房地产和社会学有些接近，我们经常研究行为，就此发现了一个有趣的现象，在整个空间行为里面，从现金流的渠道来看，「站着」不如「坐着」，「坐着」不如「躺着」。比如要吃饭，一坐下肯定就要掏钱了，想办法让人坐下来，现金流量就会比较确定。
房地产属于重资产，而一般公司都有相应的重资产。并购公司时需要注意的就是，我们需要对方的什么。比如，并购一个游乐场，那么成功后最少会留下整个游乐场地皮及其内部设施给到并购方，这样我们可以拿到地皮和内部设计结构及实景效果案例。如果运气好的话还能留下大量的园内员工，继续保证游乐场的正常运营。
这好比我国购买明斯克航母，虽然说买了个空壳，但毕竟留下了发动机，还有大大小小拆卸后留下的痕迹，没过多少年，我国自主研制的航母就下水了。
并购需要避免的「坑」
第一，注意「舍本逐末」。比如并购医院的目的是为了对方的治疗能力，当遇到大片老旧医院楼，它们的治疗用途不再，却大大增加了并购成本，到最后经常花钱最多的地方竟然是那些老旧的医院楼本身，而不是被并购医院的治疗能力。
如何解决「舍本逐末」？比如，当年摩托罗拉来中国建总部，跟政府一谈，「世界 500 强，行，地免费选，选好划给你。」于是，摩托罗拉找到两个合作商，一个是当地的小房地产商，帮忙打通政府和当地关系，另一个则是给全球三分之二世界 500 强企业建造总部的建筑设计公司。
如此专业高端的设计规划好后，摩托罗拉却在全世界打广告要卖这栋楼，「谁买这栋楼，摩托罗拉就把一半的物业租下来」，20 年返租，基本上购买和建筑的费用就回来了。
第二，要考虑成本核算，即物业的价值决定了其价格值不值。值就买，不值还非要并购其公司的就要想办法把重资产清出去。清重资产的方式也有很多种，最直接的就是剥离，让其他有需要的人合伙购买，各取所需。
第三，企业负债率问题。30% 是一个节点，超过 30% 的企业，基本上没有存活长久的，低于 30%的企业，大多数存活的时间比较久。
决定房地产价值的四要素
第一个要素自然是位置。位置本身虽是表面现象，实质则是供求关系。如经济学上所讲，供求决定价格，决定房地产供求的正是它的位置，比如上海的外滩，这个地方人流非常多，所以需求多供给少，价格自然就高。再看喜马拉雅山底下，需求少，供给多，价格当然就低。
第二个要素是供应。不同行为带来不同的现金流量，现金流量决定了租金，租金决定了物业价格。房地产和社会学有些接近，我们经常研究行为，就发现了一个有趣的现象：在整个空间行为里面，从现金流的渠道来看，站着不如坐着，坐着不如躺着。比如说吃饭，一坐下肯定就要掏钱了，只要想办法让人坐下来，现金流量就会比较确定。
「坐」也有很多种形式，「开会」现金流就低，「打牌」现金流高一点，而「吃饭」的现金流介于两者之间。现金流量好，租赁者就愿意支付比较高的租金，物业也比较值钱。
再往下看，躺着比坐着还挣钱。大家知道，去桑拿、美容、医院都很费钱。人死后躺在殡仪馆里面，费用更高。如果你有办法让人尽量都躺着，就可以收很多钱。再比如说地产商和医疗扯上关系，并不是为了看病方便或者想改行。很多经济分析师没有注意到的一点是，医疗机构是地产商最好的租客。写字楼的租客一般只租 1 到 3 年，但医疗机构的租期都是 10 年以上，而且给的租金非常高。
第三个要素是技术。技术可以让物业的功能更加便捷、安全，也就能帮我们带来更多的客户。比如说我们最近讲的互联网+，似乎挺复杂，但当我们回头看一百多年以前，在刚发明电灯泡的时候，绝大部分人造空间里的餐馆和旅馆，晚上 6 点就会关门。
这时候，如果有人率先使用了灯泡，这家餐馆的生意一定会比别人好很多。首先，它可以 24 小时营业；第二，光照度均匀，让顾客觉得很舒适；第三，比起火，光线看起来更有安全感。在这种情况下，空间就吸引了更多人在这里地方消费和娱乐，营业时间的延长带来客流量，经营收入也会随之增加。
一个空间如果能率先使用先进技术，比如有 Wi-Fi 服务、使用新型建材，或者把房子建得更高，降低单位面积的成本，价值就会增加。
人类现在已经开始致力于把房子建得越来越高，上海中心大厦是 600 米，迪拜塔是 880 米，拉登的老家吉达正在建的最高楼是 1000 米，阿联酋还将要建 1100 米的高楼。人类不断往高处建房子，实际上是为了在降低单位成本的同时，向使用者提供更独特的体验。上海环球金融中心，观光部分的收入远大于写字楼的租金收入，这个空间太特别，很多人每天排着队从那里上去，只为从高处看一眼上海。
第四个要素是管理。「911」事件之后，大型写字楼的安全问题十分突出，可我们国内却并不是特别关注写字楼的安全规范。因为在很多时候，只有这些重大事件发生在我们身边时，人们才会意识到安全管理的重要性。
「911」后，官方总结了事件遇难人员的死亡原因，一大部分遇难者是被熏死的，大楼的逃生梯没有窗户，所以一旦着火，楼梯间就像是一根烟囱，不断有烟雾向上涌，这时候人往下跑，很容易在半道上窒息。再者，高层建筑只有一个逃生梯，大家都堵在这里，没法行动，甚至救援者和逃难的人还会冲撞在一起，很多消防员因此被踩死。
我们现在的消防系统仍然是这样的。有一回，我住在四季酒店的三十多层，突然火警响了，当时我就想，只要电梯没断电，我就走电梯，因为我觉得如果从逃生梯跑，火势一大，就会被熏死。
「911」事件之后美国是怎么改进的呢？很简单，他们先在逃生的楼道里加了气雾技术，一旦有烟，就会释放出强大的气压，阻住烟的去向。逃生者可以趁此机会，做好防护措施再往下走。每隔几层就会有一个气雾装置，保证了逃生人员的安全。
另外，他们把救人的通道和逃生的通道区分开来，尽管会牺牲一些建筑面积，但会使这栋建筑更加安全。事实上，如果这个空间拥有一流的安全管理系统，价值也会随之升高，更容易吸引客户。
后开发时代的利润来源
最后我们来看房地产后开发时代的利润来源。当初房地产很简单，无非就是圈地、盖、卖、再圈地、再盖、再卖。慢慢住宅不好卖了，大多数高净值客户已经不再买了。2015 年底，中国高净值客户开始大量抛售住宅，那么房地产商的利润点就必须要转移去经营。
写字楼、购物商场、教育、医疗、酒店都是最初房地产和商业运营的结合，致力于提高建筑价值和出售率。比如，这栋楼建好是做酒店，已有某国际知名酒店入驻并签订 N 年租约合同，年回报足有 X%，如此一来，很多资本就进去了。
筑巢引凤，这是最原始的，盖栋最好的楼，让好公司好企业搬进来。
为凤筑巢，这是现在非常流行的，设计建造个性化的建筑来满足客户不同的需求。
筑巢生凤，这个玩法很高端，就是建一大堆很次很便宜的楼，让初创型公司免费用，解决了他们人力汇集、场地等一系列成本。如果成功了，就占比一定股权，比如过来的 Google 创业园。
总之，房地产的利润从来就不是一个「快」字，经常受经济周期影响。不过也有一个特例，那就是买卖不良资产，它的回报率相当高。