旧城更新是城市建设的重要任务,也是完善城市功能、提升城市形象、改善人居环境的重要载体和手段。武昌要建设成国家中心城市的核心区，实现“三区融合、两翼展飞”的发展战略，必须把旧城更新摆在重要的位置，切实加大工作谋划和推进力度，通过旧城更新释放空间活力、集约资源要素、优化功能结构，促进现代服务业集聚，形成对未来持续发展的动力支撑。

目前武昌区旧厂、旧村改造基本完成，下一步改造更新主要集中在旧城区域。本课题组在深入剖析与总结我区近几年旧城更新实际工作开展情况的基础上，借鉴国内外优秀旧城更新的实践经验，对推动我区新一轮旧城更新工作进行思考。

一、武昌区旧城更新的主要成效与问题

    2008—2012年间，全区共实施旧城改造项目68项，改造面积341.83公顷，拆除建筑面积682.7万平方米，规划新建建筑面积1365.5万平方米。2013年，全区共实施旧城改造项目21项，改造面积73.44公顷，旧城更新改造步伐不断加快。

（一）主要成效：

    1、改善居住环境，提升民生条件。

通过旧城更新，旧城区域基础设施条件得到改善，居住环境得到优化，居民生活条件显著提升。环境卫生、消防安全隐患、治安条件等突出问题得到了有效治理。同时通过城市功能的更新，激活了旧城发展活力，促进了区域经济的发展，为当地居民提供了新的就业机会，提高了旧城居民的生活水平。如：原来的武昌积玉桥临江地区，都是上世纪五六十年代建造的棉纺厂和职工宿舍，还有很多码头工人搭建的低矮平房，卫生环境差，居住条件潮湿，消防隐患明显，甚至防汛通道也被堵塞，积玉桥片区于2005年的启动成片改造，历时近10年，该地区成为交通便利，配套完善，环境优美新的人居热点，成为很多人购房置业的首选地。

2、促进基础设施建设，提升城市功能。

近年来，随着旧城更新工作的推进，结合我市城市二环线以及地铁城市的建设，武汉大道、沙湖大桥、鹦鹉洲大桥、轨道2、4、7、8号线等一系列道路交通市政基础设施工程在我区得到了有效推进，极大促进了我区快捷城市建设，有效助推了城市功能的发展。同时依托蛇山透绿、沙湖公园建设、东沙联通工程等生态基础设施工程建设，我区生态环境显著改善，为城市发展提供了有效的生态支撑。这一系列的基础设施建设工程，极大了优化了城市发展的基础条件，为我区实现全面协调、可持续发展的城市发展提供了有效的动力支撑。

3、释放土地空间，增强发展后劲。

通过旧城更新，为我区城市发展腾退了大量的存量土地，释放了城市土地空间，引进了一批重大项目，带动区域经济社会发展，增强了城市发展的后劲。通过武重、武锅、武车等大型“旧厂”的外迁改造，成功实现了我区“退二进三”的战略转型，为我区大力发展第三产业提供了大量土地空间；通过积玉桥、武车片等沿江区域的改造为城市滨江区域建设提供约1993亩优质存量用地，有效促进了以636绿地国际金融城为代表的武昌滨江商务区的建设；结合姚家岭城中村改造，华中金融城建设得到有效推进；同时依托东沙联通工程的改造，为楚河汉街、全球顶级电影主题公园、汉秀剧场等一批重点项目的实施提供了发展空间。

（二）主要问题

    1、缺乏整体规划引导。

从改造的区域看，南、北部改造滞后，区域发展不均衡；从土地利用看，整体开发、连片改造项目少，单体开发或小范围插花式、碎片化改造多，导致土地利用率不高，对城市功能的提升作用有限；从改造的项目看，居住类房地产开发项目居多，功能性、产业性城市综合体项目较少，从功能上无法满足城市产业结构优化的需求；从规划的约束力看，旧改项目规划刚性约束不力，导致有的区域为求平衡过高调整容积率，有的黄金区域比如临江一线地区住宅体量过大，商业商务等公建占比偏低。

2、改造模式较单一。

局限于“政府主导拆迁、市场供应土地、企业自主开发、自求平衡”的改造模式，区级政府只主导拆迁，无法主导规划，无法确保城市功能的需要。企业参与改造是以追逐最高利润为目的，使得部分项目在推进过程中，难以实现好经济、社会共同发展的关系、城市功能提升与城市形象改善的关系、改善民生与历史文化保护的关系。

3、旧城改造与项目策划脱节。

市场资金的引入是旧城改造更新项目能否得以顺利实施的重点。由于缺乏功能性、引领性的大项目策划，难以吸引大企业、大资金参与旧城改造更新。同时，随着目前旧城更新的工作重点逐渐集中到了人口集中、区域改造难度大的旧城居民区。这些片区改造资金平衡压力大，招商工作的难度也在不断加大，许多旧城更新项目由于缺乏足够的市场资金支持，难以有效推进。

 4、融资需求和难度加大。

按照我区旧改规划，2014—2020年全区规划改造1319.94万平方米（规划新建2969.5万平方米），估算总投资约1783.38亿元。目前市场开发参与旧城改造的积极性降低，房地产信贷政策收紧，政府直接投入有限，平台公司融资难，旧城改造资金筹措更加困难。

二、武昌区旧城更新遵循的原则

为加快推进我区旧城更新工作，课题组通过调研借鉴国内外地成功的旧城改造经验，结合我区自身发展特点，提出以下改造更新原则：

1、坚持规划先导的原则。

我们应当始终坚持规划先导原则，通过建立战略化、项目化、实施化的综合改造更新规划体系，整体上协调旧城更新与城市总体发展的关系，统筹城市功能提升、促进经济发展、改善城市形象、历史文化保护、生态环境保护等各方面的协调发展，明确改造区域发展目标、策略及方式。去年底，我们请专业机构对全区土地进行了集约节约利用综合评价研究，在此基础上，结合三大功能区总体规划制定了我区未来五年的旧城更新改造计划，提出 “三年全面启动，五年基本建成”的“三旧”改造目标，2014—2016年，启动三大重点功能区内改造项目，同步启动次级功能区集中还建安置；2017—2018年，三大重点功能区核心区域基本形成，整体推进次级功能区建设；2019—2020年，全区“三旧”改造项目基本完成。

2、坚持成片改造的原则。

我们应当坚持成片改造原则，打破单一地块改造模式，避免插花式、碎片化改造。例如通过开展《武昌古城蛇山以北区域整体概念方案设计》的编制，明确区域内拆除建筑、保留建筑、整治区域，并针对不同用地提出改造措施，将蛇山北坡、户部巷、斗级营等片区统一规划纳入到大黄鹤楼片区进行整体推进；同时结合昙华林正街的改造，将区域周边东西城壕、太平试馆等片区整合成为大昙华林片区，整体进行片区改造。以三大功能区建设为重点，在全区范围内统筹产业、地产、公共项目用地规模与布局，优化土地利用结构，增强土地利用价值。

3、坚持保护与开发相结合的原则。

旧城更新中我们必须要高度重视对历史文化的挖掘、保护以及传承，充分延续和遗传城市文化。特别对武昌古城范围内昙华林、黄鹤楼周边以及其他一些对能展现城市历史脉络、具有较高文化保护价值的区域，需要按照“保护第一、开发第二”、“修旧如旧、建新如故”原则进行保护性有机更新，集中体现不同片区的城市个性。例如在大黄鹤楼片区，我们就应当集中突出以黄鹤楼为核心，结合斗级营、户部巷以及汉阳门片区的改造，展现武汉中国传统文化风貌的特色一面。而在大昙华林片区，我们应当紧紧把握昙华林中西文化融合发展，思想文化革新的时代特征，通过昙华林片区、东西城壕片区的改造体现武汉海纳百川、学贯中西、敢为人先的城市个性。

4、坚持政府主导、市场运作的原则

旧城改造坚持政府主导、市场运作的原则，主要是政府主导拆迁和安置，政府收储土地后公开招拍挂，政府主导建设规划，严格控制建筑性质和规模，服从重点功能区建设。在重点功能区，区政府主导整合各方资源，按照区域功能布局，统一规划编制、统一项目策划、统一招商引进、统一推进实施。如在滨江文化商务区、白沙新城，对各平台土地资源进行整合，主导规划编制和项目策划，通过市场化运作统筹推进实施。

5、坚持为民筑城的原则

社会民生是城市更新与发展的重要基础，也是城市进步与发展的重要标志。我区大多旧城改造区域位于城市的经济和社会活动中心，是城市居民活动的重点空间，对旧城整体民生的改善必然会对城市的整体发展格局产生影响。因此，在旧城改造中我们要始终坚持“以人为本、为民筑城”的理念，各项工作要始终以改善民生，优化居民生活条件、保护群众利益为目标。例如在昙华林片区的改造过程中，我们可以结合上位规划改造建议，研究提出保留建筑内居民生活改善的切实措施，探索让原住民通过入股或返租等方式，积极引入到片区的功能完善中去，在完善片区功能的同时，创造怡人的生活环境，优化公共基础设施，完善配套服务设施，并帮助居民转变生活方式，获得片区改造的切实利益，提升居民幸福感。

四、推进武昌区旧城更新具体措施与建议

据测算，未来几年我区可实施旧城改造的土地面积约845公顷，预计到2020年，旧城改造规划建筑面积约为2400万平方米。课题组结合我区实际情况及国内外旧城更新实践经验，提出了以下具体推进措施：

1、完善规划，分片、有序推进

完善全区整体发展规划和华中金融城、滨江商务区、武昌古城、白沙新城等重点功能区规划，在服从总体规划和重点功能区规划的前提下，有序实施我区未来五年的旧城更新改造计划。滨江核心区终期成果尽快上报市规委会或专题会审查;武昌古城《武昌古城蛇山以北整体概念设计》和《昙华林历史街区启动片修规及建筑方案设计》年内完成终期成果;根据8月5日唐市长调研武昌指示精神完善白沙新城终期成果，按照“小街区规划体制”，打造相互融合、脉络通畅的有机街区，突破“院中有墙、墙中有院”的旧式围城思维，完善后尽快报市规划局审查。

合理安排旧城更新次序。今年，滨江商务区配合地铁7号线、8号线建设，全面启动核心区拆迁；武昌古城主要启动斗级营、昙华林核心区、紫金村片等三个引爆项目；白沙新城宗地收储专班继续加快推进城投已解包的宗地收购工作，配合市储备中心做好专汽集团土地储备和拆迁工作，同时明确一个安置房选址，启动实质性的房屋征收工作；华中金融城启动地铁省六建宿舍片、电视机片、滨湖机械厂宿舍片、青鱼嘴西北侧地块的拆迁，完成武重E、F、省建机A1的出让。

2、创新路径，多元、分类推进

积极探索旧城更新投资主体多元化。总结近几年的旧城改造经验，我们已经探索了政府主导型、市场主导型、政企联合储备等多种方式，下一步要根据不同区域特点选择不同的方式。如：武昌古城区域由于改造成本高、无法就地平衡，可采取政府主导型方式进行，政府不仅主导拆迁、安置，还要主导建设。白沙新城可以采取市场主导型方式进行，政府只主导规划、拆迁和安置，企业主导建设。

综观国内外，旧城改造主要有三种模式：全部推到重建、局部保留局部重建、不拆迁仅局部进行整治。我们必须因地制宜的选择不同模式。如：武昌古城是一个庞大的旧城改造片区，无论从改造所需资金还是时间来讲，难以一个公司、一个时间、一个模式完成改造的，因此应将武昌古城分成若干个片区实施不同的改造策略。对主体建筑基本完好、使用功能和居住环境较好的旧居住区，不搞推倒重建、大拆大建，着重拆除违章建筑，配套改造和布设地下管线，整修道路、绿地、楼顶和建筑立面，完善使内外配套设施，实行物业管理；对设施不完善、生活环境恶劣的旧危房区可以采用“捆绑式＂开发的方式，肥瘦搭配，移丰补歉；对历史文化街区和历史优秀建筑，实行保护性整治，“修旧如旧，有机更新”，使之凸现城市历史文化特色。

3、激发活力，持续、有机推进

植入主导产业，承载城市功能，持续推进旧城更新。根据武昌发展战略中对各功能区的宏观产业定位，实现全面承载金融、文创、信息、商旅等主要功能，在未来的旧城更新中有针对性地引入功能区主导产业、新兴文化产业及相应配套产业，形成“策划、规划、招商”一体化。如：滨江商务区重点引进区域性企业总部、专业服务性总部；华中金融城重点引进金融创新、风险投资、财富管理、金融要素市场等金融产业；武昌古城重点引入文化旅游、艺术品创作与交易等相关产业；白沙洲片区在配合古城及其他核心功能区人口疏解基础上，拓展商业、软件等新兴设计门类，为创新型中小企业的发展预留空间；杨园片依托铁四院等龙头企业，引导工程勘察设计、工业设计等产业集聚发展。

4、关注民生，和谐、稳定推进

坚持拆迁为民，妥善安置拆迁居民。适当提高货币补偿标准，鼓励货币补偿，减少还建压力；增加团购商品房数量，帮助货币补偿的拆迁户优惠购房。同时，加快还建房建设，在白沙洲选址启动还建房的建设，启动省药检专科学校还建房建设，为武昌古城的拆迁安置提前做好准备；加快策划杨园地区的还建房建设，为滨江商务区拆迁做好还建安置的准备。

规范征收行为，加强矛盾调处。严格规范征收程序和行为，阳光操作、文明操作，提高征收拆迁工作透明度，做到公开、公平、公正。坚持以人为本、为民拆迁，切实维护群众正当权益，在政策范围尽可能满足被征收拆迁群众的合理诉求；对困难群众，要给予相应的政策倾斜和帮扶照顾，解决好在征收拆迁中遇到的实际困难和问题。健全源头预防和矛盾调处机制，切实做好矛盾排查、群众接待和矛盾化解等工作。每个征收拆迁项目指挥部都要建立信访维稳工作专班，明确责任人和工作人员，项目准备和启动阶段要开展社会稳定风险评估，了解、掌握群众思想动态和相关诉求，有针对性地制定工作预案和对策举措，减少不稳定因素；矛盾纠纷出现后，要耐心细致地做好说明、教育、沟通、解释和处理、化解工作，避免矛盾升级和扩大。