特色小镇的运作思路 

　　一、政府与市场的作用

　　原则：政府引导、企业主体、市场运作。创新建设模式、管理方式和服务手段。

　　政府：政府制定规划政策、提供公共服务。在规划编制、基础设施配套、资源要素保障、公共服务设施完善、文化内涵挖掘传承、生态环境保护、宣传推广等方面统筹推进。

　　市场：充分发挥市场在资源配置中的决定性作用

　　二、拿地主体

　　拿地主体是谁，是政府首要关心的问题，直接决定了你有没有资格拿地。一般而言，政府会从企业的主体规模、是否有操作经验、能否引入产业资源，以及工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等方面出发，对企业进行综合评估。

　　其中，政府最关心的就是企业能否引入产业资源、是否具有运营能力，企业一定要着重体现自己的产业运营能力。这方面薄弱的，还需借助外部力量，与相关行业龙头企业等结成联合体，弥补产业运营的短板。

　　而我最关心的是企业自有资金和投融资渠道。

　　三、换位思考，企业想做什么换成政府需要什么？

　　企业想要从政府手里拿地，砍价是必须的，零地价最好；商办部分自持比例尽可能少，除了自己用的，其他全能卖；再配一些人（住）才（宅）用房，比例越大越好；政策要好，至少在同区域内是最好的......

　　谈判是需要筹码的。既然我们是从政府手里拿地，所以我们就要先想政府之所想，站在政府的角度考虑这个问题。

　　首先，地方政府的领导需要政绩。上面领导想做什么？近期的政府文件有哪些要求？

　　第二，你这个项目能给当地带来多少税收？拉动多少产业？带动多少就业？引进多少人才？给当地带来多大的影响力？

　　第三，你这个项目有没有风险？你以前有没有拿地骗补的劣迹？各项生产手续是否齐全？环保是否达标？

　　最后，企业不能逼政府犯原则性错误，比如上级政府明令禁止住宅用地与产业项目用地捆绑，那就肯定是不能做的，与其和政府纠结这个，不如早点在其他条件上找补。

　　四、我能做什么？你想怎么做？

　　一份具有创新性、前瞻性、可操作性的开发方案自然是政府关注的重点，这要求企业必须要对政府的需求有非常清晰的了解，是关注产业转型，还是关注产业创新？是关注怎样融入区域经济，还是关注怎样形成影响力？在此基础上拿出符合城市战略方向、符合多方利益的方案，才会得到政府的认同。

　　一个产业地产开发项目的开发方案应对总体定位、产业体系、空间布局、引擎项目、开发分期、投资计划、营销推广、招商方案、运营方案、组织架构等方面的内容进行系统性的安排。

　　为增加开发方案的亮点与吸引力，在编制开发方案时应充分融入“产城融合”、“产融结合”、“三生融合”、“招培一体”、“众包招商”、“创新驱动”等先进发展理念。许多企业聘请大牌规划策划机构编制开发方案，其实就是利用外脑的智慧，以缩短谈判周期，提升谈判效率。

　　五、水到渠成，政府拿出土地、政策

　　政府关心的事情谈妥，接下来就轮到政府出东西了。

　　一般而言，政府这边可以出两个东西。

　　一、土地

　　能出多少地？出哪块地？价格是多少？产业和住宅的配比是多少？这些在一定范围内是可以协商的。至于具体能谈成什么样，一个是看政府对你有多大兴趣，另外就是要通过调整合作模式来为双方的利益找一个平衡点。

　　二、政策

　　政策包括当地政府或园区管委会针对某个行业的扶持政策，比如税收减免、地价减免、投资引导基金、科技信贷、上市奖励、贴息贷款、快速审批等等；还有政府针对企业引才的奖励，比如新增创新载体的科研经费补贴、自主培育项目的资金补贴、引进高层次人才的引才奖励和薪酬补贴等等，以对企业员工的购租房补贴、生活补贴等等。当然，这些需要你找到当地相关的产业政策，对号入座。

　　当然，如果你的投资项目比较重大，可以和政府一事一议，可以围绕着税收返还、资金补贴、注册资金返还等去谈，政府会给出相应的承诺。如果是特别重大的项目，还可以请专业人士去谈，他们说不定可以帮你谈出许多意想不到的条件。

　　蔡律综合  2020年2月25日星期二