困局难解

参加2018不动产资产证券化的研讨会，聆听一位曾经的大领导发言，提到了他参与研究REITs十几年，直到已经退休了，还没有一个结果呢。

在中国收益证券化真不容易，有政策原因、税收原因，也有资金成本原因，每一个原因都可以讲上一堆。

比如美国的资金成本在2%以内，收益可以是4%左右或以上就已经是很好了；而中国同样的收益4%已经不容易(咱们的物业真贵啊)，但咱们的资金成本可是贵得多，就是一年期的银行利息也高过了租金的收益呢。

从资产端看呢，资产贵这件事情不好解决，只能是凭运气、捡漏，但天下掉下的馅饼不好总是砸到咱们的头上，这只能是机会主义，成为公司战略的；剩下一条就是房价下降，而且得降一大块才行，这可是百姓和银行不愿意的事情。

从收益端看，提高租金收益也不现实，毕竟还有不少人在租房呢，这种民生大事不是想做就可以做的；更何况市场上还有大量闲置物业，就等着坐轿子呢，您的租金一上涨，他就可以入市，等于刹车了。

从过程端分析，必须要降低税收，这可不是税务部门所愿意的事情。

底层原因是优质物业稀少

政策、税收和资金成本高这三个原因之上，最根本的还是物业品质不高。

有了高品质的物业，解决的路就拓宽了许多，比如就有公司去新加坡发行REITs，解决了问题。

当挣快钱的渠道持续变窄的时候，人们就有动力转动运营上来，顶尖人才就会转到运营上来，运营的功夫是提高物业的基础。

运营创造价值

政策、税收和资金成本三项中，最容易解决的、最接近市场化的就是资金成本了，租金收益总得能覆盖您的利息啊？否则大家不可能去做的。

中国人非常重视所有权，不太重视收益权，造就了物业价格高，可租金却很低，这种畸形改起来很难的；税收和政策就不用讲了。

解扣还是得从最接近于现实的提升物业价值做起吧，只要物业收益足够，方法总会有的。