本文为本人新近完成之书稿《不堪承受的中国房市之重》（暂定名）书稿之序言部分。
2016年来，中国房市的表现不输去年中国的股市，一时成为全球舆论关注的焦点，各大媒体、社交工具所涉及的主题，无不与它相关，真可谓是赚足了眼球。原因是，自2015年年末以来，中国房地产市场大有重蹈2014年末至2015年中国股市覆辙的迹象。
据“伟业我爱我家数据中心”统计的数据显示，2016年春节后首周内，北京二手住宅的网签量高达6048套，日均成交864套，节后首周交易量为2010年以来最高值。其中，北京二手房成交均价为每平方米4.15万元，较2015年全年均价约上涨5%。上海更是屡屡被曝出春节后房东跳价，但销售依旧火爆。在刚刚过去的2015年，上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创下历史新高，成交均价同比上涨18%。而去年房价涨幅最快的深圳亦“不甘落后”。2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均价为91965元/平方米，突破9万大关。“此前已经过高的房价，去年又增长了27%（上海）和41%（深圳）。” 你以为这已经够疯了吧？不，这还仅仅只是开始。一篇题为《中国人用婚姻换房子》的文章写道：“不久之前，一套1998年的30平米的房子因为位于静安区的优秀学区而卖了近80万欧元，从而上了头条。而平均年收入约合7000多欧元的一名上海人要为此工作将近110年。”
那么，问题来了。为什么近期的中国房市会达到这么高的水平？哪些因素导致了房价如此飞涨？这些因素对未来房市前景会有哪些影响？那些使得房价保持现有高价的基本因素还会进一步发挥作用，从而将房市推向新高吗？以上这些问题无论是对个人、企业抑或是对公共部门而言，都是同样重要且关键的。如何评价当前和未来的房市，直接关系到经济和社会政策的制定，而这些决策不仅影响到投资者，还包括全社会。譬如，如果大家都认为当前的房价是合理的，且未来的房价还会继续上行；或者大家都认为，为拉动经济的增长，中国仍需大力发展房地产市场。那么，全社会就会继续对房地产的扩张而进行投资，相关政策也会继续向有利于房地产发展的方向倾斜。如果大家都认为当前的房价已经被高估了，那么大家就会将精力从房地产市场抽身，就会去寻找新的经济增长点。
可惜的是，当前市场显然没有形成共识，一些人认为，中国的房价已经明显高估，且风险已经在聚集。而另一些人认为当前中国的房价还远不足以与它的世界第二大经济体的身份相匹配，他们认为中国的房价还会涨，且是继续大涨。也正是鉴于目前人们对房市的看法有着根本性的分歧，且这些分歧广泛存在，因而出版一本有关中国房市的书籍显得十分迫切。
一般而言，人们在基本问题上意见相左，往往是因为他们只掌握了局部情况。只有摆出全部事实才有可能达成共识，而且这种共识才有意义。因此，本书力图提供更为全面和广泛的信息，并且将其综合起来，为当前中国房市绘制一副详尽的图画。正是基于这样的企图，本书从许多不同的领域搜集了大量的信息。许多市场研究人员往往会忽视从这些领域获得的认识，但事实却是这些认识对研究当前的中国房市，却是那么的至关重要。这些领域包括经济学、社会学、历史学、社会心理学和人口学。
自1998年住房制度改革后，中国的房地产市场一直不为人们所看好。从改革伊始，看空中国房价的声音便一直未绝。但让这些空头们为之沮丧的是，在他们全面看空声中，中国房地产价格却以高歌猛进的姿势，连续上涨了近18年。那么，这些看空的经济学家和分析师到底错在哪儿呢？
首先，他们忽视了房地产的金融属性，错在只将房地产按居住属性进行分析，因而他们只看房屋库存、土地供应，看收入增长。其实，自布雷顿森林体系（Bretton Woods system）的全面瓦解，20世纪70年代开始实行浮动汇率制以来，整个人类的货币供给就已彻底的失去了“锚”。也就是说，全球货币体系由此进入一个失去了基本约束，成为一个完全弹性的货币体系。其中尤以国际储备核心货币——美元为甚。伴随着这一货币体系而来的是各经济大国之间的浮动汇率体系。正是这一体系，催生了天文数字般的外汇投机买卖和金融衍生品交易。
流动性过剩给各国金融机构的资产负债管理提出了全新挑战，各国金融机构开始创造出大量的金融衍生品，各国的投资者开始沉迷于投机的“财富效应”中不能自拔。如此一来，人类经济体系里的基础货币总量和信用总量，便以数百倍甚至千倍的速度增长，无论是增长速度还是存量规模，皆远超人类实体经济或真实财富的增速和规模。
我们且以2014年为例，该年用国内生产总值（GDP）来计算全球的实体经济，其总额大约是77.3万亿美元；然而，虚拟经济的总额却大到令人难以想象的高度。据国际清算银行（BIS）、国际货币基金组织（IMF）、各国央行和金融机构的数据统计：金融衍生品未平仓合约名义价值2012年底为633万亿美元；股票市场有70万亿美元，债券市场约60万亿美元（其中，仅美国国债就有18万亿美元）……
如采用GDP的统计方式（按交易量计算）计算这些金融资产的交易量，那么虚拟经济的数据足以令人瞠目结舌——目前的股票和债券市场，每日交易额各自约2万亿美元；黄金等贵金属市场每日交易额1万亿美元以上；石油、铜、粮食等大宗商品每日全球交易量约2万亿美元；全球每天外汇交易量高达5万亿美元以上……按照每年250个交易日计算，全球金融资产年交易量高达5000万亿美元！
也就是说，在全球流动性过剩的大时代背景下，实体经济已然与虚拟经济严重背离。以原油为例，2013年，单芝加哥期货交易所（CME）和伦敦洲际交易所（ICE）两家交易所的石油期货年交易总量就高达3520亿桶！但该年人类生产和消费的原油总量却仅为330亿桶。也就是说，该年全球实体经济的石油需求量约为330亿桶而已，实际交易量十倍于真实需求量。从这可见，巨额的投机交易已经使虚拟的石油衍生品交易和实体经济所需的真实石油量严重地背离。事实上房地产又何尝不是如此呢？！
近年来房地产市场与金融市场相互渗透和结合的愈发紧密，房屋的金融属性或者叫“准金融产品”的特质也日益彰显。房屋越来越遭到数以万亿计的投机资金的追逐，跟原油一样，所谓的稀缺性，也就日益成为了那些投机资金进行大肆炒作的有利法宝。这时，房屋的价格自然也不再主要的取决于供给和需求，房屋已然化身为金融市场里的一个交易标的物，一个被巨额投机资金所追逐的“金钱宠儿”。
在这样的背景下，房地产金融这样的结合之名的出现，也就不足为奇了。换言之就是，房地产市场已经不再是简单的实体经济里的商品房交易市场，它更是整个金融市场的一个重要组成部分。且随着近年来流动性的泛滥，房屋的居住（商品）属性大有被其金融属性取代之势，进而成为其价格的决定性因素。这种趋势，使得巨额的房屋投机交易与实体经济所需要的真实房屋量严重背离——也就是那些看空房地产业的经济学家们一再强调的房屋的空置问题——也就不足为奇了。从这可见，在当今世界下，无论是美国的房地产还是中国的房地产，分析的切入点应该是金融属性，而非居住属性。
其次，被他们所忽略的是建国以来特别是改革开放以来，我国经济得到快速发展。伴随着经济实力不断增强而来的，是不断集聚的国内私人资本，不断膨胀的社会储蓄。据招商银行联合贝恩公司发布的《2015中国私人财富报告》显示，截至2014年年底，中国个人持有的可投资资产总规模达到112万亿元。众所周知，现金从长期来看将会受到通货膨胀的影响而缩水，长时间持有大量现金并不是明智的选择，这就使得这些人们迫切需要为资金找到出口。与此形成鲜明对照的是，国家允许的投资渠道太窄，私人资本无处可去。这就必然导致人们的注意力过度关注几个有限的途径，就只能在股市和楼市之间撞来撞去，进而使得资金大量涌入。
除此之外，不断增长的经济实力，也助长了中国人的民族自豪感和乐观情绪。于胡鞍钢看来，当前的中国根本就是一个正在途中的新兴超级大国。大国崛起所激发的民族自信，一直都是崛起国诱发超级大泡沫的重要心理因素。某险资公司研究所的总经理，就坚定看多中国的房价，他的逻辑可谓是简单而粗暴，他说“作为一个仍在崛起中的世界第二大经济体，房价怎么可能不上涨。”
此外，还被那些看空派经济学家们所忽视的是：1998年的住房改革，则使得长期来为政策所压抑的住房需求，被一次性释放了出来。但问题却在于供给端方面，由于市场刚刚放开，市场竞争机制肯定还不充分，供给肯定不足。这种结构决定了房地产行业还只是典型卖方市场。所谓的卖方市场就是指供给小于需求、商品价格有上涨趋势。
此外，人性也常为他们会忽略。提到“人”，我们就必须意识到它的双重属性，即它既有社会属性，又有自然属性。所谓社会属性是指在实践活动的基础上，人与人之间发生的各种关系。社会之所以能够成立，是因为人类有交往的需求，其中经济活动又是人类所有活动的主要组成部分，经济是社会的基础，政治、法律等是社会的上层建筑。一个社会的政治、法律等，归根结底都是由经济基础决定的，都是为维护自己的经济基础服务的。社会是每个人相互联系的场所，联系的方式由人性所决定。社会始终离不开人，而人又始终离不开人性，离不开人性的“恶”，离不开人身上所拥有的精神力量及其作用。
我们知道，人本就是动物大家族中的一员而已，瑞典博物学家卡尔•冯•林奈（Carl von Linné） 曾给人做了如下定义：“人处于动物界，脊索动物门，脊椎动物亚门，哺乳纲，真兽亚纲，灵长目，人科。”正如林奈所说，人是自然界中存在的一种生物，处于动物界。因而，人必然具有与动物的相同之处，即具有自然性。譬如，依靠小脑的功能本能地生存。虽然，面对进化过程中适者生存的竞争，人脑逐渐增强了对大自然有意识的反映，导致人脑急遽地变化，大脑逐渐形成，这成为人类区别于其他动物的分水岭，人类因此从动物大家庭中升级成“高级”动物。此后，人类的大脑经过350万年的进化，日趋完善，又通过后天的教化，形成有意识的思维，应该做什么，不应该做什么，用理性的判断来扼制本能冲动。人类便由动物本能地生存过渡到有情义、有理性、有道德的社会生活。但纵是如此，由于基因遗传的缘故，人类仍然不可避免地残留着某些动物的特质。古斯塔夫.勒庞在提到乌合之众时，他总是直接以动物来予以比喻。
事实上，凯恩斯也是持有上述观点的，他甚至将人的非理性行为直接称为动物精神。凯恩斯承认，大多数经济行为源自理性的经济动机，但是也有许多经济行为受动物精神的支配。人们总是有非经济方面的动机，在追求经济利益时，并不总是理性的。在凯恩斯看来，这些动物精神是经济发生波动的主要原因。也正是因此，要想理解经济、理解房地产市场，就必须理解它是如何受动物精神所驱使的。
在这里必须予以指出的是，以上诸点只是促成中国房地产市场走牛18年的诱发性因素，而不是主因。回答这个问题非常简单。对于1986年至1990年日本大泡沫，在日本国内主流的看法都认为，美国胁迫五国签订“广场协议”，是想通过牺牲日本，来解决自身的“双赤”（财政赤字与贸易赤字）问题。“广场协议”之后，日元大幅升值，直接诱发了1986年至1990年日本大泡沫。最后泡沫崩溃，日本经济一蹶不振。但问题却在于，在“广场协议”升值的“黑名单”上，除了日元外，德国马克、法国法郎、英镑也赫然在列。所涉及四国中，德国和日本最具有可比性，盖因两国都是第二次世界大战的战败国，制造业都对两国经济作出了巨大贡献，两国的经济增长都很快，并在“广场协议”签订之前相继成为世界第二大和第三大经济体。“广场协议”中明确规定，不仅是日元，德国马克也应大幅升值，事实也是如此。由此可见，美元的贬值，并不只针对日元，还有联邦德国。更要紧的是，两个币种贬值幅度也非常接近。所以，那种“日本为美元贬值单独买单”的论调是颇值得商榷的。
从这点而言，德国和日本具有很强的可比性。现在我们来看看“动物精神”问题，事实跟日本人一样，德国人也具有很强的动物性，这点在第二次世界大战时表现得尤为明显。在当时，两国人民的表现完全符合“乌合之众”的定义。可以断言，德国人和日本人的人性是趋于一致的。事实上何止德国人和日本人，中国人、美国人，乃至整个人类何尝不是如此呢！投机泡沫既曾爆发于荷兰，也曾爆发于法国、英国、美国、日本、东南亚、科威特，同样曾爆发于中国。从这点可见，动物精神并没有国家和民族的差别，而是人类的共性。那么，问题来了。同样的人性，同样的本币大幅升值，为什么德国没有爆发大泡沫，而日本却爆发了呢？显然，像罗伯特.希勒那样，将泡沫的形成简单归因为动物精神，也是值得商榷的。
同样，如果靠信用扩张和政府诱导所实施的政府“有意人造”，是促成房价长期走牛的主因。那么，问题在于今天深陷困境之中，无论政府还是国民时刻都希望房地产再度上涨的日本，为什么在连番的量化宽松（QE）乃至负利率的强刺激下，为什么在政府一再的诱导下，其房地产市场仍然“昏迷不醒”？！
那么，主因到底是什么呢？
根据生命周期储蓄模型理论，我更倾向于认为，房屋需求与人口红利呈现高度的正相关关系。当一个国家或地区，如果政策得当，当它处于人口红利周期时，几乎都存在一个经济快速发展的大周期。在这个周期内，它的房地产市场一般都是趋于繁荣的。反之，一个国家或地区，在某个时间段内，当人数最多的那代人都是老年人口时，包括房地产市场和股票市场在内的投资市场一定会陷入低迷。受益于建国后我国所出现的三个生育高峰，过去的18年，恰好是中国享受人口红利的18年。简而言之，就是以中国历史上最大的人口世代的消费和投资（包括投机）需求为主轴，在前述的诸如低利率和前所未有的自由借贷等因素的配合下，结果便是我们所能见的，现代历史上最大的房地产繁荣周期。
当然，看空派中很多人认为房价太高的观点，是从一个基于长期角度来分析的，是从国家的长远发展、企业的健康成长和社会的长治久安来分析的，从这点而言，他们的担忧是不无道理的。
高企的房价，对一个国家和地区的伤害主要体现在如下几个方面：
1、高房价对创业具有明显的挤出效应。有关研究结果就表明，国家或区域内部的创业活动与国家或区域经济增长情况呈正相关性。具体表现为：一年后的国家或区域经济增长情况为中度正相关性，与两年后的经济增长情况呈高度正相关。这说明创业活动密切影响国家或区域经济增长和可持续发展。 著名管理学家彼得•德鲁克（Peter Drucker）据此认为，创业是一国经济发展的主要动力之一，他于1985年就提出了创业型经济（Entrepreneurial Economy)这一概念。 未来学家奈斯比特也认为，创业是一国经济持续繁荣的基础。
由此我们可见的是，创业固然是解决就业问题的重要渠道，同时它更是促进一个国家或地区经济快速发展、增进一个国家或地区竞争力的泉源，其所代表的创新精神更是一国或地区进步的灵魂。 遗憾的是，目前中国畸高的房价收入比，使得绝大多数青年购房者及其直系亲人为了一套房子，而不得不削减其它方面的消费支出。如此一来，不仅将两代三家人的日常消费需求给挤出去了，同时，也一并的将青年们的创业需求，也给挤出去了。而购房后，入不敷出的薪金和并不稳固的工作岗位日渐削弱着他们的承受能力，对他们的生存价值和生命尊严构成打击。为了确保不至于丢掉工作，这些本应充满激情、满怀梦想的青年，在平时就患得患失、斤斤计较，在工作上毫无主见、墨守成规，对那些能够决定他工作命运的人更是唯唯诺诺。长期以来为确保工作的稳定，这些人在丢了梦想的同时，其冒险精神也彻底丧失了。正如有学者所指出的，所谓的创业者就是指在充满不确定、无序的环境里寻求机遇的过程中扮演积极承担风险角色的人。现在的他们，缺乏起码的冒险精神，显然承担不了这种责任、扮演不了这种角色。
2、高房价对消费具有明显的挤出效应。消费是经济增长的原动力，马克思主义经典作家就将人类的消费行为分为生存型消费、发展型消费和享受型消费三种类型。正是由于人们不知疲惫地追求更好的消费水平，才使得人类社会生产力水平不断地前进发展。同时，生产力发展水平又决定了一定社会发展阶段的消费水平和消费结构，人们只能消费自己能够生产出来的产品。就如马克思对生产与消费的关系进行分析时所指出的：“没有生产就没有消费，但是，没有消费，也就没有生产，因为如果没有消费，生产就没有目的。”消费对于生产的作用，就在于它能创造出新的生产的需要，也就是创造出生产的观念上的内在动机，后者是生产的前提。 可见，消费在经济结构中的比重对于一国国民经济的发展而言，是相当重要的。目前中国经济最大的问题，就在于消费的不足。而消费不足的一个重要原因，就在于房地产业。
自从1998年我国住房制度改革后，房价快速上涨，利润丰厚也吸引了越来越多的企业加入到房地产开发行列，房地产市场出现了一片繁荣的景象。表现在，商品房的销售额快速增长，从1999年的3935.44亿元上涨至2015年的87281亿元，也就是说16年时间里，销售额上涨了22.2倍。然而，与1998年住房改革后我国房地产市场一片繁荣形成鲜明对照的是，这之后社会消费品零售总额总额虽然增长了，但是消费在国民生产总值中所占的比重却是一路走低的。从1978年改革开放以来，直到1998年我国全面实施住房改革为止，我国的居民消费率一直徘徊在50%左右。但是自房改后的1999年开始，我国的居民消费率开始逐步下滑，到2008年全球经济危机时，更是跌至35.3%，远远低于美国同期的70%，也远远低于60%这一世界平均水平。
3、高房价妨碍生产力的发展。与房价快速飙升伴生的，是企业“地租”成本的普遍抬升。以深圳为例，数据显示，2014年深圳甲级办公楼市场年均租金增速为18%。受P2P企业倒闭潮等因素波及，2015年这一增速虽有回落，但仍然高达7.4%。于“寸土寸金”的大环境下，随之而来的是，工业用地成本也随着水涨而船高。2015年初，深圳厂房类出租屋月均租金同比上升幅度高达11%。企业的租金成本明显增加。此外，高房价还间接的带动了人力资源成本的提升。根据深圳链家地产所公布的数据显示，2016年3月，深圳房屋的平均租金为72.3元每平方米，同比上涨36.1%，这还是比最高点有所回落的数据。这也就意味着，租住一套100平方米的房子，每月的租金就需要7230元，再加上每月的物业管理费和水电费，单房子的支出就接近8000元，这一价格确实容易让人才尤其是那些事业还处于起步阶段的年轻人望而却步。按照英国经济学家科斯的社会交易成本理论，员工生活成本必然会体现在企业生产成本中——当房租的上涨，引起了员工基本生活成本的刚性上升，必然会倒逼员工向用人单位提出更高的工资要求。但事实是，这部分高出的工资，只是用于了房租的缴纳了而已，员工的可支配收入并不会因此而有所增长。结果是实体经济的不景气、是实体经济的萎靡。
其实，大卫.李嘉图早就明确指出，要想促进生产力的发展，就需要增加资本积累，而其源泉来自纯收入。而妨碍资本积累的原因在于将纯收入用在了非生产性消费，如地租和赋税上——辛辛苦苦赚几百万，赋税、租金和人工成本（因租金上涨而上涨部分）一加还能赚几个？赚不到钱，何来利润？没有利润又如何完成资本积累，没有资本的积累又如何扩大生产？没有社会资本的再生产，又如何促进社会生产力的发展？
4、高房价扭曲人们的价值观。关于投机泡沫对消费和创业的挤出效应，已经得到了人们足够的重视，但对于扭曲人们的价值观，显然认识不足。事实上于一个国家和民族而言，这比对消费和创业的挤出所带来的伤害远要大得多，且这种改变将会是永久的。
早于2011年，香港知名导演杜琪峰也曾感慨过，他说：“这个年代，房子每天都在涨价，涨到我都要说粗话了。每天都有很多人来问我卖不卖房，买不买房，要是每天都在想这些事情，还有心情工作吗？这样下去，这个社会会变成什么样？未来，小孩会怎样？”是啊，整个社会会变成什么样呢？长此以往，这样的社会是不会有希望的。
由于“资产价格的上涨，为投资家带来了亿万的财富。这是流量收入远不能相比的巨大财富，使得人们的价值观发生了混乱。汗流浃背、辛勤劳动的所得，远不如金钱游戏带来的利益，必然对劳动积极性产生极坏的影响。” 这于国家于民族而言绝对非福。长远的健康发展，都不可能建立在过度的资产性繁荣基础上，实体经济的坚实，才是根本。从社会价值来说，劳动致富，实干兴业，创造光荣，永远应该是主流；资产性获利，只是一种补充；不劳而获，热衷投机，则可以说是一种羞耻。全民炒房炒股，甚至巨量金融资产转战楼市人工成本、股市，绝非国家稳定健康发展之福。由于投机兴风作浪，少数城市房价失控，使得国人一房障目、变得短视，也使得社会资本和聪明才智的投向发生了严重的扭曲。
5、高房价可能引发经济危机。从历史经验来看，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股灾、中国2015年股灾，对经济的影响则要小很多。因此，有人将其概括为：十次经济危机九次都是因地产崩溃而起。
6、高房价打击中产阶级。在亚里士多德看来，“很明显，最好的政治社会是中产阶级公民组成的，而且，很可能在治理好的国家里，中产阶级为数众多……由此可见，公民拥有适量的、足够的产业是那些国家的大幸……如果没有中产阶级，穷人数目增大，麻烦百出，国家会很快崩溃。” 这也得到了事实经验的有力支持。正是基于此，几乎所有的国家，都在努力在促成橄榄型社会的形成。但高房价却能打击中产阶级，妨碍中产阶级社会的形成。
首先表现在泡沫期抑制中产阶级的扩大。沃尔夫认为，房价的上涨，虽然表面上增加了一国的财富，但是这种价格的上涨会影响社会的阶层财富结构：房价的上涨会将人们手中的财富予以再分配，结果是：需要住房的年轻人的财富，就此逐步转移到了拥有几套住房的中老年人那里去了；或者将消费性购房者的财富转移到了投资性购房者的手里去了。结果是，社会阶层的收入差距被越来越大。为此，沃尔夫就明确的指出，较高的房价并不会使得一个国家由此而变得更为富裕。
其次表现在泡沫破灭后对中产阶级的消灭。上层的特权阶级是有特权的，这种特权至少可以部分地保护其财产。而那些穷人，压根就没有资金介入资本市场，萧条时期他们固然艰难度日，在繁荣时期为应对通货膨胀，他们还是艰难度日。泡沫运动的真正输家，无疑是那些夹在中间的中产阶级。他们有部分的闲钱，这令其可以自由地进入资本市场，同时在泡沫时期他们的信用也得到扩张。在繁荣时候他们可以利用这种信用以高杠杆形式大肆投资，在这时他们固然可以获得更高的收益，可问题是一旦经济衰退，其高杠杆也会给他们制造更多的负债。
7、高房价驱动下的征地行为加剧政府与人民之间的对立和冲突。伴随着房价高企而来的是，地方政府越来越热衷于为房地产业跑马圈地，在国家实行土地总量控制的前提下，一些地方政府私自违规征用土地，并且没有给予失地者以适当的补偿，导致失地民众（包括农民、市民和小企业主）怨声载道，民怨沸腾，造成尖锐社会矛盾。
当然，上述观点，有一些事实判断，但于目前而言更多的还只是是非判断。如果以政策决策和投资为目，进行事实分析，那么，当前中国的房地产市场又处于何种阶段呢？会不会崩盘呢？这是大家最为关心的话题。
霍伊特所建构的地产周期理论表明，18年是房地产业的一个风险区间。目前，我国距离本轮房地产市场繁荣周期的肇始点1998年，恰好18年。此外，依据我在本书中提出的人口红利周期和人口赤字周期概念和对中国人口的变化情况所做的梳理，我倾向于认为，当前的中国房地产市场已经从人口红利周期走向人口赤字周期的前夜，也即开始步入一个风险区间。且我倾向于认为，基于我国的人口峭壁问题，一旦房地产市场崩盘，那么我国的房地产市场将不是步入霍伊特的地产周期，而是日本那样的人口赤字周期。需要说明的是，虽然目前已经处于人口拐点期，但这并不意味着会立刻引起房价的下跌，反而可能会因为市场的惯性和情绪的共同作用，房价还会继续上行，甚至疯狂上行。那么，真拐点在哪儿呢？我认为房地产市场真正的拐点，在于人口红利拐点与货币政策拐点叠加时。
所幸的是，我国的房地产市场还只是处于高风险的拐点期，但并没有崩溃。所以，我们还有时间来解决一些问题。问题是，怎么解决？
于中国而言，人口问题确实是一个非常严峻的现实问题，但也并非无招可解。
因为长期所实施的错误政策导致了我国的二元结构异常突出，这就使得我国既有日本式的困境也有非洲式的麻烦。但也正是这种矛盾性、二元性、落后性，反倒决定了中国在应对危机时，手中可动用的牌，远比当年的日本和今日的美国要多得多。
仍以日本为例，在经济上该国无论是国土面积、人口规模（它不仅决定着劳动人口的数量，还决定着市场的纵深）还是资源储量，都很难与中国相比。其次，其公共服务与社保体系早已在1960年代的国民收入倍增计划中逐步建立健全了。伴随着国民收入倍增计划的实施，原来困扰着日本经济发展和社会稳定的诸多问题，如城市与乡村、如地区与地区之间的二元差异，得到逐步缩小，包括投资和消费在内的国内市场，已是饱和的投无可投、刺无可刺了。这也就决定了其对国际市场的依赖很严重，经济发展的外部性较脆弱。而反观中国，我们不仅有13.5亿的人口，更重要的是今天中国的人均GDP还只是美国的14%而已！更重要的是，我们还存在大量的改革空间，我们的城市和乡村的差异巨大、东西部发展极端失衡、国有民营的二元结构亦趋恶化。正是这种两国国情的差异（虽然这种国情是由于政府一手强化的），决定了彼此面对的问题的性质也会不同。对此，我们首先需要辩证的认识到的是，这些固然是问题，但何尝又不是机遇呢。
就经济的增长，广州大学的陈潭教授曾将其细化和扩展为这样一个模型：G=I[MPT]。在该模型中，G为经济增长，I代表制度，M为市场，P为人口，T为技术。陈教授认为“发育完善的市场要素是经济增长的核心，人口要素是重点，技术要素是关键。而稳定和良好的制度结构则是经济增长的基础 。正如该模型所表明的，虽然我国当前已经步入人口拐点也就是P将成为负面影响因子，但可以提升中国经济增长的有利要素还有很多，譬如实施创新以此提升I，譬如扩大市场提升M，当然这一切主要还是得取决于改革，通过改革以此来提升I。
如果应对得当，哪一件处理好了，都可以让我们的经济再次出现质的飞跃。那么《淮南子•人间训》里所说的“塞翁失马，焉知非福”，将于现实中会找到最新、最好的诠释。当然，也正是这种明显的人为强化的二元差异，如果应对失当（无需改变，只需继续延续既定的政策就可实现），中国的问题也将较之今日欧美的麻烦，要大出不知多少倍。换言之就是，未来中国的麻烦将比日本不知大出多少。