世上没有后悔药。最好的买房时机是十年前，在哪个城市的市中心随便买，都赚钱。问题是，现在房价这么高了，手头有点余钱，如何投资买房？
最近和几个同学在群里讨论买房投资的话题。很多人都对现在的房价表示吃惊，早知如此，十年前北京房价一万元左右的时候，买个五套房，现在有6～10倍的涨幅，岂不是财务自由了吗？
买房抗通胀啊。但是货币似蜜不似水，即使是未来货币还是今天这样的印发，能超过货币发行速度的投资品种估计只有很少部分城市的很少部分楼盘。
看看北京民间的个人统计数据，（单价按每平方计算）
2004年，北京朝阳公园对面的丽水嘉园1层4900元，15层6100元，顶部几层8100元，交大嘉园6800元。现在丽水嘉园65000左右，交大嘉园9万多，都是交大附小学区房。
2006年，北京莲花桥旁边的盛今佳园，三居室，10800元，当时世纪城小区三居室，10000元，皂君庙的鑫雅苑小区，9000多。现在盛今65000，世纪城10万，鑫雅苑9万多。不过学区不一样，盛今七一小学，世纪城人大附小，鑫雅苑小区门口与交大附中校门面对面。
今天的北京美景东方和富力城都在东三环边上，只相差3公里，同等户型110平左右，都在东三环边，富力城8.8到10万，美景东方5.5到6.5万。
1. 买房要买哪里的房？
买房如果不是自住，就应该当成金融的工具，把控风险与收益，即坚持保守的投资原则，夜夜可以安睡。买房的大原则是跟着人流走，今天城市的格局已经定型。
即童大焕老师说的四个方向，
“第1个大方向，中国中部、东北、西部人口几乎全部都是一江春水向东流，向东部城市集中，尤其是跨省流动人口的88%向北京，长三角的上海、浙江、江苏，珠三角的广东，以及福建6大省市集中。
第2个大方向，是在中国东部城市，人口也向少数城市集中。每年流入北、上、广、深四座城市的大学生，占全国大学毕业生总数的一半以上。全国每年流入这四座城市的人口总数，超过每年从农村进入城市的人口总数。
第3个大方向，不管是西部，中部，东北还是东部地区，人口和产业总体上都越来越向一两座城市集中。越落后的地区，向省会城市集中的趋势越明显。
第4个大方向，在城市的内部，比如北、上、广、深城市内部，人口和产业也在加速分化和向少数区域集中。”
2. 如何确定买房的出发点？
买房的出发点不是房，而是人，即你自己的资金实力（能筹措的月供）和月供能力。每个人不同时期会有不同的策略。年轻人，侧重于迅速做大资产，用最长的按揭年限，最多的按揭金额来撬动资本。中年人，家庭负担重，未来的收入预期下降，可以投资高租金的楼盘，比如一线城市用作办公用途的住宅，增加现金流；而一段时间之后，如果现金流稳定，可以考虑置换资产，再次做大资产。
3. 对于新房和二手房，如何选？如果投资，建议买入二手房。因为二手房的价格是已经是市场价，商业，学校，交通等配套已经落地，而且物业管理，居住的人群都已经明确，投资的确定性信息比较多。而一手房的价格还是开发商把控，有些时候有名的开发商过度透支了未来上涨的空间。
4. 同一地段的二手房，买单价便宜的还是买单价贵的？
从长远的眼光来看，同一个城市区域和地段的的房子未来涨幅（百分比，不是绝对数）都是差不多的！所以，关键是匹配你自己的资金实力和月供能力。贵有贵的道理，便宜有便宜的理由。如果房源可选，建议放弃顶端的CEO盘，户型大，难出手；同时尽量不要去碰低端盘，如解困房，没有产权的房子。
童大焕老师提出的城市生态理论可以参考。
“城市就像自然界的生态系统一样，各种“物种”（此处表现为不同“收入阶层”的人）彼此之间是你中有我、我中有你，密不可分的。在同一个区域系统里，你为我服务，我为你服务，适度的区隔，同时又彼此合作与联系，才会形成互惠互利的高效的互助系统，才是最舒适的同时又是最高效的、最有利于社会阶层之间变动的合理生态系统。就像有参天大树，也有低矮的灌木丛，还有小花小草；有孤独的需要占据大片“领地”的猎食动物，也有各种各样的微生物。它们各安其位，各得其所。
而房价的涨跌，是在城市化背景下进行的，像大陆板块的漂移和地壳运动的隆起或陷落。城市化是社会层面的地壳运动，隆起或陷落都会表现得非常剧烈。相应的版块（地段），就像一艘汪洋大海中的巨轮——整体的漂移，或整体的随着海平面隆起或陷落。不管这艘船是怎样漂移，怎样隆起或陷落，其内部的生态基本不变——在什么层面生活的还在什么层面生活，什么样的房子吸引着相应层级相应收入的人进入或退出。”
5. 买二手房是买80年代的老破小，还是买2000年之后的电梯房？老破小最大的价值在于未来拆迁的机会，那是赌博。从银行的角度，越新的楼盘，越有金融价值，可以抵押按揭的多一些。所以建议买新不买旧。
最近我在重庆出差，在市区的主城区和160公里外的梁平县拜访客户，闲聊的时候也谈到了房子。
重庆作为直辖市，也是西南重要的人口聚集之地，工业，商业，金融发达。城区中心临江的房子平均12000元/平方，在全国的二线城市中算是便宜的。而梁平县，马上就要开通向重庆的高铁，40分钟就可以到重庆市区，房子只有5000元/平。看看晚上10点的街道，重庆的江北区车水马龙，饭馆人头攒动。而梁平已经进入了黑夜的安静。高铁开通以后，会有更多的周边县区的人进入重庆生活，那些有钱人会从农村进化到县城，县城进化到城市。所以从投资的角度，买重庆的房子要比买周边县城的房子更有价值。看看库存，县城里大量建好的房子，卖出去了也没有人装修和入住，而重庆的市区中心，一房难求。
童大焕老师说，“城市的生死遵循“万有引力定律”，发展得越好的，今后会更好，更有吸引力；发展得越差的，今后人才和产业都会流失。城市内部的地段也一样：哪个区域和板块的人口越密集、收入越高、楼越高越密，对外的吸引力也越大。”
向前进，向前进，向着大城市发展。人口集中的大城市使人更自由，更安全，更有尊严，选择和自我发展的机会更多。城市也会越来越陡峭的。
晋文判断，未来一线中国大城市的核心区域的房价没有顶部。但今天的楼市已经步入陷阱时代，买不好，从天到地。各位小心！