供应过剩

走在街上，看到大量商界物业闲置，这里面既有大盒子空置，也有大量的街铺空置。

如此多的空置当然还是源于供求关系失衡，供应量不断攀升的同时，需求的增加却是相对缓慢。

十年前商铺是地产开发项目能否盈利的核心和关键，商铺单价卖到住宅单价的三~五倍非常正常，最邪乎的是商铺单价可以卖到住宅单价的十倍左右。

十年快速发展，商铺已然不太好卖了，价格也下来了，也不好租了。

招商

商业是标准的不动产，即便有了VR的配合，信息不对称仍然存在。

招商工作就和介绍对象的媒人相仿佛，把商业的技术条件呈现给商户，物业方和经营户双方有机会坐在一起协商条件，最终达成合作。

招商最好的结果是：“您需要、恰好我有”——在您困的时候，给您递上一个枕头来，物业完美达到了商户的需求，包括技术、经营等条件都满足。

选商

在商业供求矛盾不甚激烈的年代里，商管公司相对强势：您愿意就来，不来拉倒。

那时招商甚至能够把不太合适的商家、不太合适的物业给撮合起来。出现了此种情形，经营就难免会出现困难，那年间商管公司的做法就是汰换：既包括主动的和被动的。

贾总一直强调选商，站在商家的角度，根据咱们的技术条件，把商户分成寄生型、独生型和共生型，协调各类商家进场，如此商家的生存能力当然就强，同时也更有利于建设商业的生态。

从招商到选商是一种实质性的进化，需要技术和心态的双重支持(Y40)。