今天上午10点10分，武汉经开区神龙一厂地块，被招商蛇口，以总价约57.4亿元摘得，楼面地价7643.58元/㎡，超过5年前万科的经开单价地王。
这个地块，成为今年武汉经开总价地王。
今年5月19日，硚口建一地块，总价约58.9亿元，被招商蛇口夺得。
截至目前，招商蛇口在武汉拿地投入约116亿元。
从二七滨江3w＋地王，到光谷东1.6w地王，到今天的经开总价地王，还有12月25日、31日，可能出现的未知地王。
武汉的地王盛宴，刚刚开席。
01
10月14日，神龙一厂1MA地块，挂牌编号（2020）123号地块。
土地面积35.6万平米，起始价60.45亿元。
后因故延期。这宗地起拍价调整为57.4亿元，土地面积缩小为32.9万平米。土地编号变更（2020）152号。
该地块的附加条件，主要包括：
引入1家及以上控股股东为世界500强、全国性保险公司旗下的华中区域总部入驻；引入世界500强、汽车行业公司的“5G和智能汽车”无人移动应用技术；在J、K、L地块上建设城市街心公园等相关设施，投资额不少于1000万元，建成后无偿移交。
神龙大道、神龙小学、神龙医院、神龙营业厅、神龙冷饮厂、神龙幼儿园、神龙派出所……1992年神龙汽车公司落户武汉经开区后，“神龙”这座武汉汽车工业地标，见证着“中国车都”茁壮成长。
1992年神龙落户后，吸引大批上下游企业来汉投资建厂，东风本田、东风总部、东风乘用车、东风技术中心等落户，让昔日汉阳县的荒草农田，变成远近闻名的“中国车都”；武汉设立法国领事馆、开通直航巴黎洲际航线、共建中法生态城，中法友谊种子也在神龙落户后生根发芽。
总价地王旁边方圆3公里范围内，二手房房价超过1.6万元。
湘隆时代大公馆，11月份二手房均价16865元/㎡；万科翡翠玖玺，23468元/㎡
从新地王的楼面地价推算，该项目毛坯价格1.8-2万元/㎡。地处经开中心，周边无新盘，未来可能一房难求。
经开的上一轮地王，是禹洲，楼面地价破1.3w。地块区域在经开与汉阳的交界处。
再往前则是万科。2015年12月，万科联合平安，26.4亿元，拿下经开地王。楼面地价6991元/㎡。
当时业内推算它的售价1.5万元/㎡，如今它的二手房价2.34万元/㎡。这就是后来的万科翡翠玖玺。
5年之后，在老地王的旁边，经开新总价地王出现。
在住宅供地上，经开区一直很稀少。在体育中心周边，最近三年无新房上市。最近的几宗地，在后官湖大半岛与经开智慧生态城，这两个区域将是经开区的两大新中心。
截至2020年12月15日，整个经开区的新房成交4393套，相当于光谷同期新房成交的三分之一。其中大部分来自智慧生态城的成交，新房均价9000元左右。
02
回顾武汉历年总价地王，排名前三的是，
2019年9月10日，华夏幸福武昌滨江地王，116.2亿元；
2016年11月2日，平安集团汉阳滨江地王，110.7亿元；
2017年2月7日，中信泰富二七滨江地王，99.2亿元.
前两宗总价地王，背后都有平安的影子。
4年前的那个汉阳滨江地王，滨江“三兄弟”还在加油卖房。
在一个长周期里，世茂的汉阳滨江地王、越秀的精武路地王、华发的二七滨江地王，最终都解套。
短周期里，大涨的概率很渺小。总价地王多是大盘，能扛住长周期。
03
先看两组武汉的数据：
1-11月，全国50家代表房企拿地面积TOP10城市中，武汉以1200万平方米，位居第一。
在武汉拿地金额，前5强依次是，绿地，192亿元；中海，144亿元；龙湖，137亿元；华润，82亿元；华侨城，67亿元。
再看全国的数据：
11月，全国300城出让金额4209亿元，环比下降15%。
年末资金偏紧的背景下，大部分房企拿地偏谨慎，“三道红线”下的绿档房企积极补仓。如今在土地市场上，拿地的疯狂，多是央企、国企。
央企国企拿地猛，因为钱不是自己的，或者说拿到的钱非常便宜。
民企为什么今年也疯狂拿地？因为以往100个亿，拿一两块地。今年各地的扶持政策，至少能拿五六块地。
房地产的本质，是金融。开发商用很少的土地款，撬动一个大项目；买房人用首付款，撬动一套房。
今年前11个月，中海地产以1214亿元的拿地总额位列拿地排行榜第2位，仅次于碧桂园的1271亿元。
截至2020年12月7日，全国有11个城市的卖地收入均超过1000亿元。上海、杭州、广州3个城市的卖地收入超过2000亿元；南京、北京、武汉、宁波、佛山、苏州、成都、重庆，超过1000亿元。
这些开发商重仓的城市，也是未来楼市重点城市。
［后记］
武汉，成为开发商重仓的城市之一。
“地王”频出，至少说明开发商还是看好武汉的未来。
按照今年武汉的开发节奏，拿地后5-6个月开盘，预计今年这批供地，将在2021年4月份左右上市。
地王与我们买房卖房息息相关。我们买房可以参考周边地王的楼面价，做好5年以上长期投资准备。
对开发商来说，地王好拿，新房备案价还是不好拿。没赶上节奏，地王一样有冬天。
文｜杨光华（地产写字人）