但是，这些政策要真正起到上述效果，地方政府必须“动真格”。其实，北京、上海等地为打击捂盘惜售等行为，近几年不止一次出台过政策，近期出台的措施大部分也是对原有措施的重申和强调。类似现象之所以反复出现，说明监管方式还不够具体，处罚措施也不够严厉。另一方面，除了监管手段以外，应该通过法律法规的形式，尽快界定具体的违规行为和处罚行为。比如明确界定哪些行为可以构成“捂盘惜售”。这些最基本的工作，恰恰是最重要的。如果连什么是捂盘惜售都不能明确，监管的效果自然会大打折扣。
随着近期楼市调控的深入，捂盘惜售现象又开始抬头，这引起人们的高度关注。什么叫捂盘惜售？通俗地说，就是开发商捂住楼盘不卖，或者分批卖、少量卖，延长销售时间，制造热销景象，为的是实现短期内频繁涨价。其实，捂盘惜售并不是一个新问题，打击捂盘惜售也不是一天两天了。早在2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确提出，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照。
多年打击，捂盘惜售为何屡禁不止？为什么到现在还是房市一回暖就冒头，老是“春风吹又生”呢？除了法规上的捂盘惜售界定困难之外，开发商的具体操作手段很“灵活”，也是重要原因。最常见的就是“晚领、分批领预售许可证”。许多城市都规定，开发商在获得预售许可证以后，必须在规定的时间内开盘销售，否则视为违规。有的开发商为了应付这一规定，在项目封顶后，尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批拿证。这种方法不仅可以应付规定，还可以将一个项目中品质较差的房源先变现，实现分批快速涨价。
第二种手段是大幅提高开盘售价。一些开发商拿了预售许可证以后，为了拉长销售周期，故意大幅提高开盘价格，导致无人问津，变相实现捂盘。第三种手段，一些开发商私下以略低于开盘价的折扣价销售给一些炒房者或者中介公司。在期房交房后，他们再以高于开盘价卖出，与开发商分摊“炒新”收益。我国实行了一系列二手房交易税费减免政策，也为这种变相捂盘行为创造了更大的利益空间。此外，还有许多楼盘对外宣称售罄，欺骗购房者等常见的捂盘手段。
在新政出台后，开发商纷纷选择延迟开盘，在等待上海细则出台。与此同时，购房者的观望气氛也日趋浓重，根据6月最新的调查显示，有九成的刚性需求者上半年未出手购房，这进一步促成了开发商的观望心态。在房产税等市场传言铺天盖地袭来之际，7月供应开始走向“平衡”，未出现供应结构一边倒趋势。在细则未出的楼市敏感期，开发商摒弃五六月的两种供应极端，转而采取较为平和的供应策略。
所谓“捂盘”，是指在楼市向好向上的时候，开发商为了赚更多的钱，把楼“捂”住不卖。而这种情况，严格算来，不算“捂盘”，而是“封盘”。 如此来讲，市场好的时候“捂盘”，市场坏的时候“封盘”，这个分类确实很有意思。实际上，无论是捂盘，还是封盘，都是对市场环境的一种应对方式。其实质都是开发商不愿意卖低价，希望卖高价。
不仅是地王多了，楼市里还有一个现象，值得大家注意，从去年7月开始，就媒体报道说，广州捂盘惜售的楼盘多达三分之一。几个月之后，再次对广州楼市进行了调查，捂盘待涨的楼盘，在广州市场上依旧没有减少，来具体了解一下。位于广州市水荫路的这个楼盘，在网上查询到可售套数为383套，而现场咨询的时候，销售人员就少报了100多套。
例如，3月份，杭州1644套新增可售新房有749套不卖，谁在捂盘。又一次“被开盘”，又一次“漏夜排队”。3月过半，根据历年的行情，杭州楼市应该进入供应量缓慢释放的周期，但事实是，杭州房产信息网上的权威数据显示，截至3月24日，杭州主城区仅新审批预售许可证20张，如果剔除经济适用房，新增供应量2487套，其中住宅仅1644套。有人统计了下，“1644套住宅房源中，有749套至今没有开盘。”
从去年下半年开始，杭州对申请商品房预售许可除了通常的申请材料外，还有一条——开发商必须提供“工程形象进度鉴证单”。以前工程形象进度鉴证单上的房子，哪些开盘哪些不开，开发商说了算；现在凡是经过杭州市建委现场查实，工程进度达到预售条件的商品房，要求一次性上市，能开多少开多少。这主要是为了防止开发商捂盘，有房不售。
政策执行力度的加大，在一段时间内的确促使开发商增加了供应量。根据楼盘预售许可证公示的情况看，去年9月之后的新开楼盘，一幢楼申领一张预售证的情况与之前相比明显下降：去年9月~12月杭州有74个楼盘申领预售证，56个楼盘在同一张预售证下有两幢以上的房源，其中80%左右的楼盘单次开盘量在200套以上。然而这种放量供应的情况在今年1月后似乎发生了变化。在两个多月的时间内，杭州主城区仅14个楼盘新推房源，其中住宅只有9个，共1644套。