2016，一个国庆假期，19个城市的楼市限购政策纷纷出台。非要折腾出个黑天鹅吗？我看限购的目的不是限涨，而是怕跌！更怕暴涨之后的急跌！

 

 

1危险的杠杆

 

 

 

1. 房价急跌，要死人的！特别是借了高杠杆的！甚至首付都是高杠杆！

 

2. 江南愤青在《关于首付贷的一些看法》中，他用大白话解释了什么是杠杆。“杠杆，无非就是一个结构化安排吧，本来我拿自己的十万去放贷款，一年10%的收益，赚一万。如果拿出个五万，然后再借个五万，给个5%的利息，那么最终结果就是五万赚了7500块钱，收益率从10%变成了15%，如果你只拿出一万，剩余都是借来的，那么收益就是55%。”“你用三成的钱，买了全款的房子，房价大概稍微跌个20%，可能你就差不多这辈子都在为这套房子打工了！”

 

3. 上海，我和一位香港籍的大哥聊房子。他说，静安区的房子是十年前全款买的。为啥不贷款多买一套？“曾经在香港贷款买房，一下成了负资产，差点破产。1997年上半年形势还好好的，香港楼市股市不断创新高，人们花钱很随意，到处抢楼。他100万港元交了三分之一首期，买一个单元，可是房子还没住进去，楼价一口气跌了三分之二，已交了100万首期的房子白白给了银行，为什么？因为市场上同样的房子，只值95万了；如果继续执行当时买楼的合同，每月供银行贷款，就要再付200万，还不算利息。

天下没有无风险的套利！关键是有持续的收入！

 

2宏观看势

 

 

1. 大的方向，我同意任志强的观点，"人口不断增加，经济不断上涨的过程中，房价必然是上涨的，只有在一个城市经济开始下滑，堕落，人口开始离去的时候，这个城市的房价才会不再上涨，甚至下跌。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中，多数城市还是上涨的。"

 

2. 但在不同的时间点，房价会波动的！如何观察楼市走向？用传统的一二三线城市的分法太粗糙了！一个城市内部房价也在分化，现在买房陷阱多于机会！

 

晋文建议看就业，人口，货币三个重要房价变量！买房去人流密集之处，买房要去高收入之处！好租好卖的房子抗通胀！这也是和童大焕老师学习的心得！

 

人口，不用找统计数据，看看上下班的人流，看看周边大商场的人流及年龄结构，就可以估算这个区域就业与居住的人口数量！

 

就业，看看从写字楼里走出来的白领们穿什么衣服，挎什么包，开什么车，问问周边快餐店的价格！就能知道收入情况！

 

货币，看央行公布的M2增量之外！还要看一个城市的热钱有多少！有多少外来资金在本地买房！多去几个售房处，听听口音！外地人抢的时候，你先静静，他们还是要出手的！

 

3. 即使一线城市内部，用就业与居住两个指标去看，也能知道哪里的房子有价值！

 

房价上涨的时侯用"刚性需求"说事，但下跌的时候忽然买家不见了！多数城市的目前涨幅都来源于一手房！等进入二手房时代，房子值不值钱才能知道！一旦房价深度调整，极易引发经济灾难。去年从股牛到股灾的教训犹在眼前，房牛转为房灾的后果，只会更为严峻。童大焕老师在《 世上没有一个政府不害怕房价下跌》中写到，“所谓的“刚性需求”实际上是伪命题。它既包含了住房需求，也包含了实际购买力，更包含了彼时彼刻当事人的认知水平和心理处境——如何判断未来。而心理处境在其中至关重要。看清看好未来者，四处借贷都会下定决心掂起脚尖却够一够自己想要的东西。看不清或者看不好未来者，要么在犹犹豫豫中错失良机，要么已有的资产也会丢失——赶紧抛售以持币待“抄底”。”

 

 

3微观选房

 

 

1. 房子是一个产品，买房的人应该问，

 

你的房子好吗？

你的房子满足了我的需求吗？如上班，小孩读书，日常生活！

我是你房子定位人群吗？

你的价格我能承受吗？

你的户型及服务有创新吗？

你给我提供了别人没有的附加值吗？

 

2. 买房总是有点缺憾感，百分百称心是没有的！在上涨的市场里，有61%合意就好！

 

3. 市场波动的时候，任他！风物常宜放眼量！保守稳健地投资，管好现金流，买合意的房，买的是现在，更是未来！