再谈买房与炒股

智石经济研究院副院长卫祥云

本不想再写关于买房与炒股的文章了，因为我在2014年12月29日写的一篇文章中对买房和炒股的市场预测彻底失败。

在2014年年初（春节前后），我国经济发展速度开始出现下滑的时候，房地产市场首当其冲受到影响。以北京五环边某小区为例，房价也出现了明显下降。到2014年6月份，该小区房价就从每平米5万元下降到4.5万元左右，至少下降了10%以上。值得一提的是：该小区的房价下降的现象是在全国多地取消限贷、限购和限价的大环境下出现的。

在当时房价处于下降通道的背景下，我仍然预测未来房价是升。仍以北京五环边某小区为例，我预计两年左右，“即2017年房价将缓慢回升到每平米5万元左右。五年左右即2020年会上升到每平米6万元左右。十年左右，即2025年会上升到每平米8万元以上。10年以后，房价基本上停止涨势，呈现不升不降的胶着状态。”我还认为：“这种房价上涨的现象并非完全是资产升值，而是货币增发现象导致。”

在预测房价的同时，我还对中国股市大胆预测，认为“2015年行情突破4000点几无可能”，并认为不排除以下情况出现：“中国股市的制度性建设从2015年起提上议事日程，注册制改革的推行使股市洗心革面，优胜劣汰的市场机制得以真正建立。那时，中国股市将迎来重整山河待后生的新商机。短时期的调整不可避免，市场出清的沉重代价会换来股市建设的长期改革红利。”并预测：“近期看，从2015年开始到2017年，股市会一直在3000点-3500点左右徘徊，非常情况(市场出清)下甚至不排除调整到2000点左右。只要投资者有足够的承受力和“任性”，股市玩的就是心跳，大不了进去亏一把，权当为国家做贡献。因为这是完善中国股市制度建设必须付出的代价。中期看，2017年到2020年，股市缓慢回升到4000-5000点，并逐渐回归股市的投资价值。长期看，股市会在2025年稳定在5000-6000点左右;展望未来，到2035年，即20年后中国股市有可能突破万点大关，实现而今迈步从头越的壮举。当然，这一切均建立在完善的股市制度建设之上，反之，亦然。”

反思我对买房与炒股的预测与判断，我认为预测失败的原因源于中国的股市和房市几无逻辑可言。

先说房市，仍以北京五环边某小区为例，2011年10月份左右，北京市已出台严厉的三限（限贷、限购、限价）政策，该小区的房价为每平米3.5万元左右，当时买房的人很少。经过2012年的僵持，2013年开始该小区房价逐步上升，到2013年12月前后，该小区的房价上升到每平米5万元左右。但由于2014年开始我国经济全面下滑，导致到2014年6月份该小区的房价就从每平米5万元下降到4.5万元，至少下降了10%以上。且2014年全国房价整体处于下降通道。但从2015年底去库存以来，全国房价又开始了新一轮上涨。到目前为止（2016年国庆期间）该小区的房价已达到每平米6万元以上，比我的预测时间整整提前了四年。所以，我坦然承认短期市场预测彻底失败。但对十年以后的中期预测仍然不改初衷。仍认为该小区的房价2025年会维持在8-10万元左右，且2016年的房价将是最高点。如果剔除货币贬值的因素，现在则是二手房出手的阶段性价格高点。因为我宁可不相信中国政府会实行无限期的宽松货币政策或长期靠发货币刺激经济。

再说股市，我的短期市场预测同样失败。大家都知道：2015年中国股市不仅突破了4000点大关，而且达到了5178.9的高点。但好景不长，中国股市又一次应了那句老话：“出来混迟早要还的”。2015年的疯牛行情很快就使国家、股民和证券监管部门付出了沉重的代价。直到目前为止，股市仍然徘徊在3000点上下踌躇不前。反倒是印证了我的中期预测基本正确，即“从2015年开始到2017年，股市会一直在3000点-3500点左右徘徊。”至于对中国股市的长期预测，我仍然底气不足，忐忑无比。因为中国股市真正的制度供给尚未破题，注册制改革遥遥无期，大家都在揣着明白装糊涂，视市场出清如畏途。皆因中国股市要承受从国企脱困到扶贫脱贫等政策难以承受之重。

鉴于中国房市和股市几无规律可言，且与十八届三中全会关于市场配置资源的决定精神背道而驰，我决意今后不再预测房市和股市。

2016年10月14日