北京楼市数据统计：

　　近三个月来（5-7月），北京市东城区、西城区和海淀区的房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各区前三位。北京楼市只涨不跌的逻辑被击破。

　　?我们从下面几点具体分析北京楼市的风险：

　　第一：人口分流：

　　人口少了，购买力必然下降。

　　?央企：迁往雄安新区的87家

　　?高校：新区共与20多所在京高校达成了初步意向。各高校希望根据不同情况，以整体搬迁、部分搬迁、新建校区或以筹办科研、教学联合体的形式，在雄安落地。

　　已经开始落实的大学：

　　北京大学、中国人民大学、北京林业大学、北京科技大学、中国农业大学、北京体育大学、中国医学科学等多所高校到访雄安新区进行接洽。

　　第二：调控政策

　　调控背景：

　　由于大部分房企都在2016年拿了比较高价的土地，对未来房价上涨预期非常高。

　　?出台“限购、限贷、限价、限售、限商”的楼市调控政策：导致房价上涨难度非常大，这意味着资金成本逐渐增加，楼市风险慢慢积累。

　　?融资渠道：2017年房企融资渠道压力逐渐增大，资金链的风险逐渐积累。

　　?资金及销售：销售面积不断萎缩，观望情绪加强。

　　结论：2018年上半年房企的风险可能加大。

　　第三：投资价值

　　政府仿佛强调，房子是用来居住的。一旦北京楼市保持平稳发展趋势，房产投资价值逻辑消失，毕竟房产投资是需要回报率的。年回报率没有7%，我想没有多少资金去碰房产投资。

　　第四：学区房

　　还记得在北京学区房最疯狂的时候，中介挂出的报价46万元一平米的天价学区房吗？如今，在调控风暴的冲刷下，学区房的概念正在变淡，学区房市场已经降温。在黄城根、金融街等热门学区，每平米20万元的学区房基本消失了，有的学区房报价已经下调了百万元甚至更多。

　　?市场调查结果：

　　总价800万以内更受欢迎

　　?案例分享：

　　一个一本学生赚到800万需要多少年？

　　23岁到42岁之间，平均一年税前收入算25万，一年存10万，刚好80年。

　　学区分水分高的离谱。

　　?从另外一个角度分析：

　　学区房无用，拼命才会赢。不必为学区房挤得头破血流，毫无意义的，就算花了百万、千万去买了一幢小小的学区房，也不过是让孩子在人生起跑线上往前移了一厘米，也许还不到。

　　学习还是靠自身的努力、勤奋。虽然就读名校，成绩爬不到前面，就终会被甩下。

　　物竞天择，必然的法则。很多买学区房的人会清醒过来的。

　　第五：雾霾

　　雾霾导致很多人离开北京。特别是老人，卖掉北京的房子；还有为了小孩健康的。这些因素会影响北京楼市健康的发展。

　　第六：对比美国城市楼市

　　2008年次贷危机，美国楼市跌了4年时间。2013年，美国楼市重新回到上升趋势，美国房价也将在2017年达到2007金融危机前的最高点。

　　结论：

　　楼市需要调整，才能健康发展

　　中国投资人现在非常聪明能干，COPY能力非常强。观察到美国楼市的发展趋势，虽然有调整，最终结果还是往上走。因此很多大佬依据美国楼市的发展趋势，看好北京楼市，认为北京楼市跌的不深。意味着，北京楼市平稳的时间会更加长。

　　只有真的跌了一次，市场才会更加成熟、更加健康。

　　还有一点需要关注：

　　美国楼市有海外购买群体，中国楼市没有巨大的海外军团。因此，北京楼市要想重新恢复向上通道，除非中国的经济发展更加好、更加快。

　　总结：

　　中国对GDP增速数据，更加看重的是增长质量的提升。另外一方面，一定要理解，中国对房价控制的决心。

　　这样北京楼市在2018、2019都没有机会