——2009年广州楼市回顾与2010年预测（一）
一、2009年广州一手房成交量创历史最高记录，月均价比07年低，年均价比08年低。
    2009年1－11月广州市十区商品住宅均价9189元/平米，比2004年全年均价4618元/平米翻了一番，但尚未突破去年9338元/平米的历史最高年均价位（见下图一）。

    今年单月最高均价的11月10282元/平米，也未突破2007年11574元/平米的单月历史最高均价位（见下图二）。但是今年一手和二手住宅成交量却达到近6年历史最高记录（见下表），同时今年8月单月169万平米商品住宅交易登记量也创造了历史最高记录（见下图二）。

    可见，不能单纯看房价升幅，还要看成交量是否跟得上。2009年广州十区均价比5年前漲了一倍，但成交量仍然创历史记录，说明广州买家承受能力比5年前提高了一倍，今年11月是全年均价最高月份，仍有77万平米的高额成交量。
    价量齐升就说明广州房价并没有过快上升。

二、2009年谁在买房？
    2009年1至5月由于政府救市政策刺激内需，在2008年被积压的刚性需求开始释放，买房量逐月增加，这个阶段月均价在8000元至8500元/平米之间，月成交量在80万平米以下。6至9月由于世界各国大量印钞票，对未来通胀预期使改善型需求和投资需求跟随刚性需求陆续加入买房队伍。此外，国內不少行业因金融危机影响不景气，其资金也大量投入房地产市场买楼避險。这个阶段月均价在9000元至10000元/平米之间，月成交量超过80万平米，并曾猛增至169万平米/月。10月之后，广州房价连续二个月站稳万元/平米以上，刚性需求和投资需求被逼退出一手房市场，剩下改善型需求继续追漲入市。下图蓝色柱清楚表现出上述2009年每个阶段成交量的变化。

三、2009年广州房价逐季上升是高价位住宅大量成交引起的结构性上涨。
    据合富辉煌集团市场部在今年第四季度对到访广州十区二市范围内的楼盘准买家问卷调查统计，目前超过70%的潜在购房客户为换房客；与2008年第四季度相比，换房需求取代首次置业成为目前市场购房主流需求。
    由于本次客户需求调研范围扩宽至广州市外围甚至是与广州市相邻的市外区域，外围的价格洼地吸引投资客关注。调查结果显示，75%的潜在购房客户为自住需求购房；投资为第一选择的比例上升至23%；另外有14%的客户虽然第一选择是自住需求，但第二选择为投资需求。
    200万元/套以上的高价位住房成交量占总成交套数比例，从今年初的10%上升至11月的26%（见下图）。据广州市国土房管局市场通报，一手房均价在1万元/平米以上楼盘所在范围，从今年1月只有32条街道发展到11月的54条街道，占有成交记录的80条街道的67.5%。高价位住宅成交量大增，结构性地大幅度拉升全市均价。

文/黎文江

2009.12.16.