作者：政经天一楼主韩和元

10月18日上午开幕的会议上，大会报告再次提到房地产。在报告的第八部分《提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理》里，谈到房地产，报告强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这已经不是中央第一次明确这一定位了。

那么，为何中央会一而再再而三的重申上述观点呢？可能的原因是，中央基于从国家的长远发展、企业的健康成长和社会的长治久安来分析，从而得出上述结论的。实在的说，中央的这一担忧是不无道理的。盖因高企的房价，对我国社会经济的伤害主要体现在如下几个方面：

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1、高房价对创业具有明显的挤出效应

有关研究结果就表明，国家或区域内部的创业活动与国家或区域经济增长情况呈正相关性。具体表现为：一年后的国家或区域经济增长情况为中度正相关性，与两年后的经济增长情况呈高度正相关。这说明创业活动密切影响国家或区域经济增长和可持续发展。 著名管理学家彼得•德鲁克（Peter Drucker）据此认为，创业是一国经济发展的主要动力之一，他于1985年就提出了创业型经济（Entrepreneurial Economy)这一概念。 未来学家奈斯比特也认为，创业是一国经济持续繁荣的基础。 

由此我们可见的是，创业固然是解决就业问题的重要渠道，同时它更是促进一个国家或地区经济快速发展、增进一个国家或地区竞争力的泉源，其所代表的创新精神更是一国或地区进步的灵魂。 遗憾的是，目前中国畸高的房价收入比，使得绝大多数青年购房者及其直系亲人为了一套房子，而不得不削减其它方面的消费支出。如此一来，不仅将两代三家人的日常消费需求给挤出去了，同时，也一并的将青年们的创业需求，也给挤出去了。而购房后，入不敷出的薪金和并不稳固的工作岗位日渐削弱着他们的承受能力，对他们的生存价值和生命尊严构成打击。为了确保不至于丢掉工作，这些本应充满激情、满怀梦想的青年，在平时就患得患失、斤斤计较，在工作上毫无主见、墨守成规，对那些能够决定他工作命运的人更是唯唯诺诺。长期以来为确保工作的稳定，这些人在丢了梦想的同时，其冒险精神也彻底丧失了。正如有学者所指出的，所谓的创业者就是指在充满不确定、无序的环境里寻求机遇的过程中扮演积极承担风险角色的人。现在的他们，缺乏起码的冒险精神，显然承担不了这种责任、扮演不了这种角色。

2、高房价对消费具有明显的挤出效应

消费是经济增长的原动力，马克思主义经典作家就将人类的消费行为分为生存型消费、发展型消费和享受型消费三种类型。正是由于人们不知疲惫地追求更好的消费水平，才使得人类社会生产力水平不断地前进发展。同时，生产力发展水平又决定了一定社会发展阶段的消费水平和消费结构，人们只能消费自己能够生产出来的产品。就如马克思对生产与消费的关系进行分析时所指出的：“没有生产就没有消费，但是，没有消费，也就没有生产，因为如果没有消费，生产就没有目的。”消费对于生产的作用，就在于它能创造出新的生产的需要，也就是创造出生产的观念上的内在动机，后者是生产的前提。 可见，消费在经济结构中的比重对于一国国民经济的发展而言，是相当重要的。目前中国经济最大的问题，就在于消费的不足。而消费不足的一个重要原因，就在于房地产业。

自从1998年我国住房制度改革后，房价快速上涨，利润丰厚也吸引了越来越多的企业加入到房地产开发行列，房地产市场出现了一片繁荣的景象。表现在，商品房的销售额快速增长，从1999年的3935.44亿元上涨至2015年的87281亿元，也就是说16年时间里，销售额上涨了22.2倍。然而，与1998年住房改革后我国房地产市场一片繁荣形成鲜明对照的是，这之后社会消费品零售总额总额虽然增长了，但是消费在国民生产总值中所占的比重却是一路走低的。从1978年改革开放以来，直到1998年我国全面实施住房改革为止，我国的居民消费率一直徘徊在50%左右。但是自房改后的1999年开始，我国的居民消费率开始逐步下滑，到2008年全球经济危机时，更是跌至35.3%，远远低于美国同期的70%，也远远低于60%这一世界平均水平。

3、高房价妨碍生产力的发展

与房价快速飙升伴生的，是企业“地租”成本的普遍抬升。以深圳为例，数据显示，2014年深圳甲级办公楼市场年均租金增速为18%。受P2P企业倒闭潮等因素波及，2015年这一增速虽有回落，但仍然高达7.4%。于“寸土寸金”的大环境下，随之而来的是，工业用地成本也随着水涨而船高。2015年初，深圳厂房类出租屋月均租金同比上升幅度高达11%。企业的租金成本明显增加。此外，高房价还间接的带动了人力资源成本的提升。根据深圳链家地产所公布的数据显示，2016年3月，深圳房屋的平均租金为72.3元每平方米，同比上涨36.1%，这还是比最高点有所回落的数据。这也就意味着，租住一套100平方米的房子，每月的租金就需要7230元，再加上每月的物业管理费和水电费，单房子的支出就接近8000元，这一价格确实容易让人才尤其是那些事业还处于起步阶段的年轻人望而却步。按照英国经济学家科斯的社会交易成本理论，员工生活成本必然会体现在企业生产成本中——当房租的上涨，引起了员工基本生活成本的刚性上升，必然会倒逼员工向用人单位提出更高的工资要求。但事实是，这部分高出的工资，只是用于了房租的缴纳了而已，员工的可支配收入并不会因此而有所增长。结果是实体经济的不景气、是实体经济的萎靡。

其实，大卫.李嘉图早就明确指出，要想促进生产力的发展，就需要增加资本积累，而其源泉来自纯收入。而妨碍资本积累的原因在于将纯收入用在了非生产性消费，如地租和赋税上——辛辛苦苦赚几百万，赋税、租金和人工成本（因租金上涨而上涨部分）一加还能赚几个？赚不到钱，何来利润？没有利润又如何完成资本积累，没有资本的积累又如何扩大生产？没有社会资本的再生产，又如何促进社会生产力的发展？

4、高房价扭曲人们的价值观

关于投机泡沫对消费和创业的挤出效应，已经得到了人们足够的重视，但对于扭曲人们的价值观，显然认识不足。事实上于一个国家和民族而言，这比对消费和创业的挤出所带来的伤害远要大得多，且这种改变将会是永久的。

早于2011年，香港知名导演杜琪峰也曾感慨过，他说：“这个年代，房子每天都在涨价，涨到我都要说粗话了。每天都有很多人来问我卖不卖房，买不买房，要是每天都在想这些事情，还有心情工作吗？这样下去，这个社会会变成什么样？未来，小孩会怎样？”是啊，整个社会会变成什么样呢？长此以往，这样的社会是不会有希望的。

由于“资产价格的上涨，为投资家带来了亿万的财富。这是流量收入远不能相比的巨大财富，使得人们的价值观发生了混乱。汗流浃背、辛勤劳动的所得，远不如金钱游戏带来的利益，必然对劳动积极性产生极坏的影响。” 这于国家于民族而言绝对非福。长远的健康发展，都不可能建立在过度的资产性繁荣基础上，实体经济的坚实，才是根本。从社会价值来说，劳动致富，实干兴业，创造光荣，永远应该是主流；资产性获利，只是一种补充；不劳而获，热衷投机，则可以说是一种羞耻。全民炒房炒股，甚至巨量金融资产转战楼市人工成本、股市，绝非国家稳定健康发展之福。由于投机兴风作浪，少数城市房价失控，使得国人一房障目、变得短视，也使得社会资本和聪明才智的投向发生了严重的扭曲。

5、高房价可能引发经济危机

从历史经验来看，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股灾、中国2015年股灾，对经济的影响则要小很多。因此，有人将其概括为：十次经济危机九次都是因地产崩溃而起。

6、高房价打击中产阶级

在亚里士多德看来，“很明显，最好的政治社会是中产阶级公民组成的，而且，很可能在治理好的国家里，中产阶级为数众多……由此可见，公民拥有适量的、足够的产业是那些国家的大幸……如果没有中产阶级，穷人数目增大，麻烦百出，国家会很快崩溃。” 这也得到了事实经验的有力支持。正是基于此，几乎所有的国家，都在努力在促成橄榄型社会的形成。但高房价却能打击中产阶级，妨碍中产阶级社会的形成。

首先表现在泡沫期抑制中产阶级的扩大。沃尔夫认为，房价的上涨，虽然表面上增加了一国的财富，但是这种价格的上涨会影响社会的阶层财富结构：房价的上涨会将人们手中的财富予以再分配，结果是：需要住房的年轻人的财富，就此逐步转移到了拥有几套住房的中老年人那里去了；或者将消费性购房者的财富转移到了投资性购房者的手里去了。结果是，社会阶层的收入差距被越来越大。为此，沃尔夫就明确的指出，较高的房价并不会使得一个国家由此而变得更为富裕。 

其次表现在泡沫破灭后对中产阶级的消灭。上层的特权阶级是有特权的，这种特权至少可以部分地保护其财产。而那些穷人，压根就没有资金介入资本市场，萧条时期他们固然艰难度日，在繁荣时期为应对通货膨胀，他们还是艰难度日。泡沫运动的真正输家，无疑是那些夹在中间的中产阶级。他们有部分的闲钱，这令其可以自由地进入资本市场，同时在泡沫时期他们的信用也得到扩张。在繁荣时候他们可以利用这种信用以高杠杆形式大肆投资，在这时他们固然可以获得更高的收益，可问题是一旦经济衰退，其高杠杆也会给他们制造更多的负债。 

7、高房价驱动下的征地行为加剧政府与人民之间的对立和冲突

伴随着房价高企而来的是，地方政府越来越热衷于为房地产业跑马圈地，在国家实行土地总量控制的前提下，一些地方政府私自违规征用土地，并且没有给予失地者以适当的补偿，导致失地民众（包括农民、市民和小企业主）怨声载道，民怨沸腾，造成尖锐社会矛盾。

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