杨连宁：急涨长跌：楼市没有休克疗法

以我在海南的亲历，急涨缓跌，是楼市去泡沫化的常态。海南房价一年多就急涨到5000元/平米，而缓缓跌至1000元/平米，足足用了8年。为什么房价不会一夜暴跌？因为资产泡沫的破裂，是个缓慢的链式传导过程：先是没有自住消费的炒家断供——然后是部分自住消费者断供——房子成为破产抵债资产——银行拍卖不良资产消化坏账——低价处置造成大笔亏空——银行资产负债率超高拖累至临界破产——政府再次用纳税人的钱注资挽救国有银行。

从这个链式骨牌看，购房人的负资产，换手为银行的负资产，再变身为银行低价拍卖处置的不良资产，是个资产随整体经济下滑而贬值的慢性恶化过程。譬如海南不良资产的处置，始于朱镕基1998年的保8。次年成立的四大不良资产处置公司，以财政担保举债，从银行收购了1.4万亿不良资产。到2006年3月末，4家公司累计处置不良资产8663.4亿元；但到2009年满10年，四大资产管理公司才还债1000亿，不足当年购入债权的1/10。

不是银行着手处置不良资产，虽已有价无市，但海南房价在银行账面上，年年还得按5000元/平米计息。也就是说，除非银行开始拍卖不良资产，房价不会大跌。与海南当年大不相同的是，当年购房户几乎全是并不担责的法人。公司破产，老总换人，“跑了和尚剩下庙”，银行除了手中抵押的房产，再无可供追讨的债权标的物。而今天的购房人，多是自然人，必须为自己的债务担责——庙在，和尚也在。尤其是房奴，会东挪西借地千方百计保住自住房产，成为负资产也在所不惜，只求房产不被银行收回。当初买楼，就是夫妻双方加双方老人的“2+4”合资首付模式。供楼有困难，也会沿用“2+4”合资模式，保住月供不断。因而，除非失业，或全家破产，自住按揭户不会轻易断供。所以，只有少数房奴断供，银行不会出现大面积坏账，不会大批处置抵债资产，楼价也就不会一夜暴跌。

人患大病，无一不是病来如山倒，病去如抽丝。我29岁时被12指肠溃疡大出血击倒，入院时柏油便屙到人几乎休克，血色素低至3·6（正常值12以上），靠多次输血救治。病来如山倒，不是指疾患突如其来，而是指爆发前的积累潜伏期没有预警，或预警被充耳不闻，就如眼下的楼市，预警被充耳不闻。胃病、肝病，同被命名为人类贫困病——都源于严重的饮食不良，而饮食不周又源于生活境遇不佳。病去如抽丝，是个不争的定律。我的消化性溃疡，出院后用了5年，严苛自律，调养餐饮，才慢慢痊愈了。

大病的中国楼市，眼下也在接受输血急救，否则也会休克：房价急跌会拖垮银行。海南当年，炒家狂炒不过两次。头一次，1992年4月椰子节后3个月，把房价从1500元/平米炒到3000元。第二次，1993年4月建省5周年庆典后3个月，房价从3000元推高到5000元。两次急涨，都始自一年之计的春节后3个月，正是银行每年放贷放盘的当口。前后加起来，房价从1500元/平米炒到5000元，也就半年，不可谓不叫急涨。这种急涨，也恰如病来如山倒。

今天病态的房地产，也是暴食暴饮的结果。对于政府，病源是投资饥渴；对于民间，病源是发财饥渴。这种积累潜伏，也像严重饮食不周导致的胃病。暴饮暴食，是对缺吃缺喝的恶补，而暴饮暴食式的楼市，对于政府，是“只能大起，不能大落”；对于民间，是“坐地涨价，一夜暴富”——政府力助开发商盖房子，民间倾财买房子，一时似乎是个双赢游戏。政府对公共设施的投资饥渴，实质上，是对丰功伟绩的“病态渴求”（亨利·黑兹利特语）。民间的发财饥渴，实质是对一夜暴富和免费午餐的“病态渴求”。官民合谋，两种病态渴求一拍即合；盖房子、炒房子，就成了最快捷、最便利、机会成本最低的牟利合谋。办厂？开店？打工？恐怕都不如投机楼市的性价比。说实话，我实在想不出，还有比盖房子、炒房子更能满足这两种“病态渴求”的其它什么饮鸩止渴捷径。

房价急涨后只能缓跌，形似病来如山倒，病去如抽丝。其实，这是指人体要为疾患付出长期的康复代价。经济的景气/萧条周期，也是疾患/康复周期，也是经济机体补偿透支，休养生息的自然法则，可中国人就是不信邪，只相信林毅夫的“中国将连续60年保持9%以上高增长”。政府想在一、两届任期内，把高速铁路、高速公路、支线机场、绕城高速、地铁轻轨、桥梁隧道、奥运世博等等，来它个毕其功于一役。公共投资项目，怕少不怕多；投资额度，怕少不怕多；举债规模，怕少不怕多；赤字预算，怕少不怕多。楼市火爆与楼价飙涨，可以看作是民众在追随政府跟风投资。为什么？因为“当今世界，没有哪种信任能比民众对政府支出抱有的信任更持久”（黑兹利特语）。然而，海南的投资陷阱告诉我，你最认可、最轻信的，恰恰是害你血本无归的。

黑兹利特65年前断言：“过度刺激楼市，就会刺激房价飙涨和房地产的过度扩张。鼓励购买自己其实负担不起的房子，就是鼓励不当投资。低首付的住房抵押，不可避免地产生银行坏账”。对于公共投资，我能确定的是：那些个什么“超常规、跨越式发展”的口号，就是反科学发展的口号。我恍惚不定的是：神州大地家家握玉，人人抱珠：每个地方动辄“项目投资300亿”、“总投资600亿”、“计划投资900亿”，莫非各地都已办起了印币分厂，自己印起了人民币？谁都能一棒子就敲醒我的恍惚：不可能！那么，唯一的解释还是黑兹利特的忠告：“政府的所有支出，都是要靠纳税人埋单的”。

于是，我们知道了债台高筑的巨额公共开支怎么埋单。黑兹利特发现：“政府往往并不打算真正偿还其积累的债务，而常常只是虚假地偿还其巨额债务”，怎么虚假偿还？“通胀就是唯一的应对方式”，“就是通过通胀来变相地向全民加税”——“但通胀是一种最有害、最恶劣的加税”，为什么？因为“通胀是催眠术和麻醉剂，能吸食鸦片般减轻受害人的痛苦”；但它实质上“是对民众的超额榨取，它水银泻地般无孔不入，它强迫全体纳税人去弥补亏空，它令人人受害还无处说理，它加给穷人的负担比富人更重”。当然了，通胀的真正恶果还不在可计算的资产亏蚀上。黑兹利特认为，通胀真正的危害，是它那无处说理的不公，驱使大家乱来，鼓励了全社会的欺诈和投机心理。