文章来源：中信建投经济咨询

　　摘要:中信建投经济咨询研究总监周锐认为，中国人仍习惯以儿养老，不习惯以房养老，过度开发养老地产，短期闲置风险较高。并且，我国养老地产处于初步探索阶段，养老地产运营模式效益低、行业整体盈利能力弱问题突出。探索高效的运营模式，对当前养老地产的开发应用具有重要意义。

　　2013年，“以房养老”引发广泛关注，但这种抵押产权房换养老金的方式在中国难以被接受，短时间内推广难度大。而2014年，“买房养老”吸引了越来越多人的目光，据了解，万科、保利、绿地等20多家房企相继进入养老地产项目，目前这些项目已竣工并进入运营期。

　　中信建投经济咨询研究总监周锐指出，近年来，伴随着中国老龄化日趋严重，国务院于2011年12月印发了《社会养老服务体系建设规划(2011一 2015年)》，提出要在十一五期间初步建立起与人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。相关养老服务产业迅速发展，其中养老地产发展尤为突出，2013年12月保利地产宣布全产业链介入养老产业，万科、远洋、绿城等众多房企也已陆续进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目已超过百个。

　　周锐认为，中国人仍习惯以儿养老，不习惯以房养老，过度开发养老地产，短期闲置风险较高。并且，我国养老地产处于初步探索阶段，养老地产运营模式效益低、行业整体盈利能力弱问题突出。探索高效的运营模式，对当前养老地产的开发应用具有重要意义。

　　中国养老地产运营模式

　　来源：中信建投经济咨询产业研究中心

　　中信建投经济咨询发布的《2013-2015中国养老地产行业投资分析及趋势预测报告》中指出，目前，中国养老地产主要采取全部销售型、全持有不出售型、销售持有相结合型三种运营模式。全部销售型养老地产有利于资金流动，提高开发资本的运转效率，但开发销售过程须符合房地产市场运作的规定，依赖增加适合老年人的环境和服务设施。持有型养老地需要相应的土地优惠政策和机构支持，在硬件与软件方面一次性投入和持续投入大，资金占用量大，回收期限较长。销售持有相结合型养老地产兼具上述两种模式的灵活性，经营性物业可以不取得土地所有权或利用其他性质的土地以降低成本，出售的商品房则通过土地市场取得使用权，既可以实现资金的较快速回笼，又能享受到土地升值的利益。目前实际情祝来看，完全销售和销售持有相结合类型的养老地产更符合开发商的盈利选择。

　　预计未来半个世纪，中国65岁以上老龄人口都会保持较快速度增长，并会在2060年会达到3.69亿的高点，占总人口比例达28%。周锐认为，长远来看，中国养老地产前景广阔。政策层面应加大对养老地产的引导和扶持力度;相关企业应持着“以人为本”的原则，不断创造出满足老年人居家养老需求的生活空间。