观点与评论：内地富豪抢购豪宅造出“泡沫”根源
2009年，第一季度的楼市反弹纯属政府政策刺激下，刚性需求驱动，才产生意外的楼市春天。第二季度的楼市反弹纯粹是地方政府政策的支持，5月以来在楼市推波助澜的因素中，作为高档住宅的改善需求明显增加，投资需求亦疯狂至极。第三季度的楼市反弹纯粹是热钱和自有资金下降到20%的后果。2009楼市如此疯狂，拐点说和泡沫说等高房价导致的不利楼市因素，并非空穴来风，而是有众多“热点”和“政策”支撑起来的。除去“70/90政策”松绑、商品住宅项目开发资本金下调至20%等政策性热点，楼市还“阶段性”呈现出不同的热点，一个一个热点泡泡吹，逐步推高了房价。
首先，各个城市的新老区域处于融合和改造及升级过程，并且城市中心规划和区域规划的实施完善，另外是配套上的共享和城市功能的改变，不仅在内部上完善，还在概念上和思想和投资想法上突破，考虑到性价比和未来升值和及利润上的上涨空间巨大，导致新老城区域房价暴涨，也是投资需求介入的开端。例如广州的亚运会前的道路工程改造，还有上海世博会等举办，在不到一周内全国各个城市已猛然提价25%-30%。从今年4月起一线城市的投资客占到了总成交量的40%-60%，比例如此之高，却是看好楼市的明显信号。
城市进程化和功能及规划，另外是新概念和新投资思想的突破下，2008年-2009年上半年，甚至在目前，在楼市还处于复苏的背景下，房价当时还处于一定低谷，还有一定的上涨空间，当时的房价有一部分是恢复性的上涨，后期才有投资的炒作，到2009年9月为止，市场形成了一波炒作气氛，仅仅几个月有的楼盘涨价幅度在50-80%，例如深圳和广州，或者是上海等一线大城市，楼盘价位虚高，一定程度上透支了未来的资产升值空间，也透支了未来的购买力。
其次，一线大城市的国家中心城市和国际中心城市的功能和概念上的影响。例如上海，2009年，国务院明确了建设国际金融中心和国际航运中心的战略定位，从抽象到具体、从概念到内涵、从原则到具体路径，上海“两个中心”建设轮廓日益清晰。南汇并入浦东后，上海建设国际金融中心和国际航运中心二者联动，浦东乃至整个上海可以加速引进国内外资本、人才精英、先进技术，管理模式，对于浦东乃至整个上海城市配套、房地产市场新一轮发展从体制机制上打下基础。另外还有广州等城市，珠三角一体化的完善和实施，还有轻轨线的建设等工程。
再次，通胀预期的炒作。楼市回暖“量变引来质变”，成交量连续数月增长，价格回暖，通胀预期上升，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，以实现资产保值。城市新老区域的结合改善，各个板块的楼盘多数提价20-30%，该地区投资型需求比例也大幅上升。改善型买家购买二套房也纷纷提前入市，带动了投资改善型需求成交量的上升。在通货膨胀预期下，这成为此轮楼市持续走高的重要原因。
与此同时，通胀预期下，温州炒房客之所以能够看中“炒房”机会，很重要的原因就是房价重新在上涨，但房屋租金的投资回报率却低于其市场预期。这其实说明了依靠房产自身增值成了其短期投资的主要目的，而短期出租收益相比“炒房”收益，几乎可以忽略。
再其次，豪宅投资导致楼市“虚火”。此外，由于投资者前期普遍对于豪宅市场的“看多”，投资者对于豪宅市场的热情有过度“溺爱”的现象，豪宅市场的虚火似乎越来越旺盛。豪宅的虚火甚至导致上海住宅周成交均价突破2万/平米。长风70亿元地王出现后，上海楼市似乎继续朝着高价迈进。最新报告显示，多个豪宅项目伺机赶搭“十一假日楼市”的东风上市，上海报价达到或超过10万元/平方米的楼盘已达到13个之多。
再次，“地王”频现。7月23日，青浦区赵巷特色居住区10号地块由金地集团以总价30.48亿元，楼板价1.45万元/平米荣获“地王”。与此同时，杭州上城区18号地块由义乌小商品城以18.9亿，20650元/平米的楼板价得手。沪杭两地同现“新地王”，引起市场高度关注。国务院相关部门也高度重视，下发文件要求实时汇报各地“地王”的最新情况。
之后，人们对于未来楼市预期开始悄悄发生变化，“地王”随后也再现各大媒体报端。9月10日，中海地产亿70.06亿夺“长风地王”，中国新地王在沪问世。此后不久，9月30日，绿地集团以72.45亿元拍下龙华地块，楼板价格27231元/平方米，溢价率111% ，该价格刷新了之前由中海70.06亿元拍得长风6B7C地块时创下的记录，成为中国新地王。
另外，借本城市利好因素，例如上海的联动世博会机会炒作房价，广州的亚运会等，还是山东的全运会等。“世博论坛·世博与浦东发展高层研讨会”透露出一则引人注目的消息：以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域，到2020年将逐步建成一座“世博新城”，三林地区将成为上海第五个城市副中心。三林规划建成世博新城后，也将吸引大量外资企业高管的高端住房需求，无论是租赁还是买，整个高端市场这一块会更加火热。另外，中国本地人的高端需求也不甘示弱，国内一些有实力的精英及港澳台人士也会优先选择在此投资或安家。这些利好导致该地区房价得到机会性上涨，推高房价。
最后，地铁的延长或增加及轻轨工程建设等地铁，对于沿线楼市价格产生直接影响，从纵向比较，轨道1号线周边楼市的价格增幅每年至少在10%左右，但地铁对其影响主要体现在地铁规划和建设初期。从横向来看，一般情况下，距离地铁越近，受到地铁影响程度越高，价格水平越高。随着世博会和广州亚运会的来临，各号线等线路的开通，除了世博和亚运会效应外,这些轨道交通直接影响了该地区的房价，这些利好导致该地区房价得到机会性上涨，推高房价。
目前，中央是明防通胀,实遏股楼泡沫。内地今天公布第三季经济数据，国务院昨天已率先召开常务会议，部署第四季经济工作，包括金融海啸后首次将管理通胀问题，列入宏调重点。由于通胀尚属远忧，中央很可能以此作幌子，实际要出手防范与遏抑的是股楼泡沫。其实，通胀非燃眉急，股楼热即时忧。外界普遍估计，今天公布的第三季内地经济增长，将接近或逾百分之九;在九月新增信贷超预期，逾五千亿元人民币，货币供应M1、M2增长直逼百分之三十，反映货币政策继续宽松下，第四季经济增长很可能逾百分之十。
有媒介认为，中央昨便首次在海啸后，将「管理好通胀预期」提升至「保持经济平稳发展」、「调整经济结构」般的高度，同列为今后数月宏观调控工作的重点。若任由股市、楼市炽热继续升温，加上国际热钱通过种种渠道潜入内地，加入炒作股楼大军，股楼泡沫恐将不断胀大，尾大不掉，成为日后爆破冲击经济与社会稳定的计时炸弹。因此，中央意图在不动摇复苏气氛下，表面处理通胀预期，小步收紧信贷与货币增长，实以之遏股楼泡沫。
然而，按国务院昨天表明，未来数月续施适度宽松货币政策，故收紧力度恐有限，难有效遏抑股楼泡沫胀大。中央的审慎只怕最终变成养虎遗患，因泡沫愈大，不但愈难遏抑，中央亦因投鼠忌器，担心挤破泡沫严重冲击经济，愈难下手。故中央要出手遏股楼泡沫，宜早不宜迟。