为30%的优惠待遇。此前，这样的购房者被视为二套房购买者，首付款比例不得低于60%。此外，购买第二套房还可享受贷款利率比基准利率低30%的优惠。拥有两套以上住房但偿清了所有贷款的人可再次申请房贷。过去，三套房的购买者不能申请抵押贷款。

松绑目的：继续支持居民家庭合理的住房消费，并促进房地产市场持续健康发展。

经济背景：今年来，中国房地产行业景气度持续下滑。统计局最新数据显示，今年前8个月，房地产市场的三大指标中，投资额增速继续回落，销售额、新开工面积持续下滑。受房地产行业疲软以及产能过剩等因素拖累，中国经济复苏乏力。近期从工业增加值、能源消费量到固定资产投资等一系列经济数据都进一步走软。

市场评论：中国政府将出台刺激措施来提振经济，以把中国房地产市场似乎走向崩盘的局面转变为又一轮似曾相识的调整。央行此举是中国为了给正在减速的经济注入更多活力而采取的范围广泛的行动之一。这些新规定表明官方默认了收紧房贷的政策成为今年抑制中国房地产需求的重要因素。

市场博弈：尽管房地产市场正在冷却，但开发商仍想实现利润最大化。他们赌中央政府最终会通过放松货币政策来出手救市，因为北京需要一个强有力的房地产业来促进经济增长。

透过这些市场层面上的分析和预期，可以看出，央行最近出手的房贷松绑政策，从本质上看依然是一种刺激需求的政策，通过重新释放那些被限购政策挤兑、压抑出去的需求来挽救不景气的楼市，并以此扭转中国经济的下滑颓势。

按照市场的供求规律，需求的释放必然带动价格的回升，回升的价格又必然拉动房地产、钢铁、水泥、家具等相关产业投资的增加，乃至中国实体经济新一轮的增长。这可能就是李克强版本推演出来的中国经济刺激轨迹路线图。

然而，这样推演出来的增长轨迹路线图，却忽略了这种刺激新政实际上又在与中国老百姓对自住房支付能力极限的背道而驰与又一次地渐行渐远。

愿望是美好的，然而，现实却是残酷的。中国楼市受到供应过量和投资过剩的困扰，似乎也不可能扭转住中国楼市下滑的颓势。中国房地产开发的一个恶循环是一边大造着鬼城，让大量的楼盘在高价位上空着、闲着；一边又在哭喊着楼市的不景气，市场需求的疲软不堪。而央行的这次松绑房贷固然是救了国家下滑的经济以及地方政府依靠房地产支撑起来的经济大盘，然而却救不了老百姓的那些自住性购房需求，也许它的一个最大负面是让更多的有着真实的自住性购房需求的老百姓只能再一次地望楼兴叹起来。

2014年10月3日初稿于论道书斋  胡显达