谢逸枫：去年地价涨幅惊人远超房价
财经专栏 文/谢逸枫
据国土部网站消息，2013年我国主要监测城市地价总体水平持续上涨。全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元／平方米、6306元／平方米、5033元／平方米和700元／平方米。四类用地价格环比增长率分别为2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比增长率分别为7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。地价、拆迁价涨幅惊人 远大于房价：一是去年105个主要城市住宅地价5033元，地价涨幅9%。二是去年一线城市拆迁成本占到房价30%40%，譬如北京占40%。而房价涨幅严重低于地价、拆迁价。一是70城房价指数上涨约6%。二是全国商品房均价上涨7.7%。三是一线城市平均涨幅24%。说明宅地价、拆迁价超过房价涨幅。无疑，地方政府越来越依靠卖地财政。广州市人大公布广州市2013年预算执行情况和2014年预算草案。该草案将在2月18日召开的市“两会”上由市人民代表大会审查批准。根据草案，2014年市本级公共财政预算支出573 .5亿元，比2013年调整后计划增长6 .4%。其中用于维持政府行政运行支出49亿元，占公共财政支出总额的8 .5%，保持“零增长”。会议费预算2 .26亿元，比2013年压减0 .65亿元，下降22 .3%。广州去年卖地收入838亿，占全市财政总收入1/3强，其中市本级收入翻番达449亿。
财报称，2013年广州全市财政总收入2224.3亿元，其中市本级总收入1107.5亿元，区、县级市总收入1116.8亿元。全市财政总收入加上与中央、省体制结算及补助事项后，2013年全市可支配财力预计为2471.7亿元，其中市本级可支配财力预计为1217.5亿元。全市财政预算实现收支平衡，略有结余。从结构上看，全市税收收入905.7亿元，增长9.7%，占公共财政预算收入的79.3%。市本级税收收入400 .8亿元，增长8.1%，占82.5%。2013年全市公共财政预算非税收入236.1亿元，增长15.4%，其中市本级收入85亿元，增长12.9%。全市共7个区和2个县级市收入增幅高于全市平均水平，增长较快的有黄埔区、增城市、花都区，分别增长20.3%、19%、17.7%。卖地收入翻倍达449 .8亿。财政总收入中，包括四项：公共财政预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入以及财政专户管理资金收入。公共财政预算方面，全市实现收入1141.8亿元，完成年初预算的104.6%，增长10.8%，剔除“营改增”试点改革造成的一次性减收因素后，可比增长14.9%，超额完成年初确定可比增长10%的目标。
市本级收入485.8亿元，完成年初预算的102.5%，增长8.9%，可比增长11.7%。政府性基金，由于包含卖地收入，最为引人注目。全市实现收入946.3亿元，增长98.3%，其中市本级收入524.6亿元，增长87.7%。财报称，收入增长主要是随着金融城、南沙新区等重点功能区的优质储备地块推出，土地成交量回暖明显，土地出让价格上扬，拉动土地出让收入大幅增长，全市收入838亿元，增长115.2%，其中市本级收入449.8亿元，增长102%。2013年土地市场的火热得到官方数据印证。昨日（2014年2月11日），国土部发布数据显示，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价全面上涨，同比涨幅分别为7.0%、7.9%、9.0%和4.5%，其中住宅用地涨幅最大，逼近10%。今年1月份，一线城市土地均价涨幅更加惊人。上海易居房地产研究院数据显示，1月，北上广深四个城市的成交均价过万，为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，价格创历史单月新高。国土部数据显示，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元／平方米、6306元／平方米、5033元／平方米和700元／平方米。四类用地价格环比涨幅分别为2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比涨幅分别为7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。
从全国数据看出，尽管房地产供地增幅明显超过其他用途建设用地，但其涨幅仍然最高。全国土地市场看，由于土地财政的存在，导致楼市火爆的时候，政府愿意更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。而在2012年楼市萧条期间，土地供应也相应减少。去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年3.15万亿元的历史记录。全国300个市县土地出让金同比增幅超过50%，楼面均价涨幅超过20%；企业加速土地储备，拿地金额前10名企业中有6家较去年增长超过1倍，前4名万科、绿地、恒大、保利拿地金额超过500亿。热点城市出让金翻倍，全国土地出让金前20位的城市中仅有3个城市同比减少。从前20名城市来看，有6个城市总出让金增长超过一倍。其中深圳、珠海增幅最大，超过两倍，分别达331%和253%。一线城市中，今年1月，北上广深四个城市的成交均价过万，为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，价格创历史单月新高。
上海易居房地产研究院数据显示，1月，10个典型城市土地成交均价为5449元/平方米，环比上涨108%，同比上涨151.9%，已持续16个月同比正增长。1月再次刷新历史记录，同比增幅走势呈现快速上扬态势。预计今年上半年土地成交价格仍将处于高位水平。最被关注的土地出让金方面，10个典型城市土地出让金收入1436亿元，环比上涨56.6%，同比上涨155.2%，较2012年同期大增826.6%。从土地出让金收入走势看，1月土地出让金达到历史高位水平，仅次于去年9月份创造的33个月新高的记录。“面粉”真比“面包”贵，地王的出现往往会带动周边房价的上涨。2013年国土资源有关统计数据今天公布。去年建设用地供应总量同比小幅增长，其中房地产用地20万公顷，同比增长26.8%;主要监测城市地价总体水平持续上涨，其中住宅地价涨幅最高，同比增长9.0%。具体来看，2013年全国国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%;房地产用地20万公顷，同比增长26.8%。地价方面，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。4类用地价格同比增长率分别为7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。
根据国土部的统计，去年建设用地供应总量同比小幅增长。全年全国国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。从土地供应来说，房地产20万公顷的供应量增长明显，远远超过近3年平均水平。近年来国土资源部保证了房地产业用地供需总体平衡，2010年、2011年、2012年房地产供地量分别为15.31万公顷、16.72万公顷和16.03万公顷。从20万公顷的数据来看，应该能够满足房地产调控的要求。从地价水平来看，基本主题也是一个字，涨。全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349元／平方米、6306元／平方米、5033元／平方米和700元／平方米。其中住宅地价同比增长率达到了9.0%，是四项土地中涨幅最大的一个。从供地总量和地价来看，土地财政依然是地方最关注的一项收入。政府有强烈推地意愿，部分高价地的出现又促进了房价上涨。地方政府对土地出让依赖度越来越高，这种情况下，楼市调控政策各地落地意愿不强烈。
土地价格明显上涨，压力最大的自然是购房人。土地价格的上涨，影响了购房者、开发商的预期。从2013年看，各地都出现了部分地块楼面价超过了周围在售物业的价格。这种面粉贵过面包的状态到底是否合理，十分纠结。
近年来国土资源部保证了房地产业用地供需总体平衡。目前全国已供在建房地产用地面积，相当于3年的房地产土地供应量，完全能满足房地产调控要求。地价的正常上涨与经济持续增长、土地节约集约利用进程是相辅相成的，对其过度渲染而助长楼市波动，并不理性。未来在新型城镇化、政府职能转变、城乡发展一体化等政策利好下，企业资金充足，市场信心回升，城市地价还将稳中有升。国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会上透露，今年将强化土地供应调节，压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模，减少工业用地。这也是国土部在建设用地使用中“盘活存量、严控增量”思路的体现。按照国务院要求，今年要抓紧研究出台不动产统一登记条例，为全面开展不动产统一登记提供法律依据。一线城市开发商多，政府运营能力强，针对每个地块，政府能找到很多开发企业来竞标，所以地价涨幅就大；三、四线城市，开发商较少，政府对土地的运营能力也比较差，地块的竞争力较小，价格涨幅也较低。今年我国房地产市场供给将会增加，在经济平稳增长背景下，房地产需求将保持平稳，房价涨幅将进一步回落，全年走势呈现前高后低态势，房价总体保持基本平稳。
随着今年1月末上海大宁地块、深圳前海单价、总价双料高价地块以及杭州高单价地块的扎堆出现，新年伊始中国又迎来一波高价地块潮。而统计数据显示，2014年第一个月份土地市场又是开门红。根据易居研究员公布的数据， 1月份10个典型城市土地出让金收入为1436亿元，与2013年同期相比增长155.2%，较2012年同期大增826.6%。从历年情况看，今年1月土地出让金收入创造了历史新高。2月份虽然有春节假期耽误，但从各地的推地节奏来看，应该不逊色1月。北京2月份已经确定出让的经营性地块有16宗，合计土地建面达到了242.6万平方米，其中7宗挂牌地块起价已经达到了175.16亿，预计2月土地出让金有望再次突破400亿。前两月，北京土地出让金将突破800亿。2013年房地产供地远超近3年平均水平。2010年、2011年、2012年房地产供地量分别为15.31万公顷、16.72万公顷和16.03万公顷。
