按部就班容易，颠覆往往很难。
上世纪90年代，摩托罗拉发布历史上第一款折叠手机，诺基亚也发明了全球第一部拍照手机。10年后，乔布斯宣布，苹果将重新发明手机。从按键式手机，到触屏式智能手机，就是一次彻底的颠覆。
在房地产界，20多年的发展，颠覆式的产品很少。以叠墅为例，最近两三年，武汉的叠墅越来越多，且同质化严重。叠墅，通常可以理解为伪装成别墅的洋房，想得到别墅级体验，多半是没有的。
市场上，多数的叠墅项目在control+C，control+V。同时很多叠墅为控制了总价、扩大市场，不得不压缩室内面积，相应地牺牲了功能和舒适性，室内空间变得逼仄。
很少有人思考一个问题：叠墅语境下的生活场景该如何呈现？
01
在国内，叠墅出现大概有十多年的历史。“禁墅令”发布后，独栋、联排、合院等逐渐退出主流市场，叠墅成为别墅市场主流。
在疫情后，人们的置业观发生很大改变，想要独立的生活空间。这种情况促使今年武汉的叠墅成交爆发。
目前叠墅市场上多为三叠6层，或两叠4层。下叠有花园，上叠有露台，中叠就比较尴尬了，只有阳台，电梯是共用的。面宽窄，私密性不足，仪式感缺失，好像是个插班生，和楼上楼下的朋友有点格格不入。
“墅”名之下，其实难副。
在叠墅进化的案例中，或创造更多室外庭院，或增加面宽，提升墅感与舒适度。在一线城市，叠墅重在科技与精装。在武汉，叠墅多在地下空间与夹层赠送。
进化升级容易，颠覆革新很难。颠覆后，市场能否接受；颠覆后，失败的成本有多高。这就更是难上加难。特别是当这种产品还处于销售的黄金时期，谁都不愿意冒险。
然而事实是，从使用者的需求出发，如何做到每一叠，都有私家入户花园和地下空间，这才是未来叠墅革新的主要方向。
02
在光谷花山，“花山花锦”的叠墅产品，就开始了它的“冒险”，发明全新的叠墅。
先看看它的上叠。
从侧面独立电梯入户，有一块独立的1F入户花园。在4F、5F，也分别有一个电梯口的入户花园。
这个上叠最特别的是，在4层有一个独立套房空间。传统叠墅的上叠，一般是5F-6F。这个上叠，相当于买一套上叠，多送一个酒店总统套房。这个私密空间，将是上叠的最大特色，也是武汉上叠里的唯一。
未来，上叠的业主回家，不会惊动中叠与下叠，完全独立的别墅体验，更私密。男主人晚上应酬，凌晨回家时，直接到4F休息，不必打扰家人休息。或者家里有重要客人过夜，可安排4F的客房，主宾皆有自己的私密空间，更自在。
也可以作为主人家庭空间的延伸，把这里布置成琴房、茶室，或者爱好收藏，不占用家庭的正常使用空间，还可以营造一个独立场景。
中叠，是最难做出别墅体验的，“花山花锦”的中叠让人眼前一亮。
这个中叠，也是从侧面另一个电梯独立入户，与上叠入户分开；在一层入户处、三层入户处，均有一个入户花园；电梯能直达－1F的地下车库；拥有南向双阳台。
以前，中叠业主养花养草在阳台上，空间小。如今，中叠拥有1F、3F两个入户花园，满足自己的兴趣，也不影响其他人。1F的入户处，是一方有花草点缀的花园。归家之路，变得赏心悦目；3F的入户花园，可改造成一个露天茶室。朋友来家小聚时，可以在室外泡茶。
下叠的花园，与上叠、中叠的入户花园不在同一视野范围内，私密性更好。以前，下叠的花园，像生活在别人眼皮底下。家里来什么人、种什么花，楼上的都看得一清二楚。而这里的下叠，生活更私密。
同时，每一叠都有地下空间，均有采光井，通风与采光较好。中叠也有自己的小区入户花园、空中入户花园。这个也是这款叠墅的创新。以往只有下叠有地下空间，下雨或天气不好时，上叠与中叠的活动区域就很小。
总体上讲，“花山花锦”叠墅的巧妙之处，在于加装两部外部电梯，这两部电梯的安放位置，则是解决问题的关键。专属的立体交通创新，虽然增加了一定的公摊，但每户均能享受私家电梯，并且做到南北单独入户，私密性显著增强。
从某种意义上说，这个叠墅，重新定义了武汉的叠墅，每一叠都做到独门独户独院。
尤其是中叠住户，不必再面临同样容积率下，却要让渡空间给到上下住户的窘境。
对于叠墅使用者来说，生活更私密，不与其他人共用电梯，还能享受每户有院子的生活。
03
这个入户方式的颠覆，核心逻辑在于从人的需求出发，提升居住体验，让“墅质生活”名副其实。入户方式的颠覆，随之带来室内外功能空间的变化。
通过对叠墅使用者生活场景的洞察，这个项目没有做100平米以内的小叠墅，也没有做200平米以上的大叠墅。他们将户型尺度，控制在约112-168平米的舒适尺度范围。
以下叠约138平米户型为例，可以做3房含双主卧套房，也可最高拓展为4间卧室。尺度舒适，全套房级的配置，户型方正，短进深设计。
客餐厅面宽约6.9米，整个户型进深约8.9米。这个入户玄关画的有点小，但实际装修时，这一面墙，对开的玻璃门，整个面，都能直接进出花园。
与同类面积户型相比，一层L型布局，客餐厅与活动区一体化设计。坐在客厅的沙发上，或餐厅旁，都能看到外面的宽屏风景。
餐厨空间尺度大，可改造为中西厨。在中厨外面，设置一个西厨岛台或酒柜；活动区可扩展为个性化居家功能或个人兴趣空间，比如钢琴角、儿童活动区、茶桌或书法桌、读书空间等。
一层餐厅上方的扩展空间，可改造一个大的书房或兴趣空间，或改造成一间大套房，与一侧的卫生间、更衣间打通使用。户型方正，没有浪费空间。短进深，藏风纳气。
颠覆者，往往是“外行”，跨界融合与匠心独运，带来奇妙效果。这种叠墅的设计者是铁四院。京沪高铁、武汉站、武广高铁、武汉长江隧道等，这些重量级的工程背后，都是他们。
铁四院旗下的房地产公司，不追求高周转与规模，是一家有创新基因的“小而美”的公司。在叠墅设计时，没有照抄市场上的热销项目户型，而是从使用者的角度出发，更多考虑使用者的居住体验与生活场景，并以此为基础做了大量研发，用独栋的标准来建叠墅，只为给业主更好的别墅体验：
回家时，上叠与中叠，不再与别人共用电梯，更私密；在下叠，坐在沙发上或餐桌旁，窗外就是一个宽屏的风景画；在中叠的秘密花园里，女主人种满了自己喜欢的鲜花，或放一张茶桌，喝茶看书；在上叠，公司加班凌晨回家，不用惊扰家人睡眠，可以睡在4层的独立套房。
［后记］
“禁墅令”后，低密产品以叠墅为主流。这样产品成就很多中产阶级的别墅梦。
但市场上的叠墅与真正的别墅体验，有很大的错位与错配。
叠墅的创新，条条大路通罗马。“花山花锦”的叠墅，从室内电梯入户，改成室外两部电梯独立入户。入户方式的改变，就像手机从按键模式，到触屏模式的颠覆。并在此项颠覆的基础上，彻底颠覆了叠墅现有的居住体验，创造出一种类似独栋别墅的居住体验。
这个项目，从室外电梯到室内空间布局等产品细节的所有改变，都是以一套用户思维与逻辑体系思考问题，并解决问题。
同样的试卷，大多数人copy标答，偏偏就有人不拘一格，亮出绝招。是天赋使然，也是苦心孤诣。
这才是这个叠墅值得同行借鉴的地方。
文｜杨光华（地产写字人）