征收房地产税的不确定性

智石经济研究院副院长卫祥云

一、为什么要征收房地产税？谁也说不清楚。

征收房地产税降房价，不可能。调节收入分配，不现实。解决土地财政，增加政府收入，一是没道理；二是收入不抵成本，不划算也不值得。

在征收房地产税的目的、意义尚不明确的情况下，房地产税法如何出台？即使贸然出台，又如何征收？会不会带来法不责众、有法难依的尴尬境况，大家都难预料。

二、七十年使用权问题怎么解决？是一道绕不过去的坎。

最近，房地产税未列入今年财政部立法计划，再次引发了对制定房地产税合理性的广泛质疑，网络舆情之汹涌澎拜说明了广大民众对房地产税的理性思考超出预料。不能不能对房地产税法的制定产生冲击。因此，有些关键问题必须考虑。而目前的国有土地70年使用权是必须解决的问题之一。

按照我国社会主义宪法规定的国有土地所有制不能动摇的情况下，七十年使用权按照物权法“自动续期”的承诺。在使用权期满七十年后征收房地产税是没有异议的，而未满七十年使用权的房地产征收房地产税则存在重复收税之嫌。

所以说，70年使用权的问题怎么对待？怎么解决，是房地产税法出台绕不过去的坎。

三、土地出让金怎么解决？新老划断是不可回避的问题。

目前的存量房地产是在交纳了七十年土地出让金的情况得到的不动产。即居民现有的房地产价格既包括七十年国有土地使用权的价格，也包括地上的房产价格。如果土地使用权满七十年后业主继续使用和占有，那么交纳一定的土地使用和占有税则是合理的。而建在地上的房产经过七十年折旧后价值几乎等于零。所谓的房地产税实际上是国有土地的使用权持有税。如果七十年使用权期满后，业主可以在原有土地上盖新房并继续使用，而不需要再交纳土地出让金，则只交纳每年的持有税（房地产税），房地产税就是合情合理的。

这就带来一个问题，如果今后征收房地产税后，新建房地产就不应该再征收土地出让金了。新的房价就应该是土地永久使用权的价格加上地上房屋的价格构成的房产价值。

四、房地产税免征、减征的建议就是个传说。

不知从何时起，房地产税背负了那么多的不能承受之重，但很多研究和讨论都在泛泛而谈，而刻意回避七十年使用权和土地出让金等重大问题。尤其是一些所谓的税务专家的建议，听起来就像是个传说。

如某财政税务专家建议：应从第三套房开始征收房地产税。请问免除两套房由谁决定？如果一个家庭有三套房，选择最小的一套交纳房地产税可以吗？如果以家庭单位计算，会否在中国大地上掀起新一轮离婚潮？

又如全国人大财经委某副主任说：房地产税的目的就是让持有多套房的吐出来，不能有人有很多套房子，而新市民无房可住……。

这又是什么研究高论？今天的老市民，曾是过去的新市民；今天的新市民，会成为将来的老市民，新市民和老市民是一个相对的概念。有房无房也是一个变量。如果政府智库的所谓的专家、学者对房地产税的研究讨论停留在这样一个低层次的水平上，我们如何依法保护公民的合法财产，又如何落实中共中央、 国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》？

五、房地产税法的出台要慎之又慎。

房地产税法的制定和征收房地产税确实是一件比天还大的事。但天再大，大不过道。如果道不通，逻辑不顺，即事难成。

目前，中央政府正处在全面减税周期的关键时刻，而房地产税的出台如果不慎，很有可能抵消政府所有的减税政策，甚至不排除成为压垮骆驼的最后一根稻草也未可知。

2019年4月10日