先租后买，应对房地产市场下行风险（5月18日）
关键词：房地产 资产运营 风险 先租后买
一面是不停地圈地开工、不断地建成，占用很多的资金之后，纳入到库存数量，而成为空闲房屋。这难免会让开发商之外的所有人都内心纠结，有那么多的房子空闲都不让我们住，开发商太心黑了！甚至开发商自身的员工也会纠结——一面让我们节省开支，一面又造成如此多的浪费，原来我们节省的成本都是用来浪费掉的。
其实居者有其屋的梦想难以实现的原因，并不是因为都市里房子太少，而是很多人，从开发商到投资客，宁愿闲置也不愿意降价销售，或者作为业主都在尽力追求所谓的奢华享受，即使买到房子，都不愿意把房子填满。
人对于资产消耗的虚荣之追求造成了巨大的浪费，这跟资本主义经济危机的时候，宁愿把牛奶倒进河里，也不愿意降价卖给生活在底层的民众一样；或者是宁愿把在餐厅里吃不下的东西倒掉，都不愿意少花钱，并将省下的钱支援那些在贫困线上挣扎的人一样，可悲的是，那些在贫困线上的人也包括自己的家人亲属。
即使是在特定城市，我们无法得到准确数字，市场上已经建成的房子之中，被销售出去的与没有销售出去并成为库存的分别有多少？在已经销售出去的房子之中，住进去人的有多少，处于空闲状态的又有多少？在住人的房子里，所有房间都被住满的有多少，总是有空闲房间的又有多少？
在房子的空闲之中总是会有资产折损，那或者在开发商阶段，或者在投资者阶段，或者在使用者阶段。就如讲排场的婚宴，虽然每个人看着所剩下的饭菜都会有莫名的心痛，但依然要在满足虚荣与面子的时候，都表现得不在乎。其实那些浪费是要靠积累的时候之努力与形成浪费之后继续努力才能取得平衡的。
对于那些在空闲中消耗的资产，我们只有感觉遗憾，毕竟那些是闲置的资产，房子没人住，不仅在消耗其有限的使用寿命，更会加速其折旧速度，因为没有人住的房子比有人住的房子折旧的速度会更快，这已经成为公认的道理了。但却在绝大部分时候难以提出解决之道，因为在很多时候不是一己之力就可以解决的。
如果能以资产管理公司的名义，从库存之中取得部分优质资产的使用权，然后将其投放到市场之中，那些空闲资产之中挖掘出相应的价值，定然会带来多赢的效果。假如能以成熟的模式形成规模推向市场，取得经济效益与社会效益的“双丰收”，也算是积德行善了。
诸如房子之内的大宗投资品种的经营与管理，需要有相应的基础，至少要有属于自己的功能强大的基本平台，有商业运营与资产管理的准入证与牌照，有相应的资源整合模式和清晰的流程，有相应的机构、家庭与个人会员的市场需求来支撑那些资产。
同等条件下，租户有优先购买权，只有在租户放弃购买权之后，才可以对外销售。但假如换个角度，采取先租后买的方式消化那些库存的资产，或许问题就可以迎刃而解。
具体操作手段，就是先锁定有意向购买的业主，约定相对稳定的租赁关系（比如3~5年），在其不具备购买实力之前，先以租赁的方式确定彼此关系，收取租金，然后等到时机成熟的时候再转换为买卖关系。
在租赁期间，房屋的装修与维护由租客负责。即使其租赁的时间相对较长，都可以再宽限时日，毕竟出卖的时候是以当时的市场价格为参照的。如此开发商显得更为从容，至少没有让自己的资产在闲置之中“发霉”。而租户由于已经习惯，除非万般无奈，也不会轻易选择搬走。
以公允的利益分配为基础，对开发商与投资者，甚至物业公司，都没有理由谢绝这种善意的合作，毕竟产权并没有发生转移，而仅仅是在其空闲状态下将其价值发挥出来，差异仅仅在于租赁的是使用权而不是产权，所以产权依然在开发商手中，依然可以作为抵押去进行贷款，通过融资以缓解所面临的资金压力。
多次听到老人抱怨：凭什么不买房子就不能结婚？当初我们年轻的时候都没房子，还不是照样结婚生子？这个世道变了。贾春宝认为，其实以房子为结婚的必要（不充分）条件的女生，不管是年轻的还是丈母娘们，关心的都是一个问题“居无定所的情况下如何能有安全感”，从这个角度而言，有稳定的居所似乎无可厚非。
让我们居无定所的，很多来自业主，不管是随时决定的涨价、还是随时决定的把房子卖掉易主，或者是提出其它无理要求，都会让租户面临无家可归的状况。其次是来自租户的工作变动，跳槽所引发的结果之一就是换房子，有些时候并非自愿，而是由于企业破产或者并购所发生的裁员，这在动荡的经济环境中是只能无奈面对的。
我们总是在解决了一个问题之后，又发现了另一个问题，但并不意味着发现或者导致后面的问题，前面的问题就不解决。
假如先租后买的模式，可以有效缓解都市中的物业库存所带来的房价虚高，开发商“枕着烙饼挨饿”，有住房的刚性需求的家庭不得不望房兴叹的局面，则善莫大焉！
贾春宝
2014年5月18日星期日
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