中国财力50强城市吸引力排行 

有效人口净流入决定房价

一直有看到以GDP论房价高低的困惑，为什么苏州、无锡等城市的GDP一直远高于南京、杭州等这些城市，但是前者们的价格却显现疲态？而后者却屡创新高？

我们知道，房产是由于人类居住而产生的消费需求，因此，影响房价的第一要素是人口净流入速度，并且是有效的人口净流入。

人口净流入数据的对应值是城市常住人口，而有效人口净流入则对应户籍人口净增量。

分别以苏州、无锡、南京和杭州，4座城市列表，可以很清晰地看到有效人口净流入决定房价涨速的关联性。

表1，是户籍人口从2000年来的增长情况

表2，是平均房价涨速，数据我是从网上查找的，可能有些弹性，

表3，是常住人口变化情况

对比以上3张表，可以看出房价涨幅与人口净流入关联性极强。

而表4，请注意，是户籍人口占常住人口的比例。这张表结合人口净流入数据一起，可以完全揭示各城市的历史和未来竞争力。

我们看到，虽然苏州和无锡的常住人口一直在增长，但是这个比例在十多年来却下降了23个百分点。也就是说人们选择在这两座城市长久居住的意愿在下降。

杭州则下降了11个百分点，相比于南京只下降仅仅4个百分点，很明显，杭州的持久竞争力将弱于南京。

为什么？就是因为户籍人口是有效的净流入。人们愿意、并且能够落户，这才是一个城市持久的竞争力！

查看2010-2012年这2年里，南京无论是户籍人口，还是常住人口的增速，都排在4座城市的第一位。而对应的就是南京在这2年里的房价增长也是第一位。

我另外还列出了城市面积，这也是影响房价的另一个主要因素。而GDP这个数据的参考性是排在很后面的。

以GDP论，南京是排在最后一名的，但是，透过表4，我们可以清楚地看到南京的持久竞争力，如果这种有效人口净流入走势持续，南京的房价在未来将超过杭州。

        2010年人口普查（万）   比2000年5次普查增加（万）                        十年人口上涨
北京     1960                            604                                      45%
上海     2300                            628                                      38%
天津     1290                            293                                      29%
西安       846                            105                                      14%
杭州       870                            182                                      26%
武汉       978                            173                                      22%
广州     1270                            275                                      28%
南京       800                            176                                      28%
沈阳       810                              90                                      12%
哈尔滨  1064                           122                                       13%
大连       669                             80                                        14%