新一轮的土地调控政策来势汹涌，接7 月30 日公布“两规”后不久，9 月5 日，国土资源部再次出台《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》涉及土地利益、政府责权等八项重要的改革内容，宣告我国政府在土地管理和调控政策上再度进行了重大调整。 一、政策出台背景 1、开发商高价竞地 “国六条”出台后，各地土地出让市场“天价”土地依然频现，土地调控似乎没有落到实处。更有人指开发商“天价”拿地是恶意哄抬地价，达到提高其在该区域在建项目的楼价的目的。面对开发商的哄抬地价，政府应起到监督管理作用，将调控措施落到实处，制止开发商恶意哄抬地价的行为。 2、利益驱使，政府盲目扩张用地 在卖地生财的“经营城市”热潮中，地方政府把土地看作财政收入的主要来源，以地生财，热衷于经营土地、经营城市。据统计，一些市、县、区的土地出让金收人已经占到财政收入的一半，有的甚至超过同期财政收入。土地出让金收入已经成为财政收入的一个重要组成部分。 同时，土地出让金的使用管理的不规范更加驱使部分地方政府大量批地，盲目扩张用地，造成资源极大浪费。在不少地区，土地管理部门和其他代征单位未将代征的土地出让金缴入“土地出让金财政专户”，由政府财政部门进行支拨，而是自行将收取的出让金直接用于拆迁安置补偿和其他市政建设之用，财政资金的使用脱离了财政管理。 3、土地闲置现象严重 全国各地土地闲置现象严重，各地纷纷展开闲置土地清理工作： 广州收回闲置土地43宗 2006年8月31日，广州再次收回闲置土地43宗，面积达82.3万平方米，创下了广州回收空置土地以来的新纪录。此次处置方案以注销原有用地批文为主，共占30 宗。据“国十五”规定，闲置住宅用地收回后要优先考虑做90平方米以下的中小户型。此次广州市收回位于市区中心的65.1万平方米住宅闲置地，将有助于缓解广州楼市的供应紧张局面。 东莞整治土地闲置 据东莞国土部门调查显示，东莞市闲置土地和低效利用的土地中房地产开发用地占了约十分之一。闲置2年以上的约占90%，闲置5年以上的约占80%。按照国家土地管理政策法规，土地闲置2年以上的，可予以无偿收回。目前，东莞市正开展对闲置土地集中处置工作，通过计征土地闲置费、限期开发、地块置换、退地还耕、协议收购、政府托管、强制无偿收回等七种方式，盘活存量用地。 杭州开展新一轮闲置土地清理工作 2005 年3 月中旬以来，杭州市开展了新一轮闲置土地清理，通过对市区2179 宗具体项目地块的排查，共清理出涉嫌闲置地块70宗，土地面积2460.05亩。 针对土地管理特别是土地调控中的顽疾以及当前出现的一些新动向、新问题：官商勾结哄抬地价的现象屡见不鲜，政府受土地利益驱使盲目扩张用地，土地闲置问题严重，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止……，2006 年以来国家及有关部门出台了一系列土地管理措施，将进一步加强土地管理和调控，坚决遏制各种土地违法违规行为，把最严格的土地管理制度落到实处。 二、政策解读 1.土地管理“问责制” 明确规定对以下三种情形需要追究有关地方人民政府领导责任：辖区内发生土地违法违规造成严重后果；土地违法违规行为不制止、不组织查处；土地违法违规问题隐瞒不报、压案不差。 2005年，国土资源部对16个城市进行卫星遥感监测发现，违法用地宗数占新增建设用地总数近60%，面积占近50%，个别地方甚至高达90%。从2006年初步摸底情况看，这一势头还在上升，违法违规用地现象仍然大量存在，土地“闸门”并没能真正把住。 责任不落实，是大量土地违法违规行为得不到控制的主要原因。一些地方对土地违法违规行为不制止、不组织查处，甚至隐瞒不报、压案不查，在土地管理和调控上有意无意地当起了“甩手掌柜”。2006年以来，为加大对土地违法违规行为的查处力度，国土资源部对一些大案要案进行了直接查处，并会同监察部等部门对一些案件进行了曝光。但要想从根本上解决这一问题，强化地方政府的土地管理责任才是当务之急。 2.完善责任内容，明确考核依据 地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据；实际用地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标。 《通知》将土地利用计划指标作为所有实际发生用地的控制指标，而不只是作为控制用地审批的依据，从而实现对所有用地的计划控制，以扭转只管住审批“闸门”，而审批以外的超计划用地大量存在的局面，避免出现大量闲置土地。 3.调整分配机制解决“土地财政” 国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。 长期以来，现有的征地制度及其土地收益的分配一直是中央难以落实宏观经济调控的症结之一。《通知》中的切实保障被征地农民的长远生计、规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费等政策的核心是要调整中央地方的利益分配关系，降低地方政府获取的土地出让纯收益比重，逐步减少地方政府盲目扩张用地中的经济利益驱动。 4.保障弱势群体利益 征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。 土地问题长期以来一直与农民群众的切身利益息息相关。近年来，一些地方为了扩大招商，滥用征地权，不尊重农民意愿，强行征用农民集体土地；一些地方压低补偿标准，拖欠、截留、挪用土地补偿安置费；个别领导干部甚至以地谋私，导致部分失地农民“种田无地、就业无岗、低保无份”，严重损害了农民的利益。这次出台的土地调控政策明确提出，要切实保障被征农民的长远生计，对征地补偿费、安置补助费，在财政预算当中列支，首先保证支付。以前土地出让金的主要用途是用于城市基础设施建设，此次规定亦要用于农村建设和廉租房建设，保障弱势群体利益。 当前部分地方政府为了追求一时利益，在土地监管方面存在诸多问题；为追求房地产一时的发展做出了过多的牺牲，导致城市发展严重不均衡。此次《通知》的重要措施，就是提高建设用地的取得和保有成本，从经济手段来遏制盲目占地的动因。此次《通知》的出台标志着以2004年《决定》为开端的新土地管理体制和机制的基本构建完成，同时也拉开了通过调整中央和地方关系来落实宏观调控的序幕。