国家的宏观调控并没有阻止房产价格持续上涨的趋势，股市的红火好像也不能真正分流投资楼市的需求；但是，随着房产价格的一路高走，房产投资的风险正在逐渐加大，房产投资的机会正在逐渐缩小，而售价租金比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标，也是用来衡量一个区域房产泡沫大小的重要指标。但是，对于一个处在快速发展阶段的房地产市场而言，售价租金比高低在更大程度上受制于区域本身房产的升值动力，而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，这在某种程度上会导致“售价租金比”指标的失真现象，而这可能是解释当前北京居高不下的售租比的一个真正原因。

房价涨幅远高于租金涨幅是售租比拉大的首要原因

虽然与去年同期相比，6-8月各居室及平均租金都出现了不同程度的上涨；以8月为例，1居室同比上涨了6.1%，2居室同比上涨了5.9%，3居住平均上涨了5.6%，平均租金则上涨了5.8%；但是，从环比来看（具体数值见下表1），8月普通住宅的租金却出现了回落，这是由于在经历了6、7月份租赁高潮，8月份租赁市场出现“调整”，而这个调整主要体现在普通住宅市场上，最直接的原因是8月份的普通住宅租赁市场缺乏新的需求，“换房”少，使得租赁价格出现下降。8月北京市普通住宅平均租金为1813元，环比7月份下降了1.2%，其中一居室租金约为1490元/月，环比上涨了0.8%，二居室租金约为1814元/月，环比下降了1.7%，三居室租金约为2230元/月，环比下降了2.8%。

相反，与租金的略微回落形成鲜明对比的是，二手房的售价继续保持快速得上涨势头。据“链家地产”统计资料分析，2007年上半年北京二手房成交均价为8518元/平米，同比涨幅高达33.7%；而8月二手房的成交均价更是达到了8968元/平米，其价格相比上半年的均价再度增长5.3%，而环比的价格涨幅也达到了1.8%。

正是由于售价与租金涨幅差距过大，成为售租比持续扩大的首要原因。据“链家地产”统计资料分析，上半年北京市1、2、3居市售租比分别为272、292、293；平均售租比为290；而8月各居室售租比均出现了不同程度的上涨，其中1居为289，上涨17点，2居为316点，上涨18点，3居为320点，涨幅达到27点；虽然上涨幅度不一，但呈现出了普遍上涨态势，这样8月平均售租比达到315，比上半年高出25点。

部分典型区域的二手房售租比明显处于高位

售租比是售价与租金的比例，从租金回报率的角度来看，售租比是能够清晰地反映区域的投资价值；表2是8月部分售租比相对较高的9个典型区域；这些区域大部分的居室售租比都超过了300：1这一国际警戒线；比如大兴区域整体售租比达到368，1居室售租比338，2居室378，3居室388，成为售租比最高的区域。如果单纯按照售租比来判断的话，这9个区域的投资价值显然不高，但是不能忽略北京市房价持续上涨所带来的增值空间。结合售租比以及增值空间，“链家地产”市场研发中心认为，以上区域的置业者可考虑以下建议。

不同区域差别对待，投资置业需慎重

对于售租比相对较高的新兴区域来说，比如东部的八通沿线、朝青区域，北部的清河、昌平，西部的玉泉路，南部的大兴等区域，均是售租比较高的近郊区域，这些区域售租比高最主要的原因就是城市化进程的快速推进，极大的拉高了郊区的房产价格，而当前郊区还缺乏足够的配套设施能够支撑租金的上扬与售价的上涨成比例。同时，在当前北京城区房产价格处于明显高位和郊区价格依然具有较大上涨空间预期的双重推动下，消费者的购房需求很容易被转移至郊区，从而进一步拉高郊区房产价格；而相比较而言，租房的需求不存在买房需求那种所能带动的价值增值冲动，其需求的转移并不会非常有效，特别是租房的偏好在于当前的配套完善程度，这就决定了郊区的租金相对处于低位，从而体现出了售价比的明显高位。

在这些售租比较高的近郊区域置业，“链家地产”市场研发中心建议，首先，投资首选1居室，这些区域的不同居室当中，都是1居室的售租比最低，投资价值相对较高；其次，由于近郊房产对于交通以及规划的依赖程度很高，因此建议尽量选择轨道交通沿线房产。比如天通苑的几个大区当中，天通西苑最靠近城铁13号线，其租金要比距离稍远的天通北区要高，2居室能高100-200元，3居室能高出300元左右。另外，从增值空间来看，则需要考虑到政府的商业及轨道交通规划，比如地铁5号线开通后，天通苑东区距离5号线反而更近，东区的升值潜力更高。

对于房产市场已经较为成熟的马家堡、方庄区域，售租比较高的主要原因是区域租赁市场与周边区域相比并没有形成较大的差异，租赁客户可选择的替代区域比较多，造成区域的租金水平并不比周边区域高出多少；而房价却明显高于周边区域。比如方庄区域，该区域在南城各板块当中一直以来处于领跑地位，房价涨幅也处于领先地位，因此售租比相对而言显得较高。

在马家堡、方庄等售租比较高的成熟区域置业，“链家地产”市场研发中心建议，首先，适合白领自住置业，这些房产市场较为成熟的区域，其交通出行的便利指数都比较高，非常适合具有一定实力的白领消费者。其次，购房支出要合理，这些区域的房价相对较高，加上购房税费成本、贷款成本，因此要合理安排好购房支出计划。第三，尽量选择新兴商品房社区，在发展较为成熟的区域，新兴的商品房社区的升值潜力更高，在置业时也要把未来的升值空间考虑在内。

最后，“链家地产”市场研发中心认为，虽然售租比高的区域，其形成的原因不一样，但背景都是房价持续快速上涨而租金水平涨幅缓慢，在房价仍然维持上涨局面的情况下，未来售租比仍将进一步扩大，投资置业需要进一步慎重。