洪维：房市GDP摩天大楼每个窗户纸一点就破（经济评论）

　　

　　                                 洪 维

　　   

　　    若以2008年北京全市实现地区生产总值10488亿元，三季度北京全市实现地区生产总值穴GDP雪8161.4亿元，2009年北京GDP预计增长9.6%，高达11346亿元计算，北京2009年楼市总成交值约为GDP的62.6%。其中，商品房达3955.2亿元，占GDP比例达34.9%，二手房成交总值达3147.7亿，占GDP比例高达27.7%。

　　    据北京市房地产交易管理网的统计，2009年截至12月28日，北京的商品住房和二手房共成交451686套。其中二手房成交量已经达到274917套，超过了2006年-2008年总和237020套16%。如果按此前媒体报道的全国新房销售额占同期GDP的比重将超过13%，那北京商品房销售额相比全国比例则超出2倍。

　　    众所周知，国内生产总值（ＧＤＰ）是指一个国家领土范围内的所有常住单位，在一定时期内生产最终产品和提供劳务价值的总和，它是反映经济活动的综合性指标，其增长率也就是经济增长率。

　　    2009年北京楼市年成交量将增190%， 成交值占GDP62.6%，说明在城市经济结构中一房独大。12月29日上午消息，北京市本年度最后一次土地拍卖将于明日举行，共涉及7个地块，建筑面积总计93万平。而随着下半年土地市场的“疯狂”，今年北京市土地出让收入达900亿，创历年来最高。

　　  900亿土地出让收入着实增加了地方财政收入，但是背后的土地市场则跟随楼市一样，经历了翻滚过山车的过程。截至3月中旬，北京市土地出让交易金额约17.7亿元。而去年1至2月份，上述数据分别为38宗和约254亿元。从254亿元下降到不足18亿元，北京前2月卖地同比收入锐减九成多。5月份以前，北京有关部门还在为土地出让发愁，流标率居高不下，地价却总也上不去。为此，北京市甚至推出了“勾地制度”，以期了解市场需求，减少土地流标。但进入5月份，土地市场却摇身一变，开始进入地价加速上涨的快通道，尤其是5月20日，富力地产力挫群雄，以10.22亿元获得广渠门外10号地之后，土地市场温度急速飙升，一下从零度左右，直奔高温区。7月，央企背景的中化方兴以16000元/平方米的价格拿下广渠路15号地，而此前该区域楼面地价最高纪录是2007年万科拍的西大望路27号时创下的11400元/平方米，涨幅高达4600元/平方米。随后，土地市场的焦点则暂时转向大兴、房山等区县，两区县借势召开土地推介会，房山区政府更是借势推广自己的土地开发模式。开发商则随声附和。万科9月便斥资22亿元，在房山创造了地王。在万科拿下房山长阳镇起步区1号地前，房山的最高楼面地价仅为2800元/平方米，万科一举将该区域地价推上6470元/平方米高峰，涨幅高达3670元/平方米。12月4日，央企中建国际以总额48亿左右的价格拿下奥体南三地块，加冕全国单价地王。而后，其“同胞兄弟”中建地产再次出手，30亿高价夺北京地铁沿线地块。而保利也不甘示弱，本月17日，30.4亿拿下了朝阳区东风乡刚劲村地块，楼面价达23506元/平方米，而该地块建成后售价或可突破4万/平方米，这意味着五环内房价将迈入4万元时代。

　　    从房价看，北京房地产交易管理网显示，北京2009年底的平均二手房价对比1月8900元累计涨幅已经超过58.4%。达14100元／平方米，创下历史记录。而商品房均价上涨幅度更为惊人，由1月的10085元／平方米上涨到了年底的17500元／平方米，价格上涨幅度达到了73.8%。据美联物业北京市场研究部调查显示，12月来北京的楼市租售比再创记录，达到了1∶565，部分区域甚至达到了1∶700.比2008年上涨了30%。二手房的平均成交总价已突破130万元，部分区域出现翻番的上涨幅度。

　　    据新华每日电讯12月5日报道，时下北京、上海、深圳的许多楼盘空置率接近了50%。在北京，绝大数的新楼盘在交房前就已经全部售完，但即使是到了交房的第二年，真正入住的只有30%-40%，能达到50%的入住率都是比较好的了。国际上有这样一个惯例，即商品房空置率在5%-10%之间是合理区，空置率在10%-20%之间为危险区，空置率在20%以上就是严重积压区。

　　    从商品房空置到北京2009年楼市总成交值约为GDP的62.6%，最后都落实在高涨的房价。2009年通过释放流动性获得的高速发展赢得了经济的稳定，但疯狂的房地产业的超预期火爆已分明预示风险。可以说，卖地让地方政府的政绩高忱无忧，GDP就是最好的明证。殊不知，也在经济增长中，无意中承包了高涨房价泡沫的大楼，支撑大楼的只有一根独一无二的房地产业柱子，是格外危险的，如果大风大雨吹来，此GDP泡沫大楼，无非是空中楼阁而已，倾倒之时害人非浅，砸人不说，还会颠簸经济。