《中国楼市趋势探索：人口决定城市未来》文章中我曾提出，人口已经成为决定中国各城市房地产市场的最主要影响因素。所以这次十八届五中全会决定全面放开二孩政策，对楼市的影响不容忽视。

　　人口因素对房地产市场的影响，主要体现在：人口数量的绝对值影响各地楼市规模（销售面积）；常住人口的增长速度影响住房需求的稳定性；以及当地人口年龄结构影响未来住房需求的可持续性。

　　住房需求是每个人的生活基本需求。伴随着他们成家立业，在此过程中，其购房行为和人的生命周期是有密切联系的。我们从实际购房交易中获得的数据也验证了这个判断。当前市场上30岁左右人群是购房主力，对应的是刚需型产品；而40岁左右则是购房第二高峰，目标是改善型产品。

　　根据2010年第六次人口普查数据，在各大重点城市中，作为购房主力人群的20-40岁人群占比通常在40-50%左右。相比之下，年轻人比重却下降的很快，各地0-10岁年龄段人口占比一般不超过10%。按此趋势，20年后等这个年龄段人群进入购房年龄时，市场上适龄购房者的数量将比目前有显著的下降。其实，年轻人口比重的大幅下降，不仅是影响房地产行业，对整体经济也有巨大的影响。

　　所以，从这个角度来看，凡是有利于人口增长的政策，都是有利于楼市未来长期需求的。但从实际的影响程度来看，结果很可能是远水难解近渴、杯水车薪。因为即使从现在开始人口出生率增加，也改变不了这一代年轻人口（目前5-15岁）数量大减的局面。更何况，很多人口问题专家学者已经指出，“全面二孩”政策还不足以改变当前的人口结构问题。

　　既然长期影响短期内难以体现，我们不妨来把目光放到眼前。从短期来看，全面二孩政策对楼市产品结构的影响显然大于数量的影响。一般来说，从计划多要一个孩子开始，家庭就会产生改善居住的需求。两个小孩家庭对大户型、多卧室的需求显然大于一胎家庭。

　　我们以上海市场为例，在近年来的新房成交结构中，二房户型比重逐年下降，而三房户型则逐年提高。2014年初上海启动“单独两孩”政策，即夫妻其中一方为独生子女的可生育二孩。当年上海新房成交中三房户型占比提高了3.1个百分点，达到39.7%。而今年截止9月底，三房户型占比再次提高4.6个百分点，达到了44.2%，一举超过此前市场主力的二房户型（41%），三房成为了市场的主流。

　　根据上海市卫计委披露，从去年3月1日至今年9月30日，共批准单独夫妻再生育申请2.98万例，约合一年2万例。单从这两组数据看来，“单独二孩”对大户型成交的影响还是很明显的。然而，如果我们把数据时间拉长就会发现，从2010年以来，上海三房户型成交占比一直在以平均每年4.4个百分点的速度稳步上升。“单独二孩”实施以来三房户型的增长速度并不突出。所以，仅仅从近两年的数据还看不出“单独二孩”政策对市场的影响程度到底有多大。

　　而新房市场上三房户型比例持续上升的主要原因在于，随着市场的发展成熟，改善型需求占比上升。同时，由于交易成本上升及限购政策，使得换房成本提高，买房人倾向于“一步到位”而直接选择三房。另外，由于房价的整体上涨，三房户型的平均面积其实是下降的，从2009年的套均132平方米下降到今年的124平方米。

　　另外，根据上海市卫计委统计，目前上海进入婚育年龄的女性，有90%都符合双独或单独的政策，但申请二孩的比例还不足5%。在这样的情况下，即使全面二孩实行，也仅有剩余的10%育龄女性受益，再按其中5%的申请生育比例，预计增加的新生儿数量也很有限。

　　因此，全面二孩政策对大户型需求增加，目前还仅是理论分析。至少从上海的情况来看，还没有可靠的数据可以证实其效果。不过，全面二孩政策对一线城市以外的发展中城市而言，影响可能会更大。

　　由于住房成本以及工作压力的影响，“全面二孩”实施后，一线城市实际生育率预计将少于其他发展中城市。单独二孩政策实施一年多以来的数据可以佐证这个判断。根据国家卫计委的统计，截止到2015年5月底，全国1100多万单独夫妻仅有145万申请再生育，申请比例为13%。而在上海的申请比例不足5%。从全国各地情况来看，河北、辽宁、浙江、山东、湖北、重庆、四川等7省（市）占到申请总量的55.2%。其中并没有一线城市的身影。

　　目前二三线城市相对一线而言，房地产供求压力更大，“全面二孩”政策有望在一定程度上缓解城市间楼市表现的差距。而对于房企来说，可以考虑适当增加产品中大户型的比例。从近年来上海热销楼盘的户型结构来看，三房户型占比还未超过30%，低于市场需求主力。即便不考虑二孩政策影响，未来也需要调整产品结构。

　　综上，“全面二孩”政策虽然大方向上有利于楼市，但从实际程度来看，不论是长期影响还是短期影响，作用都很有限。